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슈퍼 1,2,3, 을 다 이해하고 실천하시는 분은 태권도 Red Belt 수준이라고 보면 된다. Black Belt 수준에 해당하는 분야는 Selfmanaged Superannuation Fund 로서 소위 말하는 DIY 슈퍼인데 추후 상세히 다루려 한다.

슈퍼 (4) 를 쓸 차례가 되었는데도 쓰지않고 있은 것은 지금까지 슈퍼1,2,3 을 잘 이해한다는 사람들 보다는 이해하기가 힘들다는 의견이 많아서 어떻게 해야할지 망설이다가 많은 시간이 흘렀고 ,둘째는 요즘의 세계 및 호주 증시는 누구도 예측 불가능하고 좋지않는 News 만 계속적으로 나와 슈퍼와 증시관계도 설명을 해야되겠는데 전문가도 아닌 사람이 이를 다루어도 될것인지 내 자신에게 물어 보느라 시간이 지연되었다.

금융위기는 역사적 사실

2008년 새해가 열리자마자 호주증시는 계속해서 추락해 왔고, 2009 년도 초인 현 시점에도 바닥에서 맴도는 현상이 지속되고 있다. 벌써 오래 전에 금융위기 다음 단계인 실물경제에 영향을 미치는 단계에 진입해서 전 세계적으로 심각한 경제난을 겪고있다. 슈퍼의 대부분이 증시와 연관 되어있고, 고용인이나 자기 사업을하는 분들에게 슈퍼와 본인과의 관계를 어떻게 이해시키고 슈퍼에 들지 않은 사람들에게는 왜 슈퍼를 들어야하는지를 이해하도록 하는것이 이번 슈퍼4 를 쓰는 목표인 것이다.

금융위기란 역사적으로 볼때 어제 오늘의 이야기가 아니다. 서기 33년 로마 제정시대에 세계 최초로 금융위기가 온것이 아닌가 생각된다. 당시 동양권이 이미 문명화사회였으니까 동양에서 그 먼저 금융위기가 있었는지는 자료를 읽어 본 일이 없어 모르겠으나 여기서 이야기 하고자하는것은 오랜 역사를 두고 금융위기는 있어 왔으니까 이번에도 올것이 온것 뿐이고 이 고비를 넘기더라도 앞으로도 틀림없이 또 올것이라는 것이다.

1920년 London 과 New York 금융시장이 붕괴한 다음 주가 지수가 낮게 움직이다가 (이러한
상태를 Bear Market 이라 불음) 1923년 부터 주가 지수가 상승 (Bull Market) 하여 6년간 지속 되었다. 1929년 10월 24일 Black Thursday 로 시작된 세계 대공항은 1932년에는 뉴욕증시가 89 % (어느기록은 87.5%) 까지 내려갔고, 1939년 독일이 폴랜드 침략으로 시작된 제2차 세계대전이 1945년에 끝났음에도 3년을더 Bear Market 상황이 지속되다가 1949년부터 Bull Market 상황으로 변하여 1954년에서야 겨우 1929년 과같은 주가지수에 다달았다. 즉 25년만에 본전이된것이다. 1973년 Oil Shock 로 세계적으로 경기하향이 있었고, 1981년 미국의 Economic slump 로 호주는 물론 전세계의 경기가 하락했으며 , 1987년 10월 19일 Black Monday 로 미국의 주가지수는 평균 22.6% 하락했고, 호주는 평균 25% 하락했다 , 2001 년 9월 11일 뉴욕에 Terrorist Attack 으로인한 주가 하락이 Bear market 상황으로 갔으며, 2003년 부터 Bull Market상황으로 이어오다가 신년 초 부터 세계증시가 내려가면서 호주의 현재 주가지수는 반토막이된 상태다. 일본의 경우를 보면 1986년 주가 지수가 38,000 대에서 7,000 대 까지 내려간 경험이 있으며 한 때는 12,000 대로 올라섰었으나 현재 7,000 대로 다시 내려간 상태다. ,호주에서 슈퍼에 들어있는 우리가 세계 대공항이 오거나 일본과 같이 주가가 하락 한다면 호주정부가 슈퍼제도를 만들어 세제상 엄청난 혜택을 주는것과 내가 밤잠을 설쳐가며 슈퍼 글를 쓰는것도 사실 무의미 해진다.
그 렇다면 호주 정부는 앞으로 슈퍼를 어떤 방향으로 운영해 갈것인가? 나의 견해로는 호주정부는 호주가 과거 세계대공항이나 일본처럼 되지않으리라 굳게 믿으며 슈퍼제도를 포기하지 안을것이라 본다. 왜냐하면 앞으로 노년 인구는 증가할 것이며 따라서 연금지불액이 상승 할 수 밖에 없어 이를 가급적으로 줄이려면 호주국민을 잘살게하는 길 밖에 없기 때문이다.

과거의 호주국가는 사회 민주주의 국가로 분류될수있다.. 왜냐하면 호주사람들은 저축한 자기 돈으로 생활하려 하지않고 정부에서 주는 연금에 의하여 살려고 하였다. 이는 정부도 예산을 그렇게 세워 집행해왔다. 그래서 2007년 7월부터 즉 지난 하워드 정부 말기부터 슈퍼제도를 근본적으로 바꾸었다.

국민의 평균 수명이 늘어남에 따라 연금으로 나가는 정부지출만으로는 재정을 지탱할수 없는 시기가 올것을 감안하고 , 지금부터 국민을 잘살게 해주어야할 방안으로 슈퍼제도를 바꾸게된것이다. 슈퍼관계로 정부가 호주국민에게 직접 지출되거나 세금혜택으로 지난 회계연도에 지출된 금액은 260억 달라 였으며 앞으로 매해 더욱 늘어 난다고 한다.우리나라가 IMF 때 500억달라가 없어서 국가부도사태란 불명예를 당했으니 260억 달라의 규모를 짐작할 수 있을 것이다.

호주정부가 260억 달라를 호주국민을 위해 지출및 세금 혜택을 주었는데 우리 교포들은 정부로 부터 슈퍼나 세금등으로 얼마나 혜택을 받았는지 알고싶다. 이글을 쓰는 목적이, 몰라서 주는것도 받지못하는 우리 한국인 이민자들이 없기를 바라는 마음에서 다시한번 더 강조하려한다. 그방법을 이미 슈퍼 1, 2, 3, 에서 썼지만 Case by Case 로 나누어 기술해 보려한다.

젊은층 및 저소득층을 위한글

내 나이 30대에는 의욕이 넘쳤다. 서부 호주에서 통역관계로 대형 외항선에 올라가면서 나도 이정도 배는 나중에 가질수 있으리라 자신했다. 아마 젊은 사람들은 내가 젊었을때 생각했던 것처럼 희망 찬 의욕과 자신감으로 정부에서 주는 슈퍼 보조금 정도는 푼돈으로 생각하고 안중에도 없을지 모른다. 그러나 지금 소흘히 하면 나중 노년이 되서 틀림없이 후회할것이다. 같은글을 다시 반복해서 쓰는것은 무의미 하므로 슈퍼 2 의5,6,7 쪽을 다시 읽으시기 바란다. 현재 소득이 적은 젊은층의 경우 앞서 이야기한대로 슈퍼에 들어 정부로 부터 매년 슈퍼 혜택을 꼭 받으시기를 바란다.

2009년도 신규로 슈퍼에 들려는 분은 적어도 4 월 부터는 준비하여 5월 까지는 Personal Contribution 으로 슈퍼에 납부하여야만 슈퍼 혜택을 받을수 있다. 6 월이되면 그해의 슈퍼보조를
정부로 부터 받기가 시간적으로 어렵다. 왜냐하면 수표가 은행에서 Clearance 되는 시간도 있고 회계년도 말이라 슈퍼가 집중적으로 몰려 직원들이 시간이 없어서도 밀리는 경우가 많다 그래서 필히 5월에는 신청을 해야된다.
다행이 직장이 좋아서 년봉을 많이 받거나 자기사업으로 세금을 너무 많이 내서 정부에서 슈퍼에 넣어주는 현금혜택을 받지 못하는 분은 Salary Sacrifice Contribution 을 하여 일정 금액을 슈퍼에 넣어 세금 혜택을 받는것이 좋다. 세금을 많이 내는것은 신경써도 세금을 덜내서 자기 주머니가 불어나는것을 생각못하는 경우가 많은데 조금만 신경쓰면 될일을 귀찮아서 그냥 일년이 지나 버리는 경우가 많다.

이번 금융위기를 보면서 나는 슈퍼에 별로 넣은것이 없어서 다행이다 라고 생각 하는 분들이 있을것이라 생각한다. 이러한 생각은 동내에 불이 나서 여러 집들이 불타고 있는데 나는 집이 없으니 염려 없다는 생각과 마찬 가지다. 이러한 생각을 가진 사람들을 위해서 또다시 긴 시간을 소비해 가면서 계산을 해 보았다.
지금의 금융위기는 세계 대공항 이후 가장 심각한 것이라 한다. 이와 같은 아주 극단적인 금융위기가 2년 지속하고 그후 5년간 급부상 한다고 가정 하여 계산을 해 보았다. 그러니까 2 년 동안 주가가 반토막난 상태로 가고 그후 급상승 하여 양쪽을 극한으로 가상하고 계산한것이다. 2003에서 2007 년 까지 5년가 Geared Option 같은것은 2002년 말에 $10,000를 넣었을경우 2007년 말에는 $45,000 이되었으니 그 상승폭이 매년 35% 였으므로 이보다 낮게 30% 로 잡고 계산한 것이다.

슈퍼에 처음 가입할 경우 Minimum $1,500 를 납입해야 만 가입할 수있다. 이 $1,500과 정부에서 보조받는 (저소득인경우) $1,500 을 합하면 $3,000 이된다. 그 다음 해부터는 한달에 $100씩 모으면 일년저축 $1200 과 정부 보조금 $1500 을 합하면 $2700 불을 매년 더 불입할 수있다. 여기에 주가가 30% 에서 물가 상승율(CPI) 3% 뺀 27%만으로 계산했다. 금융위기시는 그 가치가 반으로 줄어 2 년간 계속 된다는 일련의 가상 상태에서 해 마다 금액이 어떻게 변하는지를 계산한 것이다.

일년후 3,810 2년 8,267 3년 13,928 4년 21,117 5 년 30,247

6 년후 15,123 7 15,123 8 22,635 9 32,175 10 44,292

11년후 59,679 12 79,222 13 39,611 14 39,611 15 53,734

16년후 71,672 17 94,452 18 123,384 19 160,125 20 80,062

21년후 80,062 22 105,107 23 136, 915 24 177,312 25 228,615

26년후 293,770 27 146,885 28 146,885 29 189,973 30 244,695

31년후 314,191 32 402,452 33 514,543 34 257,271 35 257,271

36년후 330,164 37 422,737 38 540,305 39 689,617 40년후 879,242

이상은 한사람의 경우이며 부부가 합해서 계산하면 그 금액은 두배다. 이 계산은 슈퍼2 의6 쪽 에 나와 있는 숫자들과 연계해서 보면 이해가 빠르리라 믿는다. 위의 숫자들은 슈퍼 가치가 금융위기 때는 반이되어 2년 지속후, 다음 5년간 은 30% 로 상승한다고 가정 한것인데 이렇게 되는 경우는 없다. 그러면 왜 시간 낭비해 가면서 계산했느냐 하면 내돈 뿐만 아니라 정부에서 넣어 주기 때문에 한달에 $100씩 모아서 일년에 $1,200 만 슈퍼에 넣어도 많은 금액이 모아질수 있으며 많이 벌지 못한 사람도 노후가 보장 된다는 이야기다.

여기서 한가지 중요한 사실를 모르고 지나칠 뻔 했다. 이중요한 사실를 Case Study 로 직접 당해본 분의 사례를 설명드리면 다음과 같다. N 라는분은 Single Pension 인데 전 회계연도에는 아무탈없이 정부로 부터 Government co-contribution 으로 12월에 $1,500 이 자기 슈퍼 계정에 들어왔다. 이번 회계년도에도 들어 오리라 믿고 기다리다 09 년 2월인데도 안들어와 슈퍼 회사에 전화해 보았다. 슈퍼회사에서는 자기들로서는 틀린것이 없고 정부에 보고를 했다고 하면서 문의 사항이 있으면 정부당국에 물어보라 한다. 그러면서 전화를 Australian Taxation Office ( ATO) 에 직접 연결를 해 주었다. (직접 ATO 슈퍼분야에 문의 하려면 전화번호 131020 으로 전화하면 녹음이 많이되어있고 또 여러번 번호를 눌러야 된다. 담당자와 직접 이야기 하려면 자기 슈퍼 Account 번호, 성명, 생년월일, 주소 그리고 전화번호 등을 물어 신원 확인을하므로 통화하기 전에 준비하고 있어야한다. ) 직접 대화를 해보니 07/08 년도 당신의 총 년 수입은 $15,454 불인데 , 규정상으로는 일해서 번돈이 연금의 10% 이상 이어야 정부 보조금(co-Contribution) 을 받을 수 있는데 10%에서 $45.40($46)이 모자라므로 $1,500을 받을 수 없다고 한다. . 연금에다 번돈이 $1,546 불이었으면 즉 $46 만 더 벌었으면 보조금 $1,500 불을 받을 수있었는데, 10%란 함정이 숨어있었음을 몰라서 $1,500 불의 보조금 혜택을 받지 못하고 만것이다. 참으로 애석하나 어쩌겠는가. . 나도 슈퍼를 많이 안다고 이 글을 쓰고 있는데 이 분도 나의 글을 읽고 슈퍼를 다시 시작한 분인데 정말 어처구니가 없다..

위의 예와 같이 내가 알지못하는 것이 더 있을지도 모른다. 혹시 이 글을 읽으면서 경험에 의한 새로운것이 있으면 연락 주시기바란다. 혹자는 정부가 매년 지속적으로 보조금 혜택을 주겠느냐고 생각하겠지만 현제의 슈퍼제도를 폐지하거나 또 규정이 바뀌지 않는한 이 보조금 제도 즉 C0- Contribution 은 지속될 것이며 보조금 또한 매년 지급될 것이다. 호주를 사회주의 국가에서 변화시킨 이 획기적인 슈퍼 제도는 어느 당이 정권을 잡드라도 슈퍼를 원점으로 되돌리려 하면 슈퍼제도를 아는 사람은 누구도 투표를 해주지 않을 것이다. 나의 생각은 정부 보조금은 앞으로도 줄지는 않을것이다. 그 이유는 노년 인구가 증가하는것은 기정 사실이며 정부가 노후연금 지출액의 증가를 막으려면 국민들이 노후를 걱정하지 않을 만큼 많은 여유자금을 가지고 있어야 하기 때문이다.

소득이 많은 사람들을 위한글

년봉이나 자기 사업으로 수입이 여섯 자리 숫자를 가진 사람은 과연 나의 현제 재산 상태는 어떠한가 를 한번 점검해 보시기 바란다
. 저 사람은 나보다 수입은 적은것 같은데 가진것은 나 보다 더 많은것 같이 느껴지는 사람은
어딘가 재택크 면에서 나 보다 앞서고 있다는 증거인 것이다. 호주는 이 슈퍼와 부동산에 신경을 쓰면 호주 노인 인구의 재산 상위권 5 % 이내에들 수 있을것이다. 그 이유는 세제상으로나 현금보조로 정부에서 많은 Incentive 를 주기 때문에 가능한것이다. 이는 자신의 노력에 달려있겠지만 호주정부에서 주는 그 Incentive 를 최대한 활용할줄 알아야 된다.

연봉을 받는 자의 년봉 총액이 자기손으로 다 들어오는 것은 아니며 사업을 한다해서 그 이익금이 다 자기손으로 들어오기 전에 세금이라는 것을 내야한다. 호주는 세금을 많이 내는 나라로 세계가 알고 있다. 세금이 많다고 불평은 해도 그 세금을 공식적으로 줄이려는 생각을 하지않는것이 일반적이다. 슈퍼에서 Salary sacrifice Contribution(임금에서 슈퍼 불입금을 제한 나머지로 세금을 내는 제도) 을 하면 세금도 줄고 슈퍼에 많이 불입할 수 있으며 또 관리만 잘하면 은퇴시에 거금을 만질수 있는것이다. 이 Salary Sacrifice contribution 관계 설명은 슈퍼 2 와 3 에 설명이 나와 있다.

부부중 한사람은 고임금이고 한 분은 전혀 수입이 없을 경우, 수입이 없는 분은 위에 이야기한대로 한달에 $100 을 벌어 Tax File Number 를 받아 Tax Return 하면 정부로부터 Co- Contribution 으로 $1,500 이 슈퍼에 들어오니 이를 계속 운영을 잘하면 은퇴시 상당한 금액이 될수있다.

슈퍼가 없는 봉급생활자의 경우

자기사업인 경우는 본인이 슈퍼를 안들어 정부 혜택을 못받는 것이니 남의 탓을 할수 없지만 고용주가 법인이 아닌경우 ( Pty Ltd. 가 붙지 않은 경우) 즉 Business Name 만 만들은 자영업자에 고용되었을 경우 고용주가 슈퍼를 들어 주지않으면 남의 탓을할 것이 아니라 본인이 직접 Tax File Number 를 가지고 슈퍼를 들면 된다. 어떻게 슈퍼에 드는지는 슈퍼 2 를 다시 읽어 보시기 바란다. 여기서 Tax File Number 가 없는분은 Post Office 에 가서 용지를 받아 기입할것을 기입해서 Australian Taxation Office 에 제출하면 Tax Number 를 받을 수 있다.

즉 모든것은 본인에 달려있으니 자기 입장이 어디에있든 슈퍼에 신경를 쓰시기 바란다. 지금은 누구나 연금을 받기 때문에 관계없지만 먼 나중에는 즉 지금 젊은층이 연금을 받게되는 시기에 가서는 슈퍼로 인하여 연금 받는 사람이 줄어 연금을 받게되면 사회 하층으로 취급당할 염려가 있다고 본다. 다시 한번 강조하지만 정부에서 주는 각종 혜택을 철저히 연구해서 받아야 정부도 좋아한다. 왜냐하면 정부는 나중에 연금을 적게 줄수 있으니까. 이는 본인도 좋고 정부도 좋고 Tax Payer 인 호주 국민 모두가 좋은것이다.

연세가 많은 분들를 위한글

이 글이 나가면서 과거에는 전혀 느껴보지 못했던 일들이 느껴저서 글를 계속 쓰려는 마음이
더 울어 난다. 50대 중반 연령층에서 나의 글은 자기는 나이가 많아 별로 관심이 없다며 자식들에게 읽어 보라고 넘겨버리는 분들이 있는가하면. 60 대 후반을 넘어 70에 가까운 분들이 슈퍼는 75 세 까지 할수 있으니 좀 늦었지만 지금이라도 해야되겠다고 열심이 묻는 분들도 많다. 여기서 느낀것은 나이는 숫자에 불과하다는 말이 실감이 나는것이다. Case Study 를 가지고 연세가 많은 분을 위한 글를 대신할가 한다.

Casse Study

제2차 세계대전 후에 구라파에서 호주로 이민온 한 사람은 열심히 일한 결과 집을 두 채를 가지게되었고 연금을 받을 나이 인데도 큰 수술까지 받은 몸으로 주말 Market 에가서 장사를 한다고 한다.

왜 연금을 타지않고 몸도 허약한데 일을 하느냐고 물었더니, 자기는 집이 두 채라 연금을 탈수 없다고 한다. 한 채에서 나오는 Rent 가지고는 생활이 안되어 자기 부인도 일을 한다고 한다. 한 채는 팔면 될것이 아니냐 하니, 아들하나 딸하나 있는데 집 한 채씩 자식에게 주려 한다고 한다. 한국 부모와 같은 사고 방식을 가진사람이다. 자기들을 희생하면서 자식을 생각하는것은 존경할만한 일이나 과연 그 분이 얼마나 지탱할수 있을지 걱정이다. 이 경우가 바로 가난한 부자인 경우이다. 집 두 채의 시가로는 2백만불 이상의 재산가이지만 병든몸으로 Market 에 나가 장사를 해야만 생활이 되는것이다.

이 부부는 호주정부의 혜택을 받지 않고 살아가는 사람인데 어떻게 하는것이 최선의 방법인지를 생각해 보았다. 집이 두 채인 경우 세를 놓은 집에서 나오는 수입으로는 생활하기가 힘든다. Rent 가 100 % 계속 나가있는것도 아니고 가끔 세입자가 바뀌면 다른 세입자가 들어올때까지의 공백기간 동안 수입은 없고 광고비며 관리비용의 지출이 만만치 않다.

부부가 자기집이 있고 ,그외의 추가 재산이 $229,000 까지는 Full Pension을 받을 수 있지만 그 이상의 재산이 있을 경우 2 주 마다 추가 재산의 매 $1,000 당 $1.50 의 연금이 줄어든다. 그러므로 추가 재산이 $500,000 이라고 가정하면 $500,000-$229,000= $271,000 이고 매 $1,000 마다 $1.5불이삭감되므로 271x$1.50 x 26 (일년 52주의 반) = $10,569 즉 부부합계 일년 총 연금에서 $10,569 가 줄어드는 것이다.
만약 추가 재산이 $800,000 이라고 가정하고 계산을 해보면 ($800,000-$229,000=$471,000; $471,x$1.5×26)= $22,269 ) $22,269불이 일년 총 연금에서 줄어든다. 총 연금 수령액수는 각자 처한 입장에 따라 약간식 다르다. 부부가 합한 일년 평균 연금은 약 $23,000 인것으로 알고 있다. 자기집이있고 추가 재산이 $800,000 이 있는 이 부부의 경우에 일년에 $731불이란 소액 이지만 연금이 나온다는 이야기다.. 아무리 적은 액수라해도 연금이 나오면 일년에 각자가 어는 정도의 문화 생활를 하느냐에 달려 있겠지만 약 $15,000 에 해당하는 각종 혜택을 받을수 있다고 한다. 연금이 나오느냐 안느냐는 하늘과 땅의 차이라 말할수 있다

여기서 다시 앞의 구라파에서 이민온 사람의 경우를 보면 두번째 집이 백만불의 시세가있다고 하므로 이 경우 소액의 연금도 해당되지않기 때문에 연금자의 혜택을 전혀 받지 못한다. 나의 의견은 집 한 채를 팔아서 백만불중에 $200,000을 아들과 딸에게 $100,000 씩 주고,( 이 $100,000은 젊은 사람한테는 큰돈이다. ) 본인 부부는 $800,000를 몇해 나누어 슈퍼에 넣을 경우 년10 %의 수익을 보았다고 가정하면 CPI (물가상승율) 3 % 빼고 순수익7 % 만 계산 하면 년간 $56,000 불의 수익이 발생하여 생활의 여유가 생기게되고, 집이 한 채 뿐이므로 모든 연금 혜택을 받아 각종 문화 생활도 여유있게할 수가 있는것이다.. 어떤 분은 지금처럼 금융위기가 오면 금액이 줄어 타격을 받지 않느냐 할것이다. 물론 타격이 크다. 지금과 같이 슈퍼 잔액이 줄면 정부에서 주는 연금이 올라가기 때문에 기본적인 생활에는 지장이 없을 것이다.

또 한가지 예를 들면, 나이가 만 67 세 부부로 연금으로 생활하는 가정이다. 65세이상의 호주국민중에 80%가 연금을 받고 있으니 이 부부는 호주의 전통적인 표준가정이다. 호주국민중에서 연금해당 년령의 20 % 만이 연금없이 생활하고 있다는것이다. 호주정부는 이를 반대로 20%만이 연금을 받고 80%가 연금없이 자기돈으로 생활할 수 있게 하는것이 목표다. 이 가정의 가장은 나에게 말하기를 집이있고 년금이 있으니 생활은 되지만 현재 가지고있는 자동차를 아무리 잘 아껴써도 7- 8년을 넘기기 힘들다고 한다. 그 후가 문제인데 호주에서 차 없이 살수는 없다고 한다. 나의 글를 읽고 자기가 아무리 못 벌어도 무슨일를 하던지 한달에 $100 를 벌지 못하겠느냐고 과거 얼마 안되는 슈퍼도 다 타서 써버렸는데 다시 시작 하기로 했다고 한다.

슈프 2의 6 쪽에 한달에 $100 벌어 슈퍼에 넣어 운영하는 방법이 나와 있다. 위의 계산에서 보는바와 같이 5년후에는 한 사람 당 $17,030 이 모이게 되고 부부가 합하면 $34,060 이 되므로 충분히 차를 살수 있는 금액이 모인다고 자신있게 이야기 하는 그의 말를 듣고 나도 너무나 기뻐 틀림없이 잘 될거라고 독려해준 일이 있다. 이러한 일이 가능한 것은 정부 보조가 있기 때문이다. 나의 이야기는 한 주도 아니고 한 달에 $100를 벌어도 가능한데 그 보다 더 벌수 있는 사람은 더 나을 것이 아닌가. 여기서 고려해야될 점은 자기가 번 금액이 연금을 포함한 총금액의 10 % 를 넘어야 정부의 보조금 혜택(Co- Contribution )이 있음을 유의 해야한다.

일반적으로 보면 현재와같은 싯점에서 수익률이 과연 10 % 를 낼수 있느냐가 관건이다 ‘현재 주가가 바닥인지 아닌지 모르지만 반토막 이상 난 상태에서 슈퍼도 형편없는데 모르는 소리 하고 있다’고 ‘어떻게 10 % 의 수익을 내는냐 ‘고 반문 하시는 분이 많겠지만,.이에 대한 답변을 내 스스로 하는것 보다 세계 최고 부자인 Warren Buffett 의 말을 그대로 적어 대신 하고자 한다.
“ Be fearful when others are greedy and be greedy when others are fearful”

나의 슈퍼 글은 한마디로 표현하면 슈퍼는 꼭 들어서 정부 혜택을 받아야 되고 슈퍼를 들었으면 이를 애지중지 보살펴 잘 키워야 된다는 것인데, 슈퍼는 이미 많은 분이 들어 있으니 다음단계는 어떻게 키워야 될지를 앞서 기술 했지만 다시 한번 정리를 해 보고자 한다. 어느 슈퍼 운영사 /그리고 어느 Option / 을 언제 갈아타느냐 / 이 세 마디 말이 슈퍼를 잘 운영하느냐 안느냐가 결정된다. 앞에서도 이야기 했지만 슈퍼에 관심있는 친구나 친지와 정기적으로 모임을 가지고 연구하고 의견을 나누는것은 아주 좋은 방법이 될것이다. 슈퍼 3 의 2 ,3쪽에 Option 에 관한 설명이 상세히 나와 있다. 현재 자기가 들어있는 슈퍼 운영사가 마음에 들면 좋고 아니면 운영사를 바꾸어야 된다. 이럴때 기존회사 잔고를 은행에서 처럼 이전하는것이 아니고 새로 선택된 슈퍼운영사에 $1,500 가지고 계정을 열어 지금 부터 슈퍼에 입금되는 것만이 새로운 회사에 넣어 어느 기간을 두고 직접 비교를하여 새 회사가 좋다는 것이 입증되면 먼저 회사 잔고를 이전하면 된다. 만약 새 회사가 먼저 회사 보다 못하다면 새회사 잔고를 먼저 회사로 옮기면 된다.

Option 선택이 사실 슈퍼 운영사 선택 보다도 더 중요하다. 먼저 번에도 설명했지만 과거 실적을 비교하여 앞으로 어떻게 될지를 결정해야되는데 실적은 어디까지나 과거이고 이를 바탕으로 앞으로가 어떻게 될지를 예상하여 자기 Option 을 결정하여야 된다.

Option 을 어떻게 다룰것인가는 사람의 성격에 따라 다음 3가지 유형의 사람으로 분류해 볼수 있다.

첮째는 나는 모든것이 귀찮아서 한군데 선택해놓고 될대로 되라 하는 사람이다. 불행하게도 내가 아는 대부분의 사람이 이 부류에 속한다. 큰 발전을 기대할 수 없다. 둘째는 자기 슈퍼운영사의 과거 실적을 보고 위험도가 높은 고위험 고소득은 겁이나지만 그래도 좋은것으로 바꿀 마음은있어도 행동를 못하는 사람인데 이 부류에 속하는 사람이 두번째로 많다. 그 때와 상황에 따라 어느 분야가 좋은지를 지속적으로 연구하고 선택을 해야한다. 세번째는 고위험에 상관하지않고 고수익을 찾는 사람인데 아주 소수만이 이런 선택을 하고 있다.

나는 어느쪽을 선택하라고 말할 수는 없다. 첮번째에 해당하는 사람은 앞으로 나의 슈퍼관계글를 읽을 필요 없고 부동산 분야를 읽으시는것이 좋다고 본다. 고위험 고소득 Option 에는 Geared Option 이 있다. 나의 슈퍼 운영사에는 다시 Geared Option 이 Geared Global Share Option 과 Geared Shared Option 이 있다. Geared 라는 말은 자동차의 변속기 기어라는 말과 같은 의미라 볼수있는데 여기서는 투자한 돈을 담보로 해서 그만큼 더 빌려서 투자금액을 배로 늘려서 운영하는것이다. 이자률이 낮고 주가가 올라가는 시기는 수익률이 상당히 높지만 반대로 이자률이 높고 주가가 하락하는 기간은 수익률이 급격히 떨어진다. 그래서 어느 시점에서 Option 를 바꿀수 있어야한다. 그냥 두면 절대로 안된다. 계속적으로 경제신문이나 경제 전 잡지를 읽고 이자률이 낮고 주가가 상승하는 시점에서 과감히 이 Option 을 택하고 이자률은 올라가고 주가가 내려가는 시점에서 이 Option 에서 다른 전망있는 Option 이나 Balanced Option , Cash Management Option 으로 갈아탈수 있다 라고 자신 하는 분은 Geared Option 을 해볼만하다. 현 싯점은 이자률은 내려가서 좋으나 주가는 경기가 상승세를 탈때까지 오를 것같지 않아 아직은 관망할 시기 라고 본다.

계속

김흥기
0417 922 635

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재택크 부동산 4 ;

Architecture (설계)

지금까지 부동산 1. 2. 3 를 쓰면서 좀 미안한 생각을 하고있다. 왜냐하면 이 분야에 전문가도 아닌 사람이 남의 영역을 침범한 것이 아닌가 해서다. 그러나 앞으로 쓸 내용에, 앞서 쓴 부동산 1. 2. 3 이 없으면 소기의 목적 즉 부동산개발에 cost를 줄이는 효과가 적기 때문에 꼭 필료한것이였으며 지금까지 쓴 글에 대해서 다행이 부정적인 반응은 없었고 긍정적인 반응이 많아 용기를 가지고 계속 글을 쓰려 하고 있다.

앞으로 쓰는것은 지금까지와는 달리 새로운 영역을 다루는 내용들이다. 왜냐하면 이방면에는 전문가라기 보다는 경험에의한 이야기로 비용을 절감할 수있는 내용들이며 부동산 개발를 실행하면서 하나하나 점검해야될 내용들이다. 그리고 내가 쓰고자 하는 내용과 같은 글를 다른데서 읽어본 일이 없기 때문에 이 분야에 관심이 있는 사람들에게 도움이 되리라 확신 한다. 혹시 이 글과 비슷한 글을 읽어본 일이 있는 분은 그 글를 알려주시면 좋겠다.

소위 Owner (집주인) 와 Client ( Builder, Trading Contracter and Supplier) 사이의 계약은 여러가지 형태가 있다. 즉 당사자끼리 자체계약 , Quotation and Acceptance , 구두계약 (이는 가장 위험) 그리고 금액이 큰 계약은 HIA ( Housing Industry Association) 에서 만든 표본 계약서를 이용하게된다.
HIA 라는 단체는 Builder 들이 회비를 낸 단체로서 그 계약서에는 자기네 회원을 위한 내용이 더 많을 수 밖에 없다. 이에 상대가되는 Owner 들를 위한 단체는 이세상에 없다.
그러면 분규가 나왔을때 (-추후 이 글의 마지막 단계에서 분규에 대한 설명 첨부- ) 어떻게 해야되느냐 보다는 Owner 는 그런 분규가 나오지 않도록 많은것을 알아야되고 분규가 나와도 그 금액이 큰것이 아닌 작은 금액에서 나오는 결과가 되도록 하는것이 이 글의 목적이다. 즉 나를 대변할 단체가 없다면 방법은 한가지 “아는것이 힘이다 “ 라는 원리 밖에는 의지할 곳이 없다.

어떤사람은 “나는 집을 사면 삿지 절대로 집 짖는 일은 안한다.” 하는 사람도 언젠가는 집 고치는 일이 있을 것이고, 당대에는 안한다 해도 자식대에가서 필료할지 모르니 이 글을 프린트해서 보관해 두면 언젠가는 유익하리라 믿는다. 그러나 100 % 의존 할수는 없다. 왜냐하면 시대가 지나면 상황 변화가 올수있고, 각 Council 마다 다른 경우도 있기 때문이다.
가장 궁금한것은 Home Owner 로서 건물를 지을때 어느 정도나 Saving 할 수 있느냐가
관건으로 문의가 많다. 간략하게 답변을 한다면, 좋은 지역에서 기존의 집을 다 헐지않고 멋지게 설계해서 개축하여 귀신도 모를 정도로 새집같이 만들면 50 % 까지 Saving 할수 있다고 본다. 50% 가 얼마나 될 것인지는 각자 자기가 하고자 하는 틀에서 계산해 보는것이 좋을 것이다.

앞에서 이야기 하였지만 오래된 집을 살때 가능한 Full Brick (Double Brick)으로된 기초가 튼튼한 집을 사는것이 좋다. Full Brick 인지는 누구나 알수 있지만 기초가 튼튼한지는 일반 사람은 모르고 Construction Engineer 만이 알수있다. 그 주택 매매 계약 전에 Constru- ction Engineer 에게 점검 하게 하려면 그 집의 Sales Representative 한테 허가를 받고 Engi- neer 한테 의뢰 하면된다. 그 비용은 생각보다 저렴하다.
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나는가능한 이 부동산 글에서는 금액를 피하려 한다. 슈퍼에서는 숫자가 많아야 글이정확하지만 부동산에서는 꼭 숫자가 들어가야만 할곳은 어쩔수 없지만 될수있으면 쓰지않으려한다. 그 이유는 이글를 10 년이나 20 년후에 읽을수도 있기 때문이다. 슈퍼 글을 보낸후 어느 분 한테 나의 슈퍼 글을 읽었느냐고 물어보니 아주 열심이 읽었는데 숫자는 빼고 읽었다고 한다. 슈퍼 글에서 숫자를 빼고 읽으면 글를 꺼꾸로 읽는 것이나 마찬가지 결과라 생각한다. 부동산에서는 숫자를 쓰지않아도 이해하는데는 문제가 없을것이다.
원하는 집을 계약하려고 Sales Contract 서류를 담당 변호사에게 주면 그는 House Inspection 을 시키는데 그 비용이 만만치 않다. 그집을 몇년 살려면 Inspection 을 의뢰 하는것이 좋고 곧장 개발할 계획이면 Engineer Inspection 만 의뢰 해도 되리라 본다. Engineer Inspection 결과에 따라서 그 집을 이층까지 Full Brick 으로 할것인지, Brick and Veneer 아니면 Timber and Blue Board 로 하게 될것인지 결정이 된다.

*Blue Board; 방수가 되어 있으며 벽돌 대신에 외벽으로 많이 쓰이고 있다. 주의할것
필히 Rendering (미장) 을 할때는 좀 비싼 특수 재료를 써야되고 Renderer (미장공)에게 Blue Borard 임을 알리고 반듯이 이음새가 보이지 않도록 처리하게하여, Brick 위에 Rendering (미장) 하는것과 똑 같아야 된다고 강조 하는것이 좋다.
*Yellow Board ; 이층이 Timber Floor 일때 바닥에 까는것을 말한다.

- 동양계통은 무조건 Full Brick 집을 선호하지만 정통 영국계통은 Brick and Veneer 집을 선호하기 때문에 기초가 안되는것을 억지로 Full Brick 으로 할 필료는 없다고 본다.

1) 준비 사항

누차 이야기지만 눈에 보이지 않는곳에 돈이 많이 들게 하는것은 비 효률적이다.
기초공사에 들어가는 비용은 눈에 보이지 않는곳에 들어가는 비용이다. 그렇기 때문에 처음 집 구입시 부터 개발 목적이라면 Engineer 에게그 집이 기초가 튼튼한지를 Inspection 의뢰하는것을 권하고 싶은것이다.

. 기존 단층 ( Ground Floor) 의 지붕을 다 헐어 버릴 계획을 잡아 기존 골격만 두고 옆으로 뒤로 충분이 늘리고 이층 (First Floor) 을 올리는 방법을 생각해 본것이다.
Ground Floor 의 외벽은 가능한한 모두 살리고 늘려서 자신이 직접 A4 용지에 현대식으로 그려본다. 특히 부엌은 과거에는 정사각형이었지만 지금은 직사각형이고 직사각형의 긴 면이 Family Room 에 접하며 Island 식으로 하고 있다.
. 새로운 Design 의 집을 보려면 Sydney 에서는 멀리 Kellyville 에 있는 Display home 에 가 볼수 밖에 없다. 그곳도 현대식은 몇채 없고 옛날것만 있어 영 마음에 차지 않는데, WA 는 여기 저기에 Display house 가 있어 토요일이면 5 백만불 짜리 집을 구경하고 바닷가 에 Coffee Shop 에서 시간 보내는 멋이 있는데 시드니에 오니 Display Home 이 시골에 있고 멀리에 있어 마음에 들지않느다. 집을사면 Sales Contract 서류나 아니면 선전 팜프렛에 집 의 평면 도면이 있다. 이것도 설계사가 그린것이므로 소흘이 다루지 말고 이를 가지고 Display Home 에 가서 이렇게 하면 어떨지 저렇게 하면 어떨지 여러번 생각해보고, 자기나름대로 원하는 집 평면도를 그려본다. 일반인이 그저 초등학생 그림으로 생각하고 엉성하게 그려 설계사에게 가져가도 설계사의 일를 많이 덜어주는 것이기 때문에 많은 Saving 을 할수있다. 그렇지 않고 그냥 무턱대고 우리집 설계해 달라하면 이리 고치고 저리 고치고

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여러번 왔다 갔다 하게되면 비용은 만만치 않게 나올수 밖에 없다.

2) Survey & Site Plan (측량과 도면) 과 설계사에게 요청 사항

. 이 글에서는 영어가 많이 사용될 수 밖에 없으므로 미리 양해를 구하고 싶다.. 한국에서 이런 글을 쓴다면 어떻게 해서라도 우리말로 바꾸어 쓰겠지만 이글은 호주 이민사회에서만 통용되는 글이기 때문에 이곳에서 슈퍼나 부동산 개발을하려면 이곳 법규와 호주사회 일원으로 영어를 쓰지않고서는 한발자국도 나갈수가 없다. 내가 쓰는 영어 단어가 대부분 알고 있는 단어들이고 간혹 전문 용어는 간략하게 설명 해가면서 나갈것이다.
Architect 는 Home Owner 가 가져온 A4 종이에 그린 그림만 가지고는 설계를 할수없다. 필료한것은 측량사가 지면의 고도를 표시한 도면 즉 Suevey 도면이 있어야한다 그리고 기존집의 앞면, 뒷면 양 옆면의 사진과 지붕의 Vally ( Roof 의 면과 면사이 물 내려가는 고랑) 사진이 필요하다. 가능한 여러장이면 좋고 그 사진의 뒷면에 어느 방향인지를 표시하는것이좋다.
설계사를 가운데 놓고 그와 관련된 분야를 나열하면, Surveyer, Construction Engineer,
Basix Certifier ( 차후에 설명) 등이 있다. 대부분의 설계사들은 이분야에 Licence 소지자들를 몇명씩 알고 있으며 서로서로 소개하여 하나의 보이지 않는 Group 이 형성 되여 있는 것이다. 나의 경우는 Council 에서 Basix Certificate (Basic 이 아님) 를 제출하라하여 Yellow page 를 찾아봐도 없어서 Architect 에게 물어보았더니 이 분야의 전문가를 소개시주었다.
특히 Surveyer 는 Architect 와 서로 잘 통하는 사이가 좋다. 측량사가 작성한 Site Plan 이
설계사 마음에 들지않으면 시간이 지연되고 비용이 더 나기때문이다
. 이미 짐작한 사람도 있겠지만 좋은 설계사를 친구 사이로 만든다면 벌써 여기서 집짖는일의 반은 성공했다고 보면 될것이다. 얼마전에 설계사와 많은 시간 이야기 할 기회를 가졌다. 그 자리에서 나는 이 분야의 많은 것을 배웠다. 즉 그는 어떻게 하는것이 성공하는 길인지를 환히 알고 있었다. 그도 그럴것이 평생을 부동산 개발하는 사람과 서로 업무관계를 가지고 있는 그로서는 당연한 일이라 생각했다. . 건축 혹은 개축에 필요한 설계도와 모든 서류를 제출하여 Council 로부터 DA (Devel- opment Application) 승인서와 건축허가 (Construction Certificate )까지 받고 나서 친구가된 설계사와 상의하여 몇마디 조언만 들어도 방향감각을 잡을수 있다 (이부분은 집 짖는 일을 시작하는 단계에서 다시 서술 하려함). 어떤 설계사는 처음부터 끝까지 감리해 주기로 하고 비용을 추가 하는 경우가 있다. 이는 각자 알아서 할 일이지만 나는 모든일을 직접하고 있다. 단 기술적인 문제 만큼은 Council 에서 지적한것 이외도 조금만 의심이 있어도 Engneer에게 의뢰 하여 그로부터 Inspection Certificate 를 받고 있다. Construction Engineer 는 Council 에서도 무시 하지 못하므로 여기서 Certificate 를 받으면 제일 마음이 편하다. 그리고 나중에 보험관계에서도 Engineer 의 Certify 서류가 많으면 모든면에서 유리하다.

. 이상은 도면이나 사진등 준비물로서 필료로 하는것이였고 다음은 글로서 이러 이러한 내용을 도면상에 넣어 달라고 설계사에게 요청사항을 열거 하고자 한다.

**Swimming Pool; 이민자로서 호주사회에서 자리잡기에 바쁜사람들은 Swimming Pool 처럼 골치 아픈것이 없다. 수영장 관리는 아는사람이 철저하게 여러번 그때 그때 처한 상황에 따라 가르켜 주지않는 이상 관리하기가 쉬운것이 아니다. 그러나 알고 나면 수영장 관리는 일년에 (일개월이 아님) 24 시간만 소비하면 되는 아주 간단한 것이다. 나도 이정도 까지 가기는 가르켜주는 사람이 없어 수년 동안 힘들었었고 바빠서 잠간 게을리 했을때는 이웃집에서 와서 연못인줄 알고 Fish 가 안보인다고 농담을 할 정도도

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여러번 있었다
. 그런데 집을 팔때 어떤 사람은 수영장 있으면 안사겠다고 하고 어떤 사람은 수영장 이 꼭 있는것만 살 집으로 고려 대상에 넣는 사람이 있다. 이러니 어느 장단에 맞추어야 할지 고민이다. 집을 개발하는 입장에서는 수영장을 넣는다는 가정하에 도면에는 그려놓고 실제는 안하는 것이 좋다. 내가 알고 있는 분의 경우, 집을 팔려고 내 놓자마자 아주 좋은 값에 사고자 하는사람이 있었다고 한다. 집을 살사람은 수영장이 없다고 Council 에 수영장을 자기가 만들려고 가능성을 물어 보았다고 한다. Council 대답은 어떠한 질문이든 마찬가지이지만 정식으로 Applocation 을 내라고 한다. 그러니 허가 못 받을 경우를 생각하여 그는 그 집 사는것을 포기할 수 밖에 없었다. 결국 집을 파는 사람도 그집을 살 사람도 애석하다고 서로 위로 하였다고 한다. 이런경우 DA 도면상에 직사각형 하나 간단히 그려 넣었으면 당당히 허가 받은거나 같은 효과가 있어 집을 팔때는 아무 이상이 없었을 것이다. 물론 수영장을 만들려면 다시 세부도면을 그려서 허가를 받아야 한다. 하지만 Council 은 기초 DA 에서 수영장이 있는것으로 허가한 것이기 때문에 수영장을 못 만들게 하지는 못한다.

** Patio 혹은 Pagola; 혹시 이 말을 모르는 분이 있을까 해서 단어 부터 설명한다. 뒷 마당에 본건물에 붙여서 기둥만 세우고 벽이 없고, 지붕만 있으면 Patio 이고 석가래 정도만 걸쳐있는것이 Pagola 이다. 그리고 집 건물 하고는 동 떨어져 따로 서있는 정자 모형이Gajebo 라 한다. 이것들은 벽이 없기 때문에 건축 용적률 계산에 들어 가지 않는다. Council 마다 틀리지만 대지에 비해서 건평을 넓게 하고 싶은데 이 용적률 때문에 건물를 크게 못할 겨우 이 Patio 가 아주 좋다. 요즘 유행하는 Family Room 에서 문을 다섯개 내지 여섯개 정도 접는 Multi Folding 을 만들어 Patio 에 연결 해 놓으면 Party 때 아주 넓게 쓸수있고 집이 상당히 크게 보인다.

** BBQ; Patio 나 Pagola 에 연결해서 BBQ 자리도 도면에 넣는다.

** Fence; 나는 이번에 이 Fence 때문에 바보 짖을 했다. 도로에서 집 Front Line 까지가 상당히 길어서 여기를 잔디로 처리하기로 생각하고 ,설계사가 집앞에 Fence 를 할것인지 물어 보는데도 하지 말라고 했다. 왜냐하면 주위에 비슷한 집의 앞 마당 잔디가 너무나 멋있게 보였기 때문인데 요즘 와서 그 집들을 다시 보니 별로다. 그리고 아는 부동산 업계에 있는 여러사람들에게 물어 보니 큰집은 앞 Fence 를 하는게 좋다고 한다. 옆 또는 뒷면 Fence 는 대부분의 Council 에서 높이가 1.8 m 미만이면 허가 없이 해도 된다. 그러나 앞 Fence 는 필히 Council 허가를 받아야 된다. 새로 앞 fence를 하는데 필료로 하는 서류는 다음과 같다.
. 1)Site Plan,2) Elevations and Sections, 3)Notification Plans (A4 size),4) Statement and Enviromental effects, 5)Waste Management Plan, 6)Site Photographs + 이웃의 8가구에서 불평이 없어야 하고 Council 에 여러번 왔다 갔다 하면, 들어가는 비용과 시간을 생각 하면 간단한것 마음 한번 잘못 먹엇기 때문에 얼마만큼 손해인지 절감 했다.
처음 DA 도면에, 옆 그리고 뒷편 Fence 도 넣는것이 좋다. 왜냐하면 DA 를 신청하면 Council 에서 주위 8 가구에 반대가 없는지를 묻게 되어있는데 DA 에 함께 들어 있으니 이웃에서는 Fence 할것으로 알고 있어 이웃하고는 비용 문제만 상의하면 된다. Fence 는 이웃과 비용을 반반씩 부담 하게 되어있다.

** Gas 와 Airconditioning 자리; 집이 클 경우 Central Duct System 으로 Airconditioning 을 설치 해야되는데 이웃하고 소음 문제가 제기될수있다. 처음 DA 를 제출할 때 이를 표시해놓지 안하면 Airconditioning 설치시 Council 허가를 따로 받아야 되는 경우를 보았다. 이때는 더 엄격해서 옆집과의 사이에 설치하지 못하고 뒷 정원에 설치하게 되기 쉬운데 시간과
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비용은 둘째로 치고 뒷 정원이 멋있기 보다는 공장지대 느낌을 줄수있다. Gas Meter , 그리
고 전기 Meter Box 설치 할곳도 설계사 에게 설명해 주는것이 좋다.

** Garden Shed; 대부분의 사람들이 Garden 용 창고없이 각종 정원용 기구들을 Garage 에 넣고 쓰는데 이리하면 Garage 가 너무 지저분하고 불편한 경우가 많아, 정원 끝에 Garden Shed 를 만들어 놓으면 편리 하고 비용도 그리 많이 들지않는다.

** Water Feature; 설계사는 수많은 집을 설계한 경험도 있고 미적 감각도 앞서가는 사람이다.그리고 풍수지리에도 물이 중요한것이기 때문에 설계사 한테 작은 연못을 적당한 곳에 넣어 달라고 하면 좋은 자리를 잡아주리라 믿는다.

** 기둥; 바닷가나 강가의 집은 Meditarian style 집 즉 Roof 가 없고 콩크리트 스라브 집이 더 맞는데 그 기둥들은 주로 원형이다. 그러나 일반 집들은 기둥이 있을 경우에는 (앞면에 2개 내지 4 개 있는것이 훨신 보기에 좋음) 원형 보다는 벽돌 하나 반 크기로 네모진것이 좋다. 이때 멋을 부리기 위해서 Rendering 할때 움푹 파인 선을 만드는데 밖으로 튀여나오게 하는것보다는 안으로 들어가게하는 Recess 로 설계사가 표시하는것이 좋다. 왜냐하면 어떤 Council 은 이런것 까지도 도면과 다를 경우 문제삼는 경우도 있고, Rendering Quotation 받을때 분쟁의 소지를 없에줄 수 있다.

** Eaves (처마, 추녀) ; 처마가 있게 하는냐 아니면 없고 Corbel courses 로 할것인지 초기에 결정 해야한다. 원래는 모든 집이 처마가 있다. 이는 처마끝에서 Gardening 하다 비를 피할수도 있고 비가 새는 기회가 처마가 있으므로 적다. 한 15년전 부터 촌스러운 호주도 점점 집이 멋을 부리게 되며 처마 없이 Gutter (물모아서 Down Pipe 로 내려가게하는것) 를 받처주는 Fascias 밑에 한단계 아니면 두단계 층을 두는게 있다. 층이 나오게 하는것을 Corbel courses 라 부른다. 그리고 이층 집에서 너무나 넓고 긴 면을 보기좋게 Line 을 겉으로 나오게 만드는것을 Corbel Courses 라한다. 나의 경우는 한단계 층을 두는데 Fascia 가 한단계있으니 보이기는 두단계 층으로 보인다. 세단계 층으로 보이면 너무나 복잡하게 보이기 때문이다. 이런것은 필히 설계단계에서 들어가야 한다. 왜냐하면 Carpenter 가 임의대로 할수 없고 도면 대로 일을 하여야 하기 때문이다. 처마끝 모두를 이렇게 할 필요는 없고 주로 앞면 일부와 옆면만 하는 경우가 많으며 만약 지붕위에 나무가 있어 가랑잎이 많이 떨어지는곳이면 Eaves 가 있는것이 좋다. 멋부리다가 Gut 에 가랑잎이 쌓여 비가 샐 염려가 있기 때문이다. 이 Corbel 식으로 처마가 없는것은 Mini Skirt 잎는것이나 마찬가지로 보면 된다. 즉 멋은 있지만 불편한것이다.

이상과같이 우선 생각나는것만 적은것이고 각자 경우에 따라 더 요청 해야 될것이 있다고 본다. 지금까지의 내용을 가지고 우선 설계사에게 정식도면이 아닌 Scatch 도면을 1차로 요청하여 검토하는 것이 좋다.

3) DA 제출과 부속서류
이 이야기는 다음에 다룰 Council 부분에서 자세히 언급할것이지만고 여기서는 설계사에게 요청해야할 사항이 있어 Title 만 열거한다. Council 에 DA (Development Application) 를 신청할때 신청서와 각종 설계 도면 그리고 다음 서류들을 첨부 해야한다.

**A) Plans (도면); * Site Plan,/ *Floor Plans, */Elevations and Sections,/ *Notification plans (A4 size) 등 도면이 필요하고 이글의 내용이 전면 개축으로 그 의도를 두고 있기 때문에 Council에서 추가로 요청하는 도면이 * Landscape Plan,/* Stormwater Management Plan (by
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construction engineer),/* Shadow diagrams,/ *Enviromental site management plan 등이 요청되는데, 이런것이 모두 필요한지 아니면 몇가지만 필요한지를 미리 Council 의 Duty Planning Officer 하고 선약을 하고 설계사 한테서 받은 Scatch Plan을 가지고 상의하는것이 상당한 시간과 비용을 절약 할수있다. 독자는 여기 까지 읽고 아휴 하고 생소한 단어에 기가 죽는수가 있는데 이것 뿐이 아니다.

** B) 각종자료를 요청 (Supporting Materials and Documents);
상기에 추가해서 필요로 하는것이 Arborist’s Report, /* Statement of Envirmental effects,/ *Basix Certificate,/* Storm water Drainage Statement, /*Waste Management Plan 등이 필요한데 이것 역시 Council 의 Duty Planing Officer 하고 안해도 되는것이 있는지 아니면 더 추가로 해야만 되는것이 있는지 상의 하는것이 좋다.

2차로 설계사에게 정식 도면을 요청하기 전에 우선 Scatch 도면이 자기 마음에 맞는지 확인 해야된다. 일반적으로 여자들은 살림을하기 때문에 집이 편리한지는 잘 아는데 대부분의 여자들은 도면에는 익숙하지 못하다 , 도면을 보고 Okay 승인을 한 후 , 집을 지으면서 변경하자고 할 경우가 생기게된다. 그렇게되면 비용은 생각 보다 두배 세배가 나온다. 집을 지으면 부부 싸움이 나는 이유의 80-90%가 여기에 있는 것이다. 그래서 부부가 같이 몇 날 몇 밤을 두고 보고 또 보고 또 검토해서 도면을 그의 완벽하게 머리속에 넣어야 한다. 그리고 설계사로 부터 받은 Scatch 도면에 본인이 요구한 사항들을 빠뜨리지 않고 다 고려해서 도면에 넣었는지도 확인 해야된다. 지난번 나의 경우는 30년 경력의 설계사 였지만 Laundry 를 빼고 도면을 그렸다. 이런때에 주인도 설계사도 모르고 집을 지었다면 그 집은 호주에서는 팔 수 없는 집이 될뻔했다.

4) 설계사에게 마지막 부탁해야 할 사항

설계사는 각 Council 의 규정집을 가지고 있다. 한마디로 나는 Application 에 서명만
하겠으니 네가할수 있는 모든것을 다 해달라고 꼭 요청해야된다. 예를들면 Envirmental
Site Management Plan 을 본인이 한다고 생각을 하면 캄캄할것이다. 위에 있는 낫설은
단어들을 발음도 멋있게 여러번 훈련을 쌓아 가지고 설계사와 전문인 답게 이야기를 나누면 그도 무시 못하고 비용도 엉터리로 하지는 못 할것이다. 앞으로 계속 Building Industry 에서 쓰는 용어를 영어로 쓸것인데 이러한 단어들은 꼭 숙지를 하고 자유자제로 사용하여야 한다. 이는 아무리 영어를 잘해도 그 분야에 용어를 쓰지않고 자기나름대로 쓰면 상대방이 이해는 할지라도 Building Industry 에 대해서는 문외한임을 그들은 단번에 알게될 것이다.

Council 에서는 DA 제출시 많은 것을 요구 하는데 설계사가 다 할수는 없다. 그래서 각 분야 전문인을 소개 해달라고 부탁 하여야 한다.
설계사에게 Computer 로 Drawing 하는냐고 묻는것이 좋다. 왜냐하면 여러번 수정해야만 되는경우가 다반사다. Computer 에 들어있으면 수정하기가 아주 용이하고 시간이 적게들기 때문에 비용이 적게든다.
처음부터 설계수정시 그 비용관계를 명확히 하는것이 좋다. 설계사와 아주 친한 사이면 모를까 처음거래 관계라면 계속적으로 일어나는 변경 내지 추가 사항에 대해서 그 비용관계를 명확히 하여야만 한다.

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5) 비용;
이분야가 제일 중요한것이 아닌가. 여기서 금액은 이야기 안하겠다. 전기 제품을 산다고 할때 각 상점마다 5% 정도 에서 10 % 밖에 차이가 나지 않는다, 그러나 Building Industry 에서는 2배 내지 3 배 즉 200% - 300% 차이가 나는것은 보통이다. 그중에서 설계 부분이 제일 많이 차이가 나는 것 같다. 그 이유는 너무나 많기 때문에 여기에 다 열거할 수 없지만 일반적으로 일이 많아서 할 수 없는 입장인 경우 값을 많이 부르는것이 보통이다.

CASE Study ; Y 의 경우

Storm water Management Plan 과 Stormwater Darainage Statement 에 대한 사항이다.
*** Stormwater Management Plan ;— Down pipe 는 몇개를 어느지점에 두고 그 물이 어디로 나가서 어느 곳에 얼마만큼의 크기로 Hole 를 파서, 물이 고여있다가 어떻게 그 물이 Council 의 Main 하수구에 연결되는지 명시하는 도면.
*** Stormwater Drainage Statements ;—폭우가 올때 물량을 계산해서 얼마만큼의 물이 Main Drainage Pipe 로 나가는지 계산해서 도면과 함께 제출하라는 것이다.

일반사람은 폭우가 왔을때 물량을 계산 한다는 것은 불가능 한것이다. 이런일은 Water Management Engineer 가 하는데 Y의 경우는 Construction Engineer 도 이 일을 할수있어 다행이였다. 여기서 말하고자 하는것은 Y 는 DA Approval 받고 Schedule of Concent Conditions 에 적시한 52 가지의 조건을 무시하고 DA 승인을 받았으니 Construction Engineer 도면만 제출하면 되는줄 알고 Engineer 한테 CC (Construction Certificate) 용 도면만 요청해 만들어 Council 에 제출하니 위에 두가지를 더 제출 하라는 것이다.
만약에 처음부터 설계사에게 받은 Scatch 도면을 가지고 Council Duty Planing Officer 와 상의를 했으면, 2 개월반이란 시간을 줄일 수 있었을 것이다. 한번 Council 에서 수정 사항이 오면 최소한 2 개월 이상의 시간을 소비해야 한다. 설계사나 Engineer 에게 부탁하면 즉시 해주는 것이 아니고 순서를 기다려야 되고, 도면 그리는 시간, Council 에서 해당 전문가가 검토 하는시간, 정식 서류 우편물이 오기 까지 많은 시간이 걸린다.

또 다른 문제는 Y는 DA 서류 제출후 오랜 시간 기다리다가 큰 봉투에 DA Aprroval 이란 도장까지 선명하게 찍인 서류를 받고 즉시 Schedule of Concent Conditions (추후 Council 관계 에서 상세히 다루려 함)을 읽어 나간다. 한가지 뚜렷하게 보이는것이 Driveway 한 쪽에 Retaining Wall 를 쌓고 Hand Rail 900mm 로 설치 하라 되여있다. 비용은 고사하고 이렇게되면 보기도 흉하고 차를 주차 후에 문을 열때 Handrail에 부딪치게 되여있어 설계사 에게 변경을 요청 했다. 이런경우 설계 뿐만 아니라 Construction 설계도면도 바꾸어야 한다. Y는 이문제를 Engineer 에게 의뢰를 했다.이 Engineer 는 유럽 사람인데 김치를 좋아해서 특히 집에서 담은 김치만 먹는사람이다. 그는 일은 빨리 해줄테니 비용 걱정은 하지 말고 김치나 담아 오라 한다. 받은 도면을 가지고 Council 에 제출한 다음 상당한 기일을 기다린 후에 온 답장은 Reject 다, Y 는 화가나서 Council 에 가 이유를 물은즉 Amendment 서류작성시 Schedule of Concent Conditions 몇 번에 있는 이 분야 조항을 수정 해 달라는 글이 없다는 것이다. 그 분야 조항을 바꾸어 달라는 글귀와 그에 맞는 도면을 동시에 제출하라고 한다.
그러면 Council 에서 왜 Drive way 에 축대를 쌓고 Hand rail 를 만들라 했는가 하면
Y 의 집은 설계사가 Garage 에서 Ground Floor 로가는데 층계가 두 계단으로 했는데
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Council 에서 검토해 보니 지면보다 Drive Way 가 높아 위험이 있다고 본것이다. 즉 설계사는 Survey도면을 보고 지면의 높이 계산을 소흘히 했다고 볼수있다. 어느 집도 대지가 완벽하게 평평한 집은 없다. 그러므로 전문가인 설계사도 이를 보지 못하는 경우가 발생함으로 Owner 는 설계사에게 이런 일이 발생 하지 않도록 미리 말을 해 두어야 한다.

위의 예에서 볼 수 있듯이 호주는 행정이 너무나 까다롭고 복잡하며 너무 많은 시
간이 걸린다 . 한국에서는 4 층 건물을 짖는데 3 개월 걸린다고 한다. 이곳 호주에서는 2 층집을 짖는데 ,설계를 시작해서 부터 허가 받는데 까지만 약 6개월, 만약 수정을 하다 보면 약 1 년은 잡아야되고, 집을 짖는데 10개월에서 1 년이 걸리게된다. 즉 합계 약 2 년 이란 긴 시간이 필요하게 되는 것이다..

ㅡ계속ㅡ

김흥기
Pyramid Building Products and Development
0417 922 635
25th October, 2008

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재택크 부동산 (3)

1) 젊은이들을 위한 조언

부동산 1. 2 가 나가고 난후 몇몇 젊은이들이 집은 가격면에서 너무 벅차고 바쁘게 직장생활을 하다보니 관리하기가 힘들어 아파트를 선호 한다고 조언을 부탁해왔다.

이글을 읽는 젊은이들은 이글에 무슨 Majic 이 있지않나 하는 기대감을 갖지 말아다라고 우선 부탁하고 싶다. 급격히 값이 오를 아파트가 이것이니 이것을 사시요 할 능력이 내게있다면 이런 글은 쓰지 않을 것이다. 단지 여기에 서술하는 것은 일반적인 상식선을 벗어나지 못한것들이며 단 한줄이라도 이글을 읽고 참고할만한 것이 있다고 생각하는 사람이 있다면 기대 이상으로 생각한다.

흔이 이야기 하길 젊음이 큰 재산이라고 하는데 특히 호주에서는 이말이 실감이난다.
아파트 사기위해서 돈을 빌릴때 25년 30년 장기로 해주기 때문이다. 직장을 갖은지 얼마 안되는 분들이 1년동안 봉급받아 쓰고 나머지가 1 만 불이라고 가정할 때 내 재산은 1 만불이라 생각하지 말고 Computer 로 각 은행 대출을 검색해서 내가 얼마를 빌릴수 있는지 알아 보시기 바란다. 각자 년봉에 따라서 차이가 나지만 보통 20- 30만불은 빌릴 수 있다는 계산이 나올 것이라 믿는다.
이럴경우 내인생은 1 만불 짜리가 아니라 20- 30 만불 인생이라 생각하면 우선 기분 부터 달라질 것이다. 즉 자신의 가치를 20-30배로 Upgrade 시키라는 이야기인데 어느 사람은 빌린 숫자만 자나 깨나 생각하는 사람이 있을것이고 어느사람은 빌린것은 3 개월에 한번 Statement 오는 때나 생각하고 전혀 고려하지 안는 사람도 있을것이다.
나로서는 후자가 되라고 말하고 싶다. 왜냐하면 급여는 올라가 시간이 지남에 따라 부담이 줄어들게 되고 부동산 값은 올라서 세월이 감아 따라 자기의 순수 자산 가치가 오르기 때문이다.
즉 젊은사람은 Borrowing Power 가 있어 주저 하지 말고 아파트 구입을 하시라 조언하고 싶다. Borrowing Power 라는 말은 내가 만든 영어로 아마 호주사람한테 이야기 해도 못 알아 듣지는 아니 할것이다.

2) 아파트의 특성

사실 나는 아파트 보다는 집을 선호하는 사람이기 때문에 아파트에 대한 지식이 별로 없다.단 한번 사고 판 일이 있는데 그것도 시드니 가장 중심가에 ,그러나 별 이익를 남기지 못했다. 이익을 남기지 못한 원인을 분석해 보면 이렇다.

아파트는 보통 대형 건설 회사가 최대의 전문 지식을 가지고, 최대의 이익을 내기 위해서
최대의 Marketing 전술로 임하고 있는데 이를 사는 사람은 큰돈도 아니고 일반적인 상식 가지고 대응을 하게되니 Game 이 안된다.
말이 이상하다고 생각을 할지 모르지만 새 아파트는 값이 실 가치보다 훨신 높게 책정 되었다고 보아야 한다. 새 아파트니 모든것이 현대적이고, 깨긋하고, 색상 조화도 딱 마음에 들게 되여 있다. 야 이거다 하고 덜컥 Sign 하고 나면 그 다음부터는 발목이 꽉 잡혔다고 보면 된다.
Off Plan 아파트 의 경우 Display Unit 만 있고 지금은 콩크리트 골조만 올라가고 있는 아파트는 2-3 년 후에나 입주하게 된다. 마음에 들어 Deposit 하고 Sales Contract 에 서명 하면 각 주 마다 틀리지만 NSW 주는 첫 부동산 구입 이며 50만불 이하가 아닌 경우는 Stamp duty 를 내야 한다. 아직 잔금도 지불하지 아니했고 입주는 먼 훗날의 이야기 인데 세금부터 내라고 하니 열이 날 수 밖에 없다.

또한 아파트는 집 과는 틀린것이 있는데 Strata Levy 라고 말하는 관리비를 내야한다.
그래서 아파트 살적에는 필히 이 Strata Levy 를 비교 해야된다. 특히 시내에서 아파트가 너무 낡아 Re Modeling 계획이 서 있는 아파트는 이 Levy 가 두배 이상 비싼 경우가 있다.
새 아파트를 잔금 치루고 나서 세를 놓고 1년 2 년 3년 가면서 값이 오르리라 생각 했는데 반대로 내려간다. 헌집은 값이 올라가는데 새 아파트는 그렇지 않은 경우가 많다. 이론적으로 감가 상각으로 당연히 내려가야 된다는 사실를 몰랏던 것이다.
그러면 무조건 새 아파트는 다 값이 내리느냐 하면 그렇지는 않다.
부동산은 Position, Position and Position 이라고 위치에 따라서 수요 공급의 원칙에 따라 오르는 곳도 있다. 그러나 어디가 오르고 있는지 나로서는 알수 없고 your investment PROVERTY 라는 월간 잡지가 있는데 전 호주를 상세히 조사해서 발표하고 있으므로
현재 부동산 (아파트) 을 구입 하고자 하는 분은 아파트를 구입할 때 까지 매월 지속적으로 Newsagent 에서 이 잡지를 구입해서 연구하는 것도 많은 도움이 되리라 믿는다.

여기 까지 글을 읽은 사람은 벌써 계산이 섰을 것이다.
새 아파틑 사지말고 2-3 년 된것 사면 되지 않느냐고, 바로 그거다. 고급 자동차 새것을 사서 자동차 회사 문을 나가자 마자 차값은 만불이 떨어진다고 한다. 그러나 차는 똑같은 차다. 차 바퀴에 먼지가 묻은것 밖에는 전혀 차이가 없다. 고급차를 타고 싶으면 새차 보다는 몇년 지난것이 훨신 경제적이다. 조언 하고 싶은것은 자기가 원하는 지역에 아파트 경매가 나왔을 때는 무조건 가서 보시기 바란다.
그리고 사고자 하는 지역에는 아파트를 적어도 50 -100 번은 가서 보고 여러가지를 고려해서 신중에 신중을 기 하여야 된다고 본다. 그렇게 계속하다 보면 자기 나름되로 안목이 트이게 된다.
주로 2-3 년 된 아파트를 보면서 Agent 에게 물어 보면 원래 이 아파트는 값이 얼마였다고 말해준다. 지금이 싸다고 말 해주는 경우가 많다. 그러나 시기적으로 값이 많이 오르는 싯점은 그렇지도 않다.
얼마전에 만난 사람의 이야기인데 어떤 분이 작년에 40만불 대에 아파트를 구입 했는데 이번에 Auction 으로 팔려고 하니 30 만불 대로 10 만 불이나 적게 부른다고 한다. 그러나 그 주위에는 대형 새 아파트가 우후죽순처럼 많이 짖고 있다. 그리고 40 만불대에 잘 팔리고 있다. 이는 모든 사람들이 새것을 선호 하기 때문이다. 2-3 년 아니 5-6 년 된 아파트도 현대 감각을 살려 Paint 만 멋있게 잘 해도 새 아파트와 다를것이 없다.

요즘 호주는 이자률이 정점에 다다랏다고 예견하는 사람이 그렇지 않다고 하는 사람 보다 많다. 앞으로 이자률이 내려가면 부동산 값은 올라 가게 된다. 새 정부는 이민을 더 많이 받겠다 했고 누누히 이야기한 슈퍼가 세제상 혜택이 많아 부동산 보다 슈퍼에 투자가 늘어, 앞으로는 호주는 정부의 세금제도가 부동산 투자 유인 정책이 있지 않는 이상 수요를 공급이 따르지 못해 부동산 값은 오를수 밖에 없다.

그리고 또 한가지는 주식과 부동산은 거의 반대로 가는것이 일반 경향인데 앞으로 호주의 주식은 당분간 조정기라고 보는 견해가 많아 지금은 부동산 상승기 라고 봐야 한다
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나의 견해는 위와 같은 이유로 부동산 값이 오르리라 보는데, 요즘 신문에 보면 호주도

부동산 값에 거품이 15 % 정도는 들어있고 세계 경제가 좋지않아서 내려갈것이라고 하니
각자 자기 나름대로 판단하는것이 좋을 것이다.

3) 부동산 (아파트) 구입할 때 고려할 점들

최소한의 비용으로 아파트 구입하는 문제를 생각해 보았다. 일주에 $430 이상을 내고 Rent 하는 사람은 현 싯점에서 임대보다는 아파트를 구입하는것이 낫다고 본다. 왜냐하면 주 $430 이면, 년 $22,360 로 이금액은 $250,000 를 빌리였다고 봤을때 이자만 낸다고 가정하면 이자 낼 돈과 비슷 하여 아파트를 사도 이자 낼 능력이 있는 사람이다.

임대를 하면 그 금액은 없어지는 것이지만 아파트 구입하면 그 재산은 남아 있고, 해가 지남에 따라 값이 올라가기 때문이다. $250,000- $300,000 짜리 아파트는 이미 감가 상각이 끈난 상태이고 더 내려 갈수 없는 것이다.
이 정도의 금액은 결국 오래된 아파트인데 오래된 아파트는 위치가 나쁘지 않는 보통 전철역 근처에 있다고 본다. 이런 지역에 해당하는 곳은 시드니 에서, Parramatta, West Ryde Meadow Bank 등을 들수있다. 그러나 오래덴 아파트가 주위 환경이 너무 좋지 않거나
전면적인 수리를 해도 별 효과가 없다고 보는곳은 피하는게 좋다.
최소한의 금액을 가지고 생각 해 본것이고 이보다 Borrowing Power 가 많은 사람은 여러곳에 자기의 직장이나 아이들 학교 관계등을 고려하여 찾아 볼만한 곳이 많다고 본다.

그리고 현재 자기 집이 있고 상기와 같은 금액으로 투자 목적으로 구입한다고 봤을때, 페인트 부엌 화장실 등을 $2-3만불 들여 고치고 세를 올린 다음에 팔면 4- 5 만불의 이익을 볼수 있다고 한다.

그 다음단계로 Borrowing Power 와 가지고 있는것 합해서 40-50만불 정도 되는 사람이 투자 목적으로 아파트를 구입하는 것을 생각해 보았다. 사실 이같은 소액으로 투자 목적으로 집을 구입하는 것은 높은 수익율을 기대할 수 없다. 왜냐하면 부동산 1 에서 이야기 한대로 집은 고급지역에서 개발투자를 하는것이 안정적인 고 수익율을 기대할 수 있으나 부동산 값이 싼 지역에서 개발 투자를할 경우에는 시기를 잘 못 만나면 손해볼 수도 있다. 그래서 자금 동원 능력이 40-50만불 정도되면 아파트 나 Unit 에 투자목적으로 구매하는 것이 현명할 것이다..

그러면 어느 지역에 어떤 아파트를 구입할 것인가 고려해보자, 우선 아파트 Quality 보다는 위치 선정이 중요하다.. 그러면 시내가 제일 좋지 않느냐 하겠지만 요즘 시드니 시내 아파트가 내 견해로는 문제가 많아보인다. 한 예로; 방 둘인 아파트에 9 명이 사는것이 보통이다. 겉 보기에는 초고층 현대식 건물인데 들어가 보면 악취에 가까운 냄새가 나서 코를 움켜 쥘 수 밖에 없다. 요즘 시내 아파트 값이 변두리와 별 차이가 없는것이 이런 이유 도 한몫하고 있을것이다..

권해 드리고 싶은 것은 Gloval Company 가 몰려있는 곳 근처에 겉은 보통이고 실내는 별로인것을 구입하여 완전이 수리해서 세를 놓는 방법이 좋을것 같다.
실내수리를 아주 완벽하게, 부엌과 화장실 Colour Match 등을 초현대식으로 하고, 가구
또한 현대식으로 꾸며서 Gloval Company 중역들이 2- 3 개월 쓰는 아파트를 만드는 것이다.
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청소와 침대 Sheet 를 정규적으로 이런일를 하는사람을 고용해서 갈아주어 Hotel 과 같은
Service 를 해주는것이다.
이럴경우 투자금액의 9% 정도까지 수익을 낼수 있다고 현재 부동산 Agent 를 하고 있는
K 씨의 이야기다. Rent 수익률 9 %에 부동산 가치가 올라가면 이만한 투자도 찾기 힘들다.

4)아파트 계약시 주의 사항

이 분야는 이미 교민 신문 잡지에서 많은 전문가들이 발표하고 있어 나의글에 해당 사항이 아니나 몇가지 노파심에서 부언 하고자 한다.
아파트를 계약하기전에 Sales Contract Documents 를 우선 자기가 거래하는 변호사에게 보내어 검토할 필요가 있다. 호주는 각 주 마다 법이 틀리며 NSW 주는 변호사가 이 일를 하지만 다른주는 Property Settlement Agent 라고 Licence 받은 사람이 (한국의 법무사에 해당) 등기 이전 엄무를 한다. 그런 주는 등기 이전 비용이 상당히 저렴하다. 누구한테 의레하든 간혹 사소한 엄무 착오로 등기 이전에 시간이 걸리는 경우가 있다.
부동산을 매매하는 입장에있는 사람은 해당 변호사가 다음과 같은 내용을 점검하였는지
확인할 필요가 있다. 아래 사항은 집에 해당하는 내용인데 아파트에 해당되지 않는 항목도 있다.

계약서에 서명하기전 점검 해야될 사항;

*Sales Contract Documents 안에 들어있는 하기사항을 변호사를 통하여 점검케 해야된다
고 본다.
* Identification Survey Surveyor
* Diagram of Sanitary Drainage- Water Board
*Building Certificate- Council
*여기에 추가해서 본인이 하든 변호사가 Arrange 하여 Building Inspection 하는것이 좋
다.

계약 이후 등기전에 변호사가 점검해야될 사항;

* Certificate from Water Board
* Certificate from Enviroment Protection Authority
* Certificate from Electricity Commission
* Certificate from Land Tax Office
* Certificate from Road and Traffic Authority

- 계속-

김흥기
Pyramid Building Products and Development
0417 922 635
koaust@iprimus.com.au

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재택크 슈퍼 (3)

1)슈퍼 (Taxed) 운영사의 3 가지 종류

Untaxed Super 에 속하는 공무원과 몇개의 호주 대형 회사에 근무하는 사람을 제외 하고는 대부분의 사람들이 다음 세가지 부류의 슈퍼 운영 방법에 속한다고 본다.

첮째; 기관 ( INSTITUTIONAL FUNDS) 투자사 ; 이는 가장 보편적인 것으로 슈퍼가 있기전 이미 금융 분야 즉 은행이나 보험사 등 각종 기관들이 슈퍼라는 제도가 생기면서 이분야에서 fund 운영을 하고 있다. 앞서 슈퍼 2 에서 각 회사의 각종 수익 율도 이 기관 투자사들의 통계이다. 지난 3 년 동안 년 수익률 10% 이상 올린 운영사들을 찾아보고 Alphabet 순서로 나열하면 AMP, BT, COLONIAL FIRST STATE, COMMONWEALTH, ING, MLC, PERPETUAL 그리고 ZURICH 등이 좋은 실적을 올리고 있다. 그러나 더 장기의 수익률은 찾아보지 못했으므로 각자 지금 현재 슈퍼 회사를 고르는 입장에 있는 분들은 3 개 이상의 회사를 골라 적어도 10 년이상의 실적을 점검 하시어야 한다. 점검 방법은 직접 전화를 해서 Performance 를 보내 달라는 것과 아니면 Internet 으로 찾아 보는것인데 너무 복잡 해서 처음에는 좀 힘 들지만 결국 앞으로 평생 동안 Computer 앞에서 click 해야되는 것이니 시간을 활애 해서 이분야에 능숙하게 Reserch 를 해야 된다고 본다.

둘째; 기업 투자(INDUSTRIAL FUNDS ; 이는 기업 과 Union 이 합해서 고용인 그리고 Union Member 들을 위해서 별도로 만들어진 슈퍼 운영사이다. 위의 Institutuional Fund 가 주주의 이익을 위하여 슈퍼를 하나의 사업으로 한다면 Industrial Funds는 Member 를 위해서 비영리 단체로서 슈퍼를 운영 해주는 것이다. 그러나 어느 회사에 근무해야만 이곳에 가입하는것이 아니고 누구든지 이곳에 가입 할수 있다. 왜냐 하면 슈퍼를 드는 사람은 누구든지 어느 한 Industry 에서 근무 하거나 사업을 하기 때문이다. 호주 TV 에서는 연일 자기내는 Fee 가 없는 슈퍼 라고, Fee 가 있는것과 Fee 가 없는 것을 비교하여 선전하고 있다. 그러면 과연 위의 두가지 중 Institutional funds 운영사가 좋은지 아니면 Industrial Funds 운영사가 좋은지 판단하기 위해서 Superannuation research Group 인 Superratings 라는 Website ;www. superratings.com.au 를 찾아 보니 fee 를 내고 Service 를 받으라고 되어 있어 추후 이 분야도 연구를 하여 서술 할가 한다. 기초 정보는 나와 있는데 Industrial Funds 운영사중에서 Performance 가 좋은 곳이 AUSTRALAIN SUPER, HOSTPLUS, MTAA SUPPER 가 나와 있다. Fee도 중요하지만 전체적인 수익이 많으면 어느 곳을 택하든 그리 문제가 되지 않는다.

아직 슈퍼 운영사가 결정이 안된 분은 처음 선정이 중요하다고 본다 . 물론 마음에 안들면 나중에 바꾸면 되지만 option 바꾸는 것은 아주 쉬운데 슈퍼 운영사 변경하는 것은 서류 form 에 적어 넣어야 할 사항이 좀 있다. 옮기는 방법은 다음에에 상세히 다루려한다.

세째; SELF MANAGED SUPER FUND (일명 DIY 슈퍼); 앞서 서술한 바 있지만 슈퍼는 과거 너도 나도 싫어 하는 투자 였다. 그 이유는 세금이 많았고 수익률이 낮았기 때문이다. 개인들이 주식에 투자하면 그 수익률이 많은데 슈퍼에 넣으니 별 볼릴 없어 나온것이 Self Managed Super Fund 인 것이다.
현재 약 20% 의 호주 국민 이 DIY super 를 하고 있다. DIY super 는 일단 자금이 많아야 하고 ($200,000 이상) Trust 법인 으로 운영하는 것이기 때문에 하나의 회사 운영체와 같이 인정 된다고 봐야한다. 아직은 교포들로서는 일반 슈퍼도 많이 익숙하지 못한데 DIY super는 좀 힘들 것으로 보고 나중에 슈퍼에 대하여 아는것이 다 소진되고나면 그때 상세이 설명 해도 늦지 않는다고 본다.

2) OPTION 선택

과거에는 고용주가 고용인을 위하여 고용주가 선정한 슈퍼 운영사에 임금의 9 % 를 넣어 주었기 때문에 어떤 사람은 직장을 옮겨 다니다 보니 소속된 슈퍼회사가 여러개 있고 어디에 얼마가 들어 있는지도 모르는 경우가 있었다. 그러나 지금은 슈퍼 운영사는 본인이 선정할수 있으므로, 본인이 많은 연구를하여 수익률이 좋은 회사를 선정하여 고용주에게 주면 고용주는 그 슈퍼 운영사에 계속적으로 슈퍼 금액를 넣어 준다. 물론 법인으로 회사를 운영하는 사람과 Business name 으로 자영업을 하는 사람은 본인이 직접 분기별로 임금의 9 %에 해당하는 금액을 슈퍼에 넣어야 한다. 그다음 부터는 본인이 어느 option 이 좋은지를, 즉 그 시대에 수익률을 크게 올릴수 있는 option 을 골라서 본인이 직접 자기 슈퍼운영사에게 서면으로 보내어야한다. 일반적으로 Financial Adviser 가 알아서 해 주겠지 하는것은 잘못된 생각이다. 그 어느 누구도 어느 곳을 택하시요 하는 사람은 없다. Otion 선택은 Internet 으로 form을 다운 받아 하는 방법과 Internet 으로 해도 되는 경우도 있는데 Internet 으로 할 경우 슈퍼 운영사 마다 다르지만 별도로 슈퍼 운영사와 계약을 맺어야 한다.
이상과 같이 그 원론은 간단한데 과연 어느회사 를 선정하고 어느 option 에 언제 바꿔가며 운영할지는 그리 간단한 문제가 아니고 이 분야에 좀더 알아야 하기 때문에 앞으로는 지속적으로 슈퍼에 대한 글의 초점을 여기에 맞추어 쓰려한다.

자기 슈퍼 운영사가 그런대로 만족 할 만한 수익률을 올렸다고보면 구태여 다른곳으로 옮길 필요는 없다고 본다. 그러나 불만족일 때는 과감히 옮겨야만된다. 앞서 각 수익률의 차이에 따라 얼마만큼 차이가 나는지 서술한바 있다. 다시한번 보면 매년 $15,200 씩
( Company Contribution 2,700 ; Salary Sacrifice 10,000 ; Personal Contribution 1,000; Co-contribution by Government 1,500) 슈퍼에 넣은사람이 30년간 년 10% 수익률을 올렸다면 그 금액이 현 화폐가치로 $1,536,000 이고 15%을 올렸으면 30년후 $4,035,600 되고 년 20% 씩 30년간 올린 사람은 현 화폐가치로 $11,514,000 이된다. 지금 당장 나의 슈퍼는 얼마나 수익을 내고 있는지 확인해 보시기 바란다. 만약 4- 5% 올리고 있다면 물가 상승율 3 % 빼고나면 1- 2 % 의 수익율이므로 사실 희망이 없다고 볼수 밖에 없다. 좀 심하게 표현 했다고 보시는 분이 있겠지만 이는 숫자상으로 나오니 어쩔수 없다. 나는 지금 소설을 쓰고 있는것이 아니다. 여기서 보면 수익을 얼마나 많이 올리느냐에 따라서 은퇴후에 어떤 생활을 하게되는지가 결정된다고 보지않을수 없다. 이제 금년도 회계년도도 얼마남지 안아 Salary Sacrifice 하실분은 하루속히 결정 해야한다.

자기 슈퍼 운영사에게 각종 option 별로 지난 3 년, 5 년, 10년 그리고 그 option 이 시작된 이래의 수익률을 요청 하든지 아니면 Internet 으로 Performance 를 알아 보시기 바란다.
이는 과거 실적일 뿐 미래 실적은 누구도 모른지만. 그러나 과거 실적을 보고 왜 성적이 좋았는지 원인 분석을 하고 앞으로는 어느 분야가 좋을 것인지 스스로가 결정 해야한다.
어느 option 이 좋을지 앞으로 서로 연구하고 나가자 하는것이 본 글의 욧점이다. 그리고 또 한가지는 그 option 에 들어있는 총 금액이 얼마인지 알아 보는것도 중요하다. 왜야하면 좋은 option 은 자금이 그만큼 많이 몰리기 때문이다. 자기 슈퍼 운영사가 좋다면 좋은 option 을 골라 선정 해서 서류에 서명 해서 보내면 된다. 서류는 Internet 으로 각종 form 에서 고르면 된다.

지난번에 거금 $2.70 으로 신문 Finasncial Review 토요일 자 를 사서 Superanusation fund 의 과거 3 년의 년 수익률을 알아 보시라 했는데 과연 몇사람이 이를 실행 했는지는 모르겠다. 매주 발표하고 있는 이 신문에는 슈퍼 option 종류 약 7,000 종류중 좋은 성과를 올리고 있는 약 500 개 정도의 option 이 그 회사 이름으로 나와있고 지난 1 년, 3년 그리고 그 성적 rating 이 별표로도 나와있다. 2008 년 5 월 24일자 신문에는 지난 3 년간 년 평균이 10-15% 의 실적을 올리는 option 이 86 개, 15-20 %의 수익률 30 개, 20 -30% 의 수익률 2 개 그리고 30-35% 의 수익률 2 개 이렇게 나와 있다. 이 숫자를 보시고 본인의 수익률과 비교해서 그건 별로고 나의것은 더 좋다라고 하시는 분은 이 글을 읽을 필요가 없는 분이다. 여기서 특기 할 만한 사항은 10% 이상 올리는 option 이 120 개인데, 총 7,000 개중 120 이므로 이는 1.7 % 만이 나의 견해로는 제되로 운영하였지 98.3 % 가 년 10 % 미만 이라는 이야기다. 즉 호주의 대부분의 슈퍼 운영은 과거 그 경기좋은 세월을 저조한 실적으로 보냈다는 계산이 나온다. 이는 호주 국민 각자가 슈퍼에 관심이 없어 큰 슈퍼 운영회사의 운영자가 소흘히 했다는 결론 밖에 달리 말할 수가 없다.
또한 그간 국민들은 호주 세제상 불리하여 관심이 없었던것이 또한 그 이유다. 그러나 지난 2007 년 7 월 1 일 부터 세상은 달라진것이다. 이렇게 달라진 세상인데 아직도 슈퍼에 관심을 안둔다면 어쩔수 없이 노후는 뻔한것이다.

혹자는 그러면 나도 그러한 고 수익률 내는곳으로 말을 바꿔탈수 있느냐 하면 물론 YES 다. 단 앞으로는 어떻게 될지는 모른다는 단서와 함게. 그래서 앞으로 각 Option 이 어디에 자금을 넣고 운영되는지 그 분석을 하고자 한다. 그 option 의 성격을 알면 어느정도 판단이 나오리라 믿는다.

3) OPTION 의 분류

자신이 선택 할 수 있는 Option이 약 7000 개가 된다고 했는데 이는 약 500 개의 슈퍼회사가 각 회사마다 8- 20개 정도의Fund 를 운영하고 있어 평균 잡아 곱하면 7,000 이라는 숫자가 나온것이고, 각 회사는 거의 자금을 넣는 곳이 사실 비슷 비슷 하다.
앞서 이야기한 지난 3 년간 년 평균 10% 이상을 올린 Option 을 토대로 몇 가지만 열거 해 보겠다.
Australian Share ; 일반적으로 호주 주식에만 넣었어도 10 % 이상 수익을 올릴 수 있는것인데 많은 사람들이 주식은 위험하다고 생각 하기 때문에 이를 피하고 있다. 사실 주식은 개인이 하면 위험 하다고 볼수도있다. 그러나 슈퍼는 장기이다. 장기중에서도 최 장기 이기 때문에 슈퍼에서 호주 주식 Option 은 위험 하다고 볼 수 없다고 보는것이다. 이는 호주 주식 시장이 1919 년 생긴 이래 2005 년 까지 86 년간 주식 가치는 247 배가 올랏고 배당은 246 배가 된다는 기사를 읽은 일이 있다. 지금까지 이렇게 상승했으니까 장기로 봐서 올라 간다고 볼 수 있는것이다.

Geared Share ; Geared Share Option 은 투자한 자금을 담보로 해서 슈퍼 운영사가 돈을 빌리여 투자하는 방법으로 호주 주식에 투자하는 방법과 Gloval Share Geared Option 으로 전 세계 주식에 투자하는 방식이다. 주가가 올라가는 시기는 그 수익률이 급격히 올라가고, 이자률이 높고 주가가 내려가는 시기는 그 수익률이 급격히 떨어지는 일반적으로 이야기하는 고 수익 고 위험 의 전형적인 예이다. 호주는 Gloval 하면 미국만 생각 하기 때문에 근래 미국의 주가가 신통치 못해 Gloval Share Geared Option 은 그 수익률이 아주 좋지 못했다. 호주 Fund 운영자가 좀더 BRICs (Brazel, Russia, India and China) 에 관심을 갖었다면 그 상황은 많이 달라 젓을 것이다. 둘다 Geared 라는 말이 들어 가지만 Geared (Australian) Option 과 Gloval Share Geared Option 의 수익률 차이는 엄청난 차이가 났다. 앞서 말한대로 호주 주식은 장기적으로 좋은 성과를 내고 있다. 자기 자신이 나는 뱃짱이 있는 Guy 라고 자칭하는 사람은 Geared (Australia) Option 을 선택하여도 무방 하리라 본다. 단 조건이 있다.
경제의 흐름을 파악 하여야만 한다. 중앙은행의 기준 이자률이 올라가는 싯점에 민감하게 대응해야한다. 이자률은 올라가는데 주가도 그 이상올라가면 괜찮은데 이자률은 오라가고 주가도 내려가는 싯점은 빨리 그 말에서 뛰여내려 좋은 말로 바꾸어 타야한다.

Gloval Resources ; 지난 3 년 동안 년평균 30% 이상을 올린곳이 바로 이 Option 이다. 누구나 전 세계적으로 원자재 값이 상승하고 있다고 알고있고 또한 그 주식이 오르고 있다는 것을 알고 있는것은 상식인데, 과연 이 Option 을 얼마나 많은 사람이 선택 했는지 궁금하다. 여기서 주의 해야 될 점은 누구나 아는 싯점은 이미 너무올라 그 다음 올라가는 속도가 느려서 기대한 만큼 결과가 못 미치는 경우가 많다. 그래서 비록 슈퍼 이지만 경제 news , 신문 잡지를 지속적으로 볼 필료가 있는 것이다. Option 선택에서 단어 하나가 엄청난 차이가 남으로 Option 바꿀적에는 신중에 신중을 해야 된다고 본다. 여기서 한 예로, Gloval Resources Option 과 Gloval Share Option 의 수익률 차이는 대단히 크다.

다음은 지금까지 큰 수익을 못낸 Option 을 열거해 보겠다.

Balanced Option; 일반적으로 대부분의 사람들이 제일 많이 선택한 곳이 Balance Option 인데 이는 안전을 위해 분산 투자한것으로 주식, 부동산, 현금 등 여러 곳에 나누어서 투자한 것이다. 결국 안전은 하지만 고 수익은 못내고 있는것이다. 각 슈퍼 운영사 마다 이름이 다르지만 Conservative Option, Diversified Option 은 Banced Optiuon 과 같이 안전한 곳에 분산 투자한 것이다.

각 특성에 의한 분류; 그 이름은 각 슈퍼 운영사마다 다르지만 그 의미는 비슷한것으로 Health and Bio Technology Option, Gloval Technology Option, Property Security Option 등 각 다양한 분야로 나누어 지는데 일시적으로는 고 수익일 경우가 있지만 장기적으로는 과거 실적을 보면 그리 좋은 결과가 없는것 같다.

위와같이 Option 종류를 살펴 보았지만 그 종류는 이보다 훨신 더 다양하다. 그러나 실적도 없는것 나열만 해보았자 의미가 없다고 본다. 혹시 위에 열거한 것보다 더 좋은 Option 이 있으면 연락 주시면 좋겠다.

4) CASE STUDY- C 라는 사람의 실제 슈퍼 운영 이야기

누구나 마찬가지 이지만 4-5 %의 슈퍼 수익률 가지고 신경쓸 사람은 아무도 없다.
C 도 슈퍼에 대한 불만이 가득해 만나는 사람들에게 불만을 표시하지만,담당 회계사는 법인으로 회사를 운영하는 C 에게 슈퍼 운영사에 돈을 넣지 아니하면 Penalty 를 내야 된다는 소리를 여러번 경고 하여 C 는 어쩔수 없이 법정 한도 내에서만 납입하곤 했다.
1987 년 당시 사업을 위한 은행 이자률은 12%정도 이였고 슈퍼는 약 2%의 수익을 내고 있어 C 는 슈퍼 때문에 은행에 추가로 년 10% 정도를 지불하고 있엇던 것이다. 슈퍼가 없었으면 나가지 않는 돈이였다. 지금 은행에서 융자 받아 사업을 하는 분은 자기 슈퍼 수익률을 계산 해보시기 바란다. 만약 수익률이 4 % 정도라면 요즘 사업을 위한 이자률이 9% 내지 10 % 이므로 손해를 얼마나 보고 있는지 계산이 나올 것이다. 당시 C 는 슈퍼가 없었으면 손해가 없는 것을 이렇게 손해 보고 있어 호주인들한테 불평을 하면 이구동성으로 나도 마찬가지라고 열을 올리곤 했다. 87 년 부터 2001년까지 14년간 C의 년 평균 슈퍼 수익률은 2 % 에 불과 했었다.

수익률이 낮아 많은 호주인들이 DIY 슈퍼를 하는데도, C 는 DIY 슈퍼를 할 용기가 없어 그냥 세월만 보내고, 매년 최소한 분기별로 슈퍼 해당 금액을 내야 되는것도 무시하고 어쩔 수 없이 일년에 한번 정도로 내어서 명맥만 유지 해온것이다. 법인 (Pty Ltd.) 으로 사업을 하면서 슈퍼를 지급안하면 호주세무소는 지급할때까지 Penalty 와 그 이자까지 고용인에게 지급하도록 한다. C 라는 사람은 2001 년에 슈퍼회사에서온 Performance (수익률) 을 보니 제일 실적 좋은것이 Geared Share Option 이였고 그 다음 좋은것이 Australian Share Option 이였다. 그래서 C 는 한가지 하면 좀 위험할것 같아 이 두 Option 에 50% 50% 씩 분산 해서 투자하는것으로 서류를 보냈다. 과거 좋은 실적 때문에 위와같이 Option 을 바꾸엇는데 싯점을 잘못 잡아 2001년 미국 9 11사태로 그리고 2002년은 당시 IT Industry 가 미영국에서 기승을 부리며 주가가 오르고 있을때 호주는 굴뚝 산업도 제되로 없어 주가는 형편 없는 나라였기 때문에 -12% 의 수익을 내서 C 의 잔고는 계속 줄어들어 서류가 오면 보지도 않고 서류철에 넣어 버리곤 했다.
C 는 아예 잊어 버리고 서류를 보지도 안했는데, 2003 년 7 월에 온 슈퍼 Statement 를 우연히 계산을 해보니 6개월에 10% 가 올라 있었다.. 그후 2004 년 1 월에 온 서류를 점검하니 2003년 말까지 21 % 의 수익률이 나와 있었다. 아!- 슈퍼가 이를 수도 있구나 하고 이때부터 서류를 자주 보게 되고 원인 분석도 해 그 이유를 나름대로 정리하곤 했다.
그후 C 는 2004 년에 31 %, 2005 년에 30 %, 2006 년에 31%, 2007 년에 23.5 %의 수익율을 올렸다.. C의 2002년부터 2007년까지 6년간 년 평균 수익률은 15.75 % 가 된것이다.
그러나 2008 년 1 월 초 부터 호주 주식 시장은 곤두 밖질 치기 시작했고 걷잡을 수 없이 슈퍼 수익율이 내려가는되도 C는 늦장을 부리다가 3 월 에서야 Gloval Resources Option 으로 바꾸어 겨우 붙잡아 놓고 있는 상태라 한다.

C 가 슈퍼운영을 어떻게 잘못한것인지를 정검 해보고자 한다.

먼저 C 가 잘 못한것은 장장 14 년동안이나 슈퍼를 돌보지 않고 불평 불만만 하고 있었다는 이야기다. 은행 에서 Statement 가 오면 누구든지 혹 계산이 맞는지 안맞는지 확인 하곤 한다. 그러나 슈퍼도 똑같은 자기 돈인데 이를 상세히 읽고 수익률을 계산하고 연구해야 함에도 C는 그렇게 하지 않았던 것이다.
다음은 C 는 Option 이 여러개 있는 것을 알았으면 그 Optrion 을 연구해야 했고 언제 그 말를 갈아 타야 될지를 파악 했어야만 했다. C 는 자기 말이 지금 낭떠러지로 떨어지고 있는것을 알면서도 내려서 다른말로 바꾸어 타는데 늦장을 부렸던것이 큰 실수다.
이세상에 지금 세계적으로 원자재 값이 뛰고 있다는 사실를 모르는 사람은 없다.
원자재 붐이 일고 있다는 사실도 벌써 3-4 년 전의 일 이다. 물론 C 도 이런 사실을 알고 있었다. 알았으면 빨리 실천에 옮겨야만 되는데 늦게 행동한것이다.
C 가 가장 크게 잘 못 한것은, Geared Option 이라는 것은 투자한 돈을 담보로해서 빌려 배로 투자 운영하는 것으로 고 위험 고 수익 Option 인데 정부 중앙 은행 이자률이 계속 오르고 있는 싯점에도 과거 실적이 좋았으니 그리 되겠지 하고 타성이 붙어 빨리 Option을 바꾸는 행동을 적절한 때에 하지 못 한것이 중요 실책이다.

위의글를 정독했다면 어느정도 슈퍼에 대한 방향 설정이 되었으리라 믿는다. 이 글을 현재 약 120명에게 보내고 있는데 그 반응을 보면 왜 저사람이 이 바쁜 세상에 자기 일도 바쁠텐데 이 글을 쓰고 있는지 궁금해 하고 있다. 부동산에 관해서는 현재 나의 사업중 하나가 문을 수입해서 도매 소매를 하고 있으니 몇개 더 팔릴지 모른다. 하지만 슈퍼는 전혀 그런 것도 없는데 열을 올리고있으니 저사람 요점 한국 신문에 많이 나는 단어 꼼수를 쓰고 있는것 아니야 하고 생각하는 사람들이 있어 궁금증을 풀어 주려고 한다.
정말 대단한 이유가 있다. 한국에서는 어떤사람은 결혼 식장에 많은 하객이 모인것처럼 보이기 위하여 돈을 주고 하객을 모아 많은 사람이 결혼식장에 오게 한다는 기사를 읽은일이 있다 그리고 그리스에서는 사람이 죽으면 자식들이 돈을주고 조객을 모아 부모 장례식에 참여케 하는 경우도 있다고 한다. 나는 앞으로 결혼식은 없을것이고 3-40년 후 내 장례식은 있을 텐데 지금 내 글을 읽고 조금이나마 도음이 되었다고 생각 하시는 분은 참여해 주시면 대 만족이며 내가 이 글을 쓰는 꼼수 라고 고백한다.

5) 슈퍼 와 관련된 세금 및 FEE 관계 그리고 수익률

슈퍼에 들면 세금 및 각종 수수료(fee ) 를 내야 된다. 최종 목적이 이러한 제반 비용을 내고 남아 있는 금액을 극대화 해야되는 것인데 과연 어떠한 비용이 나가는지 알아 보고자 한다.
세금 관계는 누차 설명 했음으로 간단히 말하면 넣을 때 15% 내면 찾을 때는 없다.
슈퍼의 Fee 는 기관 투자 운영사 ( Institutional Super Funds) 일 경우 운영사가 슈퍼금액이 들어 올때 본인에게 한번 만 부과한다. 얼마나 부과하는지는 각 운영사 마다 다르다.
그리고 기업과 Union 에서 운영하는 Industrial Super funds 는 회원 제도로 운영하므로 fee 가 없다. 연일 TV 만 켜면 Fee 가 없는 슈퍼를 들라고 광고가 나온는것이 바로 이것이다.
기관 투자사의 슈퍼 website 를 열고 슈퍼 종류, Option 을 보면 정신이 혼란할 정도로 종류가 많아 사실 들어다 보기도 싫은데, 그 중에서도 자기 회사가 아니고 남의 회사에 의뢰해서 운영하는 Option 이 있다. 한 두 회사가 아니고 유수의 큰 회사는 다 나와있다. 이러한 Option 을 선택했을 경우는 Fee 가 한 번 더 나간다는 결론이 된다.
Financial Adviser 는 전문적으로 슈퍼 및 각종 투자처를 찾아주고 지속적으로 조언을 해주는 엄무를 하고 있는데, 슈퍼 운영사에서는 지속적으로 그 Fee 를 Financial adviser fee 라 해서 부과한다. 그러나 본 인이 전에는 그 Adviser 가 좋아 선택 했지만 그럴 필요를 느끼지 않아 슈퍼 운영사에게 서면으로 통지하면 더 이상 Adviser fee 는 나가지 않는다. 그리고 Adviser 는 좋은 Option 을 고객을 위하여 선택 해서 바꾸어 줄수는 없다. Option 을 선택하는 일은 필히 본인이 해야한다.

지금까지 Option 을 바꾼다, 말를 바꾸어 타야한다, 수없이 이야기 했는데 슈퍼 운영사는 Option 을 바꿀때 마다 1 % 의 Fee 를 부과한다.. 초창기 슈퍼 금액이 작을때는 1 % 하면 그리 크지 아니한데 슈퍼 금액이 커지면 이것도 무시 못하는 금액이다.

앞서 C 라는 사람이 14년 동안 평균 2 % 의 수익률을 낸것은 본인이 슈퍼를 방치한것이 가장 큰 원인 이지만 또다른 이유는 각종 Fee 가 나간것도 무시 못 할 큰 영향을 미쳣다고 본다. 그래서 Fee를 극소화할 방법도 연구해야 된다고 본다. 아무리 회사 자최의 통계는 수익률이 좋다고 해도 각자 개인 계정의 잔고가 적다면 이는 아무런 의미가 없는것이다.

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필히 각자 자기의 수익률을 계산 해보시기 바란다.

수익률 계산; 과연 나는 지난 일 년동안 슈퍼 운영사가 나를 위해서 얼마나 수익을 내 주었는지를 이 글를 읽는 분들이 현재 계산 하고 있는지 궁금하다. 지금까지 한국사람 호주사람 수십명에게 물어 보았는데 계산해보았다는 사람은 한 두사람에 불과하다.
그만큼 관심이 없다는 뜻이다. 어제도 TV 에서는 호주에서 집과 연금만 가지고는 살기 힘들어 동남아에 가서 살겠다고 호주를 떠나는 사람이 늘고 있다고 한다. 지금 슈퍼에 신경 쓰지 아니하는 사람들은 나중에 한국에 가서 사는 것은 호주보다 더 힘들고 동남아로 가야만 되는 사람이 분명 있을것이다. 수익률은 금 년도 Balance 금액에서 전 년도 Balance 를 빼고 다시 그 해에 슈퍼에 들어간 금액을 뺀 금액을 전 년도 Balance 금액으로 나눈 다음 100 을 곱하면 그 해의 슈퍼 수익률이 나온다. 물론 이는 정확한 것은 아니다 왜냐하면 슈퍼 넣는 싯점이 그 해 여러번 있을 것이고 어느 싯점에서 넣었느냐에 따라서 달라지기 때문이다.
금년도 Balance 가 $17,000 이고 전 년도 Balance 가 $10,000, 한 해 동안 $5,000을 슈퍼에 넣은 사람은 17000-10,000= 7,000, 다시 넣은 금액 5,000 을 빼면 2,000 이 된다. 2,000/10,000×100=20 즉 이사람은 수익률 20 % 를 낸것이다.
다른 방법은 Internet 으로 자기 Option 의 챠트를 볼수 있다. 이렇게 어느방법이든 자기 수익률을 계산해서 그 움직임을 알아야 슈퍼에 익숙해지고 애착을 갖이게 된다.

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INTERNET 으로 직접 연구

여기서 부터는 더 글을 읽지 마시고 Computer 를 여시여 Internet 으로 지금 소속된 슈퍼 회사의 Website 를 열고 같이 하나 하나 점검 해 보고자 한다.
아직 슈퍼를 선정 못한 분은 앞으로 하고자 하는 회사의 Website 를 여시기 바란다.
Website 에는 일반 정보는 누구나 볼 수 있어 그곳 까지 가고 그다음에는 자기 ID 와 비밀번호를 가지고 세부 사항 까지 Copmuter 에 들어가 보고저 한다.

Website 를 열기전 자기슈퍼회사에서 온 서류를 찾아 자기가 속해있는 정식 Option 명칭이 무엇인지 그 이름부터 단어 하나 착오 없이 알아야만 된다.
Website 를 열면 그정보가 여러가지 혼란할 정도로 많은데 제일 중요한것은 수익률이니
Performance 를 찾아 click 한다. 어느화사는 Performance 찾기전에 자기 Fund Option 부터 찾아야 되는 경우가 있다. 슈퍼 Fund 사는 슈퍼만 취급 하는것이 아니고 여러종류의 Fund 를 운영하기 때문에 그중 Superannuation 을 찾아야 한다. 여하튼 각사마다 다르지만, Superannuation, 정확한 자기 Option, performance 이 세가지를 찾아보면서 Click 해 보시기 바란다. 여기까지는 가야 다음 단계를 나갈수 있는데 안되면 아이들한테 사탕 사주고 부탁 하여 따라 잡으시기 바란다.
Performance 를 click 하면 그 Option 의 수익률이 나오는데 지난 3년 평균이 15% 이상이면 기쁨을 가지고, 지난 1년의 수익률을 보시기 바란다. 만약 그 수익률이 Minus 라면 귀하는 말를 갈아타야 할 싯점에 그 기혜를 놓지였다는 것이다. 그러면 지금 어떻게 하여야 되느냐가 고민일 것이다. 한마디로 이야기 하면 경제를 알아야된다고 말할수 있다. 그러나 미래를 본다는것은 그리 쉬운 일이 아니다. 슈퍼는 대부분 주식에 투자하기 때문에 앞으로 어느분냐가 주식이 오를것인지 점을 치어야한다. 각종 정보가 일반적으로 Old News 이기 때문에 문제가 있는데 현재는 자원 분야가 높지만 이는 3-4년 전에 선택 했으면 좋았다. 이는 이미 올라 있어 더 오를지 아니면 답보일지는 아무도 모르다. 그렇다면 다른 좋은것이 있느냐 하면 지금 현재 미래에 이게 좋을 것이라 할만한 것이 없는것이 문제다. 방법은 현재 원자재 분야가 강세이니까 이곳으로 바꾸어 타는 방법하나 하고, 만약 지금소속 회사가 자금을 은행계정에 넣는 Option 이 있다면 그곳에 2008 년 까지는 Bank Option 에 두고 계속 추이를 보는것도 한 방법일 것이다. 주시 할것은 중앙은행 이자률 그리고 어느 분야의 주식이 뜰는지 지속적으로 공부해야한다. 지난 2003년 부터 2007 년 까지의 주가 상승만 다시 온다면 Geared Share Option 일 경우 어느해는 년 49 % 까지도 갔었다. 이 분야 지속적으로 연구 글을 올릴 예정.

자기 Option 에 Unit Price 그리고 histroy 를 click 하면 그 단가가 노오는데 이는 Option 의 오르고 내림에 대한 단위로서 이를 일정기간 그라프로 나타내 아주 알아보기쉽게 그 움직을 보여주고 있다. 보통 그라프는 지난 10년동안 얼마나 수익을 냈는지 보여주고 있으며 그기간을 변경해서 보려면 밑에 날자 만 바꾸고 변경하라는곳에 크릭 하면 다른 그라프
가 나온다.

Option 의 Performance 수익률을 보았으면 그 화면을 계속 내려 보시기 바란다.
여기서 보시는 것은 그 Option 이 어느나라 어느회사에 몇 % 투자한것인지 알수가 있다.
또한 Management Cost 즉 그 Fee 나오고 더 자세히 보면 자금을 어디에 그리고 왜 그곳에 투자하고 있는지 설명이 나와있다.
이정도 자기것을 보았으면 다른 Option 도 필히 보아야 한다. 보는것도 자기것 보다 더 자세히 보아야 한다. 그 다음 자기 소속회사것을 다 보았으면 다른회사것을 삿삿히보고 자기 나름대로 판단 하여야 한다.

다음은 자기 ID 나 User Name 그리고 Pin Number 로 자기 계청 을 보시가 바란다.
운영사가 과거 이를 주었는데 잊어 버렷을 겨우는 다시 요청해서 받아 열어 보시기 바란다. 자기 Fund Option 이름을 누르면 Transaction 내용이 나오는데 언제 얼마만큼 슈퍼에 넣었는지 기록과 Unit 숮자는 몇이고 Tax 로 얼마가 나갔고 등 자세한 정보가 나온다.
그다음에 Histroy 를 누르면 지난 일년 동안 10,000 를 투자한 경우 지금 금액은 얼마나 되는지가 그라프로 나오며 그 기간을 달리 보고 싶으면 날자 변경하고 Redraw 를 누르면
그라프가 달리 나온다.

지금까지 슈퍼 1 2 3 에서 어느정도 슈퍼에에 대한 글이 Cover 됬다고 보지만 앞으로도
많은 내용이 더 나가야 되겠고 또한 슈퍼는 결국 대부분 주식에 투자하므로 호주 주식을
분석해 나가야 된다고 본다. 주식을 연구 설명 드림으로서 읽는 사람으로 하여금 경제적인 지식을 up grade 하는것이 이 글의 또다른 목적이다.

계속;

김흥기
Pyramid Building Products and Development
0417 922 635
koaust@iprimus.com.au

자료; Australian Tax Office- Superannuation, Financial Review Newspaper, The Australian
newpaper- Business, Internet- Superannuation, BRW Magazine, Superratings and
Own Experience

Disclaimer; 위의 내용은 상기 자료와 경험에 의한 것으로 과거의 정보는 지금은 Old News
라는것을 인지하시고 모든 것은 본인이 직접 재 확인하고 결정 하셔야 함을
밝힙니다.

재택크 슈퍼 (2)
1
원래 재택크 부동산 (2 )를 내보내고 슈퍼 (2) 를 쓰려 했는데 곧 회계년도 말이 돌아와 슈퍼를 하루속히 준비해야겠다는 분들이 있어 슈퍼를 먼저 다루려 한다.
앞서 슈퍼 (1) 에서는 Superanuation (슈퍼) 에 대한 이미 알고 있는 사실들을 정리해서 슈퍼가 무엇인지, 세제상 변한점, 왜 슈퍼를 해야되는지등 상식선에서 하나의 정보 수준을 넘지 못했었다.
영주권 소지자나 호주국민은, 슈퍼는 처음으로 자기수입이 있기 시작하면서 죽을때 까지 싫든 좋든 같이 가는 삶의 동반자이고 인생 여정의 필수 과목이며 부동산 주식 등 모든 다른 재택크 방법은 선택 과목이다. 이 슈퍼를 무시하고 과거 같이 팽겨쳐 둔다면 정부에서 주는 각종 혜택을 잃게되고 노후는 가난한 부자 아니면 진정한 빈자가 되고 만다. 호주 정부는 국민의 수명이 늘어남에 따라 연금 수혜 자가 늘어나고 또 늘어나는 많은 사람들에게 연금을 지불하려면 재정이 뒷받침 못할것을 알고 지금 열심히 슈퍼에 저축하는 사람들에게 세제상 혜택을 주고 또한 슈퍼회사에 넣어주는 현금 지원도 하고있는 것이다. 지금은 연금이 그런대로 기초 생활를 할수 있게 지급하고 있지만 나중에는 극빈자에게만 지급하는 수준의 시대가 올것이다. 벌써 호주 정부에서는 미국에서 실시하고 있는 방식을 따라 생활 필수품만 살수있는 debit card 제도를 호주에서도 올 7 월 1 일 부터는 원주민에게 적용 하고 점차 확대해 나간다 한다 언제 나의 글이 끝날지 모르지만 다른 글은 읽지 아니해도 관계없으나 슈퍼 (2), 슈퍼 (3) 은 100 % 숙지하고 실천에 옮겨야만 된다. 슈퍼를 아무리 많이 알아도 이를 실천하지않으면 결과는 제로이다.

현재 슈퍼와 나는 어떤 관계에 놓여 있는가 ?

다음에 열거하는 4 가지 항목중 자기자신이 어디에 속하는지 생각해 보시기 바란다.
설문 1; 1년에 슈퍼회사에서 두번 보내는 statement 와 간혹 보내오는 정보제공 서류 들을 읽고 자기 수익률이 과거 6 개월 또는 일년 사이 몇% 나 변했는지 알고 있고, 다른 option 들의 수익률도 함께 읽어 보며 서류를 잘 정리 하고 있다.

설문 2; 슈퍼회사에서 오는 서류가 있지만 바빠서 읽지도 않고 서류는 있는것도 있고 읽지않는것도 있다.

설문 3 그간 여러회사를 옮겨다녀서 한번쯤 슈퍼를 받은것 같은데 오래되어서 현재 잔고가 얼마인지도 모르고, 회사가 어느 회사인지도 모르며 서류는 찾아 보면 나올것도 같고 없을는지도 모르겠다.

설문 4; 고용주가 슈퍼를 안들어 줘서 슈퍼가 없거나 자신이 자영업을 하는데 거기까지 신경을 못썻거나 다른 이유로 슈퍼가 없다.

여기서 한번 점수를 매겨보면 설문1 번에 해당하는 분은 40 점, 설문2번에 해당하는 분은 30점 그리고 설문 3번 4번에 해당하는 분은 슈퍼에서는 빵점이다.
설문 1번에 해당하는 분은 40점이면 너무한것이 아니냐 ,적어도 80점은 주어야지 않겠느냐 하겠지만 40점만 주는 이유는 슈퍼를 manage 하지않고 알아서 잘 하겠지 하고 자기것을 남에게 미루었기 때문이다.
혹자는 그것은 financial adviser 가 하는일이 아니냐 하겠지만 financial adviser 는 자기 지식과 각종통계를 보여주고 본인에게 선택하도록 하는것이지 이 슈퍼 option 을 고객의 허락없이 이곳 저것 옮길 수는 없다. 꼭 본인의 서명이 있어야 한다.
2
이글의 목적이 적어도 슈퍼에 대해서는 70점을 맞을 수 있도록 최대한 상세히 설명하려 는 것이다.. 왜 100 점을 맞게 해야지 70 점이냐 하면 나 자신 아 직 그 정도 수준이 못 되기 때문이다. 그럼 어떤 사람이 100 % 사람이되느냐하면 1965 년 부터 지금까지 년 평균 26.5 % 를 올린 금년도 세계 최고 부자 Warren Buffett 정도는 되어야 하지 않겟는가 생각된다. 그러나 그의 투자 technic 을 설혹 안다해도 소시민으로서는 그의 방법을 따라봤자 그처럼 고 수익을 올릴 수 있을지 의문이다. 그건 하나의 희망 사항에 불과하고 우선 빵점인 분들을 설문 1에 해당하는 40 점이 되도록 구제를 해야 되겠는데 설문 3 에 해당하는 사람은 가능하지만 설문 4번에 해당하는사람은 일부에게만 제한적 설명을 할수 밖에 없을것 같다.

설문3 번인 경우 자기 소속 슈퍼회사를 찾아야만 한다. 간혹 t v 에서 수퍼 찾아주는 광고가 나오지만 방법은 computer 로 on line 에서 www.ato.gov.au click superanuation, –lost superanuation, –how to find out lost super , –online search,–super seeker (purple colour) 여기까지 가면 Application form 이 나온다.
이 Form 에 기입 해야될 중요한 사항은 Tax File Number (TFN), Name and Date of Birth 을 적어 Australian Taxation Office 에 보내며 Computer에 능숙하지 못한 분은 ATO 전화번호 13 28 65 로 해서 찾을수 있다. 슈퍼는 Tax File Number가 없으면 한 발작도 못나가니 고용인은 고용주에게 요청해서 Form 을 받아 Australian Taxation Office 에서 TFN 을 받아야되고 Business Name 만 가지고 사업하는 자영업자는 직접 ATO 에 연락 해서 아니면 담당 회계사한테 Form 을 받아 작성하면 된다.
나는 영어가 부족해서, 나는 computer 를 몰라서 등 이민생활에 활기를 못찾는 분들을 위해서 한마디하면, 예뻐 지려면 미용사와 치과의사와 친구 지간으로 맺어야되고 부동산 부자가 되려면 부동산 중계인과 변호사와 친구가 되어야한다고 한다. 마찬가지로 영어모르면 영어 잘하는 사람 computer 모르면 computer 잘 하는 사람과 친분을 맺으면 된다. 굼벵이도 구르는 재주가 있다고 누구든지 자기만의 특기가 있으니 그걸로 보상하면 되는게 아닌가. 여하튼 필히 기존의 자기 슈퍼회사를 찾아 연락해서 서류가 거주지로 연락 오도록 해야한다.

설문 4번중 자기 사업인 경우 마음만 있지 차일 피일 미루는 사람은 곧 2007-8 회계년도 말( 6 월 30 일)이니 하루속히 슈퍼 회사를 선정 해서 슈퍼를 들어 정부 혜택을 받으시기 바란다, 아직 슈퍼회사 정하지 않는 분들을 위해서 어느 회사를 선택 할 것인가는 거금 $2.70 을 지불하고 Financial Review 토요일자 신문을 사서 Page 60 에서 Page 90 정도 사이에, 앞장에는 Managed Funds Performance -Rankings and Ratings 가 나오고 뒷장에 보면 Superanuation Funds 가 나온다. 슈퍼 option 약 7000 개중 500개정도를 골라서 신문에 매주 발표되고 있는데 이러한 통계가 한가지라서 좀더 알고 싶어 Internet 으로 찾아봐도 신통한것을 발견 못했다. 혹시 또다른 것을 알고 있으면 알려주시기 바란다. 여기에 Entry price, Exit price, 1year, 3year, Star rating 이렇게 나와 있는데 1 year, 3 year,, Star Rating 이 세가지만 보고 어느회사가 좋은지를 선택하는 방법도 있다는것을 알려드린다. 단 이는 과거 실적이지 앞으로 어떻게 되리라는 것은 그 누구도 모르는 일이다. 1 year 는 지난 일년 동안 올린 수익률이고 3 year 는 지난 3년동안 올린 수익률/년 이다. Star Rating 은 이 통계를 발표한 회사에서 어느기준을 둔것인지는 모르지만 그 option 에 대한 평가이다. 약 500 가지중 어떤회사 어느 option 을 찾아야 되는데 수익률 숫자도 중요 하지만 Star Rating 즉 평가도 중요하다. 몇개 의 실적 좋은 회사를 우선 골라놓고 각각 그 회사들 web site 나 아니면 직접 전화를 해서 장기 실적 ( Long term Performance) 이나 그 option 이 처음 시작한 이래의 수익률을 알아 가지고 선태을 하는것이 좋다. 이 부분이 가장 중요하므로 재택크 슈퍼 3 에서 다시 서술하려 한다. 다시한번 강조 하지만 이들 수익률은 과거 실적일 뿐이며 앞으로는 그 누구도 모른다는 것이다.
이렇게 해서 자기 회사를 선정하는데, 신문에 보면 모두 약자로만 나와있어 회사 찾기도 힘드나 앞에있는 글이 회사 이름 약자이고, 그다음이 그 회사 중 슈퍼 종류, 그다음이 option (선택) 이다. 회사 선정이 됬으면 속히 그 회사에 연락하여 Application Form 을 보내라 하든지 아니면 computer 로 form 을 down load 받을수 있다.

슈퍼회사에 입금되는 4 가지 운영관계

일반적으로 대부분의 사람들이 생각하고 있는 슈퍼는 슈퍼회사가 알아서 날 위해 운영 해주는 것으로 아는데 자금을 운영한다는 말은 맞아도 어느 종류의 말에 태워서 (option) 운영 할 것인지는 회사에서 하는것이 아니고 본인이 선택해서 서명 해주지 아니하면 처음 시작한대로 그 말만 타고 가는 것이다. 이렇게 되면 그 말이 지처서 쓸어저도 슈퍼회사는 책임도 없고 자기 Fund (돈) 는 minus 가 되어도 연락해 주는 법도 없다. 자기 자신만이 알아서 말를 바꿔가도록 선정해 주어야만 한다. 이관계가 가장 중요한 부분이므로 다음에 상세히 다루려한다.

앞서 재택크 슈퍼 1 에서 언급한 슈퍼회사에 입금되는 4가지를 다시 열거하면 1. Company Contribution 2. Salary Sacrifice Contribution 3. Personal Contribution 4. Co-Contribution (정부보조) 인데 이중 1. Company Contribution 은, 봉급 생활자는 법적으로 고용주가 임금을 지불하면서 임금액의 9%를 고용인의 슈퍼회사에 넣는것이고, 법인 (Pty Ltd.) 인 경우는 자기자신이 고용주이며 고용인 이기 때문에 자신이 임금으로 책정한 금액의 9% 를 적어도 분기별로 슈퍼회사에 넣어야한다 그리고 Business name 만으로 사업을 하는 자영업자는 자기가 원하는 금액을 재택크 슈퍼(1) 에서 설명한 한도 내에서 슈퍼에 넣고 세금공제도 받으며 정부 보조를 받을수 있다.

1번은 그리 신경쓸것이 없는데, 2 번 Salary Sacrifice (봉급에서 공제)는 자기자신이 봉급에서 얼마를 받지않고 대신 매월 슈퍼에 얼마를 넣을것인지를 책정하는것이라 많은 연구가 필요 하다. 그래서 알기 쉽게 예를 들어 결과가 어떻게 되는지를 계산해가면서 설명 드리려 한다. 3번과 4번은 아랫니와 윗이빨의 관계이므로 같이 서술하면, 저소득인 경우 본인이 $1을 슈퍼에 넣으면 정부에서는 1$당 $1.5을 $1,500 한도내에서 슈퍼회사에 넣어준다.
이말을 다시 서술하면 세금을 낸 후에 자기돈에서 $1,000 를 자기 슈퍼회사에 넣으면 $1,500 를 정부가 보조한다는 것이다. 이의 조건은 년봉 $28,980 까지는 $1,500 이고 그후 $58,980 까지 점차 적어지고 년봉이 $58,980 이상이면 정부의 co-contribution (보조)은 없다. 본인 혹은 회계사가 Tax Return 을 작성해서 세무서에 내고 또 본인은 자기 슈퍼회사에 이금액은 Personal Contribution (세금을낸후 돈) 이라고 명시해서 내면 슈퍼회사는 세무서에 보고함으로써 본인은 다른 조치 없이도 자동으로 자기 슈퍼 계정에 들어 온다. 들어오는 시기는 Tax Return 을 빨리 할경우 12 월에서 다음해 1 월, 법인인 경우 늦게하면 다음해 5 월이나 6월이된다.

*SALARY SACRIFICE CONTRIBUTION( 봉급에서 공제)

현재 2007-8 회계년도의 세률은 $6000 이하는 세금이 없고, $6,000 에서 $30,000 까지는 15% , $30,000 에서 $75,000 까지는 30%, $75,000 에서 $150,000 까지는 40%, $150,000 이상인 경우는 45%, 여기에 각분야 Medicare Levy 로 1.5% 가 추가된다. 이번 새 정부에서 예산 을 발표한것을 보면 2008-9 회계년도는 세률이 달라지는데 이는 약간의 차이만 있 슈퍼 계획을 세우는데는 아무런 지장이 없다. 이번 예산 벌표에서 슈퍼에 관한 새로운것을 찾으면 재택크 슈퍼 (3) 에서 다루려 한다.

위에서 1. 3 .4 번은 쉽게 결정될수 있는사항 인데, 2번 Salary sacrifice 는 자기 자금 사정에 따라 상당히 연구를 해야될 부분이다. 그래서 여기 표본적으로 년봉 $40,000 받는 A 라는 사람을 선정, $10,000 를 Salary Sacrifice(봉급에서 자동 공재) 해서 슈퍼에 넣는다고 가정하면 어떻게 되는지 같이 연구 해보고자 한다. 왜 $40,000 받는 사람을 선택 했느냐 하면 이사람이 $10,000 을 Salary Sacrifice 하면 바로 정부의 혜택을 가장 많이 받는 케이스가 되기 때문이다. 혹자는 $40,000 받아 가지고는 생활도 못할것인데 어떻게 그리 할수 있느냐 하면 사실 맞는 말이다. 그러나 부부가 사업을해서 합계 년에 $80,000 이 Taxable Income 이라고 보면, 둘이서 $10,000 식 $20,000 을 Salary Sacrifice 해도 생활을 할수 있으리라 믿는다. 40,000 이라는 숫자는 정부에서 보조받을수 있는 가장 적정한 숫자이기 때문에 그리한것이고 각자 자기 계산은 따로 해보시기 바란다. 2008-9 회계년도는 $44,000 이 가장 혜택을 많이 받는 년봉이다. 왜냐하면 $34,000 까지는 세율이 15% 이기 때문이다.

A 가 고용주에게 나는 $10,000 을 Salary Sacrifice 하겠다 하면 고용주는 $40,000 중 $10,000 를 A 의 슈퍼 회사에 넣어준다. 슈퍼회사는 받는 즉시 15% 를 정부에 세금으로 낸다. 그러면 A 는 $30,000 이 Taxable Income 이 되고, 고용주는 다시 $30,000 의 9 % 인 $2,700 을 슈퍼회사에 넣는다. A 는 $10,000 에 대해서 세금을 생각해보면 Salary Sacrifice 안했을 경우는 $30,000 과 $40,000 사이는 30% 임으로 세금이 $3,000 이다. 그러나 Salary Sacrifice 했을경우는 Taxable Income 이 $30,000 이 됨으로 $10,000 에 대한 세금은 $1,500 이다. 즉 $1,500=(3,000-1500) 이 세금 덜내는 결과가 된다.

또한 A는 Taxable Income 이 $30,000 로 줄었기 때문에 세금을 낸 후 자기돈에서 $1,000 를 슈퍼에 넣으면 정부에서는 $1,500 에 가까운 돈을 슈퍼에 넣어준다. 왜 가까운 돈 이라 표현 했느냐 하면 $28,980 인경우가 $1,500 주는데 A는 $30,000 이기 때문에 약간 적으리라 믿는다.
B 라는 사람이 년봉 $85,000 인 경우 $10,000 을 Salary Scarfice 안했을 경우 $10,000에 해당하는 세률은 40% 임으로 $4,000 이 세금에 해당된다. 그러나 했을경우는 세률이 30% 가되서 $10,000 에 해당한 세금은 $3,000 이다. 그럼으로 $1,000 의 세금을 덜내게된다. 보시는바와 같이 저소득층에 유리 하게 되여 있는것이다.
A 의 경우 세금을 $1,500 덜 내고 슈퍼 보조 $1,500 를 받으니 년 $3,000 이 들어온 셈이다 그리고 부부간이라 생각하면 이가정은 $6,000 의 이익이 생기게 된다. 이것 하나만 보아도 슈퍼를 신경 써서 하는 사람과 하지 않는 사람과는 오랜 시간이 흐른다음 진정한 부자와 가난한 부자의 차이가 난다. 다음에 계산해서 나온 숫자를 보시면 이해가 가리라 믿는다. 은테해서 어떻게 살게되는지는 나중에 나타나는 현상이지만 결정은 지금 되는것이다. 이런 슈퍼를 안하는 분들은 자신들도 가능한지 자기 자신의 경우를 직접 계산해서 정부 혜택과 보조 받는 방법을 연구 해 보시기 바란다.

A 의 경우 총 슈퍼에 들어가는 숫자를 합계하면 1. Company Contribution $2,700.- 2.Salary Sacrifice contribution $10,000.- 3. Personal Contribution $1,000.- 4. Co-contribution by Government 약 $1,500.- 계 약 $15, 200.-

케이스 Study 로 매년 $15,200 을 수익률 10% , 15%, 20% 경우, 30년간 넣엇다고 가정하고 한해 한해 어떠한 숫자가 나오는지 하루 온종일 계산을 해 보았다. 그것도 여러번.
혹시 계산 방법이 틀렸는지 계산이 틀렸는지 지적해주시면 좋겠다.
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계산 방법은 10% 의 수익률인 경우 30년후 오늘의 화폐가치로 나타나게 하기 위하여 물
가 상승률 3 %를 빼고 7 % 만 가지고 계산 해 보았다.
그래서 1 년 후는 $15,200 x 1.07 = $16,240, 다음 2년후는 (16,244+15,200) x 1.07=$33,660
이런식으로 계산 하면 5 년 후에는 $95,500, 10년후에는 $224,700, 15년후 $408,600,
20년후 $666,740, 25년후 $1,028,600, 30년후 $1,536,300 이된다. 이 숫자는 오늘의 화폐 가치이므로 실질적 숫자는 훨신 많다. 앞서 이야기 한대로 부부가 같이 슈퍼에 드었다면 30년후에는 $3,072,600 이 된다.

그다음 계산은 $15,200 가지고 매년 수익률 15% 로 보았을때 물가 상승률 3% 빼고 12% 만 계산 해서 오늘의 화폐가치로 위와 같은 방식으로 계산 하면 1년후는 $17,000, 5년후 $108,100, 10년후 $298,700, 15년후 $634,600 20년후 $1,226,600, 25년후 $2,269,800, 30년후 $4,035,600 라는 숫자가 나온다. 부부로 계산하면 $8,071,200.

그다음 수익률 20% 낸다고 보고 cpi 3 % 빼고 17% 가지고 계산은 해 놓았는데 너무 실현 가능성이 낮은것 같아 여기에 기록을 하지 않겠다. 개별적으로 물어 오면 이미 계산은 되여 있으니까 답변 해 드릴수 있다. 점검 받기 위해 가까운 분한테 물어보니 남을 해치는 이야기는 아니니 써보라 해서 알려드리는 것인데 오늘의 화폐가치로 30년후는 $11,514,000 부부로 하면 $23,028,000 이라는 숫자가 나온다.

상기와 같이 계산하면서 놀난것은 초기에는 얼마를 슈퍼에 넣는것이 중요하지만 시간이 지나면서 얼마 넣는것은 큰 의미가 없어지고 수익률을 얼마나 올리느냐가 금액의 차를 크게 낸다. 똑 같은 금액을 가지고도 10%인 경우는 30 년후 부부 합해서 3,072,600 이고, 15% 인경우는 30 년후 $8,071,200 그리고 20 % 인 경우는 30 년후 $23,028,000 으로 엄청난 차이가 나온다.

이글 시작하면서 부동산 (1 )에서 복권을 맞거나, 배우자를 잘 만나거나, 부모 유산을 받거나 해서 $20,000,000 (이천만 달라) 이상되는 사람은 내 글을 읽지 마시라고 했다, 이 말를 뒤집어서 이야기 하면 이 글을 읽는 사람들은 위와 같은 행운이 없어도 부동산과 슈퍼를 함께 운용만 잘하면 백만 장자의 꿈이 가능한 이야기라는 말이 되는것이다.., .

진정한 부자 아니면 빈자가 풍요로히 사는 방법

풍요로히 사는 빈자, 이말은 논리적으로 맞지 않는 말이다. 어떻게 풍요로히 살면 빈자인가? 부자이지? 그러나 앞서 이야기한 가난한 부자란 말이 통용 되기 때문에 그 반대 말을 찾아 헤메었고 말을 만든것이 풍요로히 사는 빈자다. 혹시 이보다 더 적절한 말이 있으면 연락주시면 좋겠다.

일반적으로 나이든 호주인들 대부분은 집을 가지고 있다. 은퇴한 후 연금으로 족하다고 생각하는 사람은 풍요로히 사는 부자이지만, 연금 가지고는 너무나 힘든다고 하는 사람은 가난한 부자일수 밖에 없다.
그리고 요즘 호주 젊은이들은 고 임금을 받지만 평생 Rent 로 살겠다는 사람이 늘어난다고 한다. 그 이유는 자의적으로 그리하는사람도 있지만 대부분의 젊은이들이 자동차, 각종 IT
제품 여행등 쓰임새가 커 돈을 빌려서 집이나 아파트를 사서 융자금을 값을 여력이 없다고 생각하기 때문이다.
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우리 한국인은 옛부터 학식있는 사람을 선비라하여 존경을 해왔고 선비는 손에 흙을 대서는 안되며, 세속에 물들지 않고 청빈하게 살아야 된다고 해서 가난을 칭송하고 자랑하는 사람이 옛날이나 지금도 많이 있다고 본다.
각자의 입장이 다르지만 은퇴 후 정부에서 주는 연금이 충족하다고 여기는 사람은 이 글 을 읽을 필요가 없고 충족하지 못하다고 생각하는 분들을 위해서 이글을 쓰고 있는것이다.

이목적을 달성하기 위해선 우선 두가지 조건을 갖추어야 한다. 한 가지는 적어도 한달에 $100 이상을 어디에가서 일을 하여 벌어야되고 또 한가지는 슈퍼에 들어야한다. 그이유는 간단하다. 정부에서 주는 보조금 $1500을 받기 위해서다.

* 그 방법

한달에 $100 를 벌면 일년이면 $1,200 이된다 .그러나 슈퍼회사에 계정을 틀때 최소 금액이 $1,500 이므로 조금만 더 노력하여 $1,500 을 모아서 6 월말 기준 (회계년도) $1,500 벌었다고 세무서에 세무보고 ( Tax Return) 를 한다. 이 세무보고시 필히 Tax File Number 를 기입 해야된다.
그리고는 앞서 설문 4에 해당하는 사람을 위한 설명에서 어떻게 슈퍼회사에 가입하는지를 숙지하고 슈퍼회사를 선택 Aplication 을 작성 $1,500 과 함께 보낸다. 한가지 명심해야될것은 Aplication 작성시 이돈은 세금낸후의 돈 이라는 곳에 x 를 해야한다. 실제로는 년 수입이 $1,500 이기 때문에 세금은 내지 않았지만 이금액은 세금안내는 금액이기 때문에 Personal Contribution 에 해당하는 것이다. 만약 잘 몰라서 다른곳에 x 하면 슈퍼 회사에서 15% 를 떼어 세무서에 납부한다. 그래서 언제든지 슈퍼회사에 돈을 넣을때는 앞서 설명한 네가지 중 어느곳에 해당하는지를 필히 명시 해야한다.
세무서에서는 본인의 Tax Return 과 슈퍼회사에서 보고한 Tax File Number 가 일치하면 정부는$1,500 을 본인의 슈퍼 계정에 넣어준다. 결국 자기가 낸 $1,500 과 정부에서 보조한 $1,500 가지고 $3,000이 씨앗이되어 자라나는데 그 다음 해 부터는 한달에 $100 만 벌어서 넣었다고 가정하고 계산을 해 보았다. 다시 한번 강조하지만 한달에 $100 를 벌지 못하는 분은 아무리 연구해도 방법이 없으니 미안하지만 나로서는 할 수 없고 한가지 조언을 하면 지금은 힘들어도 몇년 지나면 시워지는것이 경제 원리 이므로 힘 들더라도 지금 당장 실천해 보시기 바란다. 그 동안 경제 활동 안 하신 분들도 나는 70 대 이면 갈텐데 지금 뭘 한다고 생각하지 마시고, 그렇게 이야기 하는분들 90 이상 다 넘는것을 보았다. 슈퍼는 만 75 세 까지 넣을 수 있으므로 경제 활동도 하시고 활기를 찾아 건강을 증진 하시기바란다.

주말을 희생하고 다음과 같이 여러번 계산을 해보았다.
첫해에 슈퍼 계정에 들어간 $3,000 과 그후 년수입 $1,200 을 Personal Contribution 으로 슈퍼에 넣으면 정부에서 주는 보조금 $1,500 을 합한 $2,700 이 본인의 슈퍼 계정에 매년 들어간다고 가정하고 시간이 지남에 따라 그돈이 어떻게 변하는지 보기로 하자.

슈퍼 수익률이 10 % 라고 가정하면 물가상승률 CPI 3 % 빼고 7 % 가지고 계산하면, $3,000 은 일년후에는 $3,000x 1. 07= 3,210 되고 2 년후에는 (3210+2700)x 1.07=$6, 320 이런식으로 계속적으로 계산하니 5 년후에는 $17,030, 10 년후 $40,500, 15년후 $73,400, 20년후 $119,500, 25년 후 $184,350 30년후 $275,100 그리고 이번에는 젊은 층을 위해서 계산을 더해 보니 35년 후는 $375,500, 40년 후는 $581,200 이란 숫자가 나온다.
부부간으로 합하면 $1, 162,400 이 현재의 화폐가치로 나온 숫자이고 명목 가치로는 이보다 훨신 많다. 이 숫자는 한주도 아니고 한달에 $100.-를 넣은 숫자이란것을 기억하시기 바란

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다. 혹자는 수익률 10%가 크다고 생각 하시는 분들 위해서 재택크 3 전략에 가서 상세히
다루려 한다.

그다음 수익률이 15%라고 가정하고 CPI 3% 빼고 12 % 만 가지고 계산하면, $3,000은
1년후 $3,000x 1.12 = $3,360 이고 2년 후는 ( 3,360+2,700)x 1.12 = $6,780 이런식으로 계산
해보면 5년후는 $19,700, 10년후는 $53,900, 15년후는 $114,300, 20년후는 $$220,700
25년후는 $408,200, 30년후는 $738,700, 35년후는 $1,321,100, 40년후는 $2,347 500 이다.
부부간 합하면 $4,695,000 한달에 $200 을 넣어서 현재의 화폐가치로 40년 후에는 믿겨지지 않는 숫자다.
이를 수익률을 20% 라고 하고 CPI 3% 빼고 17% 가지고 계산하면 40년후 $10,061,000 이고, 부부간 합하면 $20,000,000 로 공교롭게도 여기서도 2 천만 달라라는 수치가 나온다.
그러니 조상 탓하지 말고, 돈 많은 배우자 찾으려 시간 낭비하지 말고, Lotto
사는 돈 단돈 $100 가지고 슈퍼에 굴려 보시라는 이야기다. 풍요로이 사는 빈자 라는 제목에 맞는 글을 썻는지 아니면 엉터리 야기를 했는지 연락을 주시면 좋겠다. 부족한 점이 있으면 좀더 연구해 보고자 한다.

-다음 재택크 슈퍼 (3) 은 수익률 올리기 위한 전략-

14th May 2008

김 흫기

0417 922 635
koaust@iprimus.com.au
Pyramid Building Products and Development

부동산 재테크(2)
1
부동산 재텍크(1 )에서는 어느 지역을 선택하느냐가 중요하다는 취지의 글이였고 너무 상식적인 이야기라 이번 부터는 전문적이란 표헌 보다는 실질적으로 해야될 상세한 분야를 다루려 했는데 몇가지 질문 사항이 들어와 이번 글도 상식선을 넘기 힘들것 갔다. 글이 나간 후 사람들의 반응은 다음 글이 언제 나오느냐 하는가 하면, 어떤분은 글을 쓰는 의도가 무엇인지 의아해 하는 분도 있다.

일반인이 할수있는 부동산 개발의 잇점

부동산 투자에 관해서는 많은 정보가 한국에서나 호주에서 잡지나 책으로 접할수 있으나 부동산 개발에 대해선 그리 많은 정보를 구할수 없다. 그리고 투자는 누구든지 돈만 있으면 할수있지만 개발은 돈만 가지고는 안되고 management 를 할 수 있어야 한다. 그래서 앞으로 지속적으로 최대한 어떻게 하면 최소의 비용을 드려 최대의 효과를 거둘수 있는 방법을 그동안 경험에 의하여 잘 못 했던 점을 내 자신이 보완하는 의미에서 상세히 다루어 보려한다.

부동산 개발은 세가지면에서 수익을 낼수있다.

첫째; 부동산 값의 상승 ; 어떤 사람은 값이 항시 오르는것은 아니지 않느냐고 물을지 모르지만 앞서 부동산 재테크(1 )에서 말한 대로만 하면 값이 내려서 손해보는 일은 드물것이다. 부동산 값의 흐름을 잘못 예측했을 경우 즉 값이 상승하고있을 때에 집을 구입했는데 , 그후에는 집값이 내릴 경우에는 기다리는 수 밖에없다. 주식에는 빈 깡통주가 있지만 부동산은 그렇지는 않다.
둘째; 세금면에서는 세금을 전혀 내지않거나 적게 내므로써 수익이 일반 사업보다 좋다. 집이 하나일 경우는 팔때 매매차익에 대한 세금이 없고, 거주하는 집이있고 또 하나의 집이 있을때 이를 개발하든 안하든, 1년이 넘어서 팔경우 이익의 반에 대해서만 당해년도의 수입과 합해서 세금을 부과하므로 일반 business 보다는 절반 정도의 세금을 내는 셈이된다.

위의 두가지는 개발을 하지않고 투자만 해도 가능한 이야기다.

셋째; 개발에 의해 수익을 낼수있다. 왜 수익을 낸다 라고 하지않고 낼수있다 라고 했느냐하면 경우에 따라서는 개발하는데 운영을 잘못하면 손해도 볼수 있기 때문이다..
여하튼 위와 같이 화살 하나로 세마리의 새를 함께 잡을수 있다는 것이다.

어떤사람이 부동산을 개발 할 수 있느냐?

주식이나 hedge fund 등 고도의 투자 기술을 요하는 분야는 공격형, 자신감, 위험 감수능력 을 갖춘 사람이 할수있지만 부동산 개발은 그리 거창하게 말할 필요는 없다. 내가 집을 짖는다고 하니까 어느분이 질문하기를 <어떻게 그런일을 하느냐,?/ 일하는 사람이 다치면 어떻게 하느냐,? /이웃에서 시비를 걸면 어떻게 하느냐, ?/중간에 council 에서 일을 중단 시키면 어떻게 하느냐,? / 일하는 사람이 중간에 일을 몰라 중단하면 어떻게 하느냐, ?/ 집을 다 지어놓고 council 에서 마지막 입주 허가를 해주지 않으면 어떻게 하느냐?/>등등 숨도 쉴 수없이 질문이 계속 된다. 중간에 질문을 중단시키고 그에게 묻기를 바닷가를 거닐면 해일이 일어 날가봐 걱정 되지 않는냐? 하니까 -그렇지 않아도 지난번 동남아에 쓰나미가 있은 후 부터는 바닷가에 가본일이 없다 고 한다. 만약 연인이나 부부사이 기분을 내고 바닷가를 걷자고 제의해 왔을때 해일이 일어 날가봐 못 가겠다는 사람은 부동산 개발같은 꿈은 접는게 좋을것 같다.

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무슨 일이든지 일을하다 보면 그 순간 순간 해결해 나가야 할 일이 많은데 그런 문제들을 풀고 또 해결해 나가면서 즐거움을 느끼는 분들은 부동산을 개발하는 일(사업)에 적합한 최고 적성의 소유자임이 틀림없을 것이다.
화가나 음악가들이 한가지 대작을 만들어 내려면 많은 노력과 시간과 정열을 쏟아 붙는다. 집짖는 일도 마찬가지다. 하나의 작품을 만들어 낸다고 생각하는것이다. 그것도 대작이. 진행되어가는 하나하나를 지켜보면서 만족감을 느끼고 ,어떻게 완성 될지 가슴 조이며 한단계 한단계 바라보는 것은 정말 한편의 스릴영화를 보는것과 비교될바가 못된다. 작품(집)이 다 완성되어 이를 팔게될 때 생각했던것 보다도 값을 더 받게되면 내 작품을 알아주는 사람이 있구나 하는 무한한 만족감을 느끼게 될것이다.

어떤곳에 어떤집을 사느냐?

부동산 seminar 에 다녀보면 부동산 구입에는 다른것은 없다. 첮째도 position, 둘째도 position, 셋째도 position 이라고 한다. 그만큼 위치가 중요 하다는 이야기다. 사실 이번 글 까지는 Real Estate Agents 가 나보다는 더 좋은 의견을 줄 수 있지만 이 글의 목적이 부동산 투자 plus 부동산 개발이기 때문에 이 position 이야기를 개발에 맛물려 서술하려 한다.
우선 피할곳 부터 이야기 하면, 고압선이 지나는 곳, /홍수의 피해가 있을 가능성이 있는 곳/, Mobile Phone Tower 가 가까운 곳,/ 도로개발계획안에 있는 곳 / Heritage 에 묶여 있는 곳 등 상식선에서 생각해보았다. 그러면 큰길가 는 어떠냐고 묻는다면 일반적으로 시끄러워 피할 지역이라 하겠지만 요즘 아파트 건축이 급격히 많아져 그 장소가 아파트 들어설 곳이라면 투자면에서는 좋은 곳이다. 그다음으로 큰길가 지선이지만 뻐스가 다니는 길이면 나쁜 조건이 아니다. 과거에는 호주 사람들이 조용한 곳만 찾다가 이젠 이런 뻐스 다니는것을 선호한다고 한다. 왜냐하면 나이가 들면서 운전하기도 어려워지고 휘발유 값도 계속 올라 대중교통을 많이 이용하기 때문이다. 더욱 좋은 곳은 기차역전에서 1.5 km 안이면 부동산 개발하는 회사가 선호 하는 곳으로써 투자면에서도 좋고 개발 하는 쪽으로 생각 해도 좋다.
다음은 시드니는 평지보다는 경사진 곳이 많은데 도로보다 집이 높은 곳에 위치한 집이 경관이 좋아서 좋은 점도 있지만 중요한 것은 storm water 처리 문제 때문에 높은 곳이 단연 좋다. 도로 보다 높은 곳의 집은 지붕에서 배수관을 통해 내려온 물을 큰 비용 없이 도로 밑에있는 council 의 대형 배수관(stom water pipe) 에 연결되지만, 낮은 지역의 집은 3만불 정도의 비용을 드려 대형 물탱크 을 자기집 뒷 마당에 설치해야만 한다. 반대로 도로 보다 낮은 지역이 한가지 좋은것은 건물이 서는 위치가 높은 지역의 건물이 서는 위치 보다는 도로에 가까운 곳에 설수가 있다. 그러므로 뒷 마당을 넓게 쓸 수가 있는것이다.
헌집을 구입하면서 한가지 더 고려해야 할 것은, 같은 길이나 아니면 근처에 새집으로 바뀐 집이 얼마나 많이 있는지를 보는 것이 좋다. 왜냐하면 그런 곳은 많은 사람이 선호하는 곳이기 때문에 팔 때 쉽게 팔수 있고 값도 많이 받을수 있다. 반대로 전혀 새집으로 바뀐 집이 없고 옛날 집만 있다면 무언가 문제가 있을 가능성이 있다. Heritage 에 묶여있다던지 그동네 사람들이 뭉쳐서 집단으로 증축을 반대하는 곳도 있다는것을 명심 해야한다.

집을 헐고 새집을 지을 것이냐? 증축 혹은 개축 할 것인가?

일반적으로 builder 들은 일부를 헐고 증축 하는일 ( Additions and Alterations ) 을 싫어하고,완전히 헐고 ( Demolish) 새로 짖는 일을 선호한다. 왜냐하면 일부 남겨놓고 늘리는 일은 연결 부분에서 신경을 많이 써야되고 , 시간이 많이 걸리며 나중에 문제라도생길까 해서 꺼려하는것이다. 아마도 많은 분들이 새로 짖는게 낫다는 이야기를 많이 들었을것이다.
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벌써 오래된 이야기인데 한번은 도면을 가지고 지방신문에 계속 광고 선전 나오는 호주 회사에 견적(quatation) 을 요청 했더니 남겨둔 부분까지 다 합쳐서 자기네가 공사한것 처럼 건물 전체에대한 견적을내어 주는 것이었다. 따라서 이 견적은 예상 가격 보다도 두배 반 이나 더 나왔다. 이렇게 해서는 개발이라는 의미가 없어 지고 만다, 돈을 벌자고 하는것인데 이렇게하여서는 처음 부터 차질이 생기게 마련이다..
그래서 토요일 오후에 TAFE가서 Owner Builder 강습을 두번 받고, 면허를 취덕하여 직접 내 집을 지은것이다..
혹자는 Owner Builder 강습받으면 되지 이 글을 읽을 필요가 없지 않느냐고 하겠지만 Builder Licence (건축 사업자 면허)를 따려면 5년을 공부 해야되는데 겨우 5-6 시간 배워 가지고 알면 얼마나 알겠는가. 그래서 Owner Builder 가 지은 집은 공사 시작 한 날 부터 7 년 안에는 팔지 못하도록 법으로 정해 놓은것이다. 이 부분 세부 사항으로 다시 다루려 한다.
설계사에게 집을 1/3 쯤 놔두고 증축하게끔 설계해 달라고 부탁했더니, 설계를 마친후에 자기 계산으로는 15-20 % 정도 건축비를 줄일 수 있을 것이라 했다. 그러나 건축비라는것이 열사람이 같은 일을 한다 해도 열가지 다른 비용이 나오는 것이므로 사실 %는 아무런 의미가 없고 모든 일은 어떻게해서 비용을 줄이고 좋은 결과를 얻느냐 하는것은 자기만이 아는 이야기이고 또 자기가 하기 나름인것이다.
땅이있는 사람이 새집을 지으려고 건설회사에 견적을 받아 보면 집짖는 값만 내주는 것이지 집을 지을 수 있게 터 닦는가격 까지는 포함되지 않는것이다. 이럴 경우 대부분의 사람들은 building 회사에 맡기게 되는데, 그러지 말고 yellow page (사업자 전화부)에 Excaving/ Earth Moving Contractors 을 찾아 3 군데 이상 견적을 받아 비교를 해보는것이 좋다. 아무리 평평한 땅이라도 집을 지으려면 땅을 깍든지 돋구든지 하는일이 발생한다. 여기에 바윗돌이라도 나오면 그 비용은 만만치 않다. 그러나 이런 기초공사 비용에 들어가는 돈은 눈에 보이지 않는 비용으로 쌩으로 돈이 날아가는 느낌이다. 나의 주장은 이런 보이지 않는 비용을 줄이고 건평을 늘린다던지 내장을 고급스럽게 하여 눈에 보이는 곳에 돈을 쓰자는 이야기다. 집 자체의 기초가 튼튼하고 건물도 견고 한것을 택해서 증축하여 새집같이 만들것인지 아니면 전체를 다 헐어 버리고 새집을 지을것인지는 처음 집을 구입하는 단계에서 부터 결정 해야만 한다.

PROJECT HOME 이냐 ? 자기가 원하는 대로 설계해서 짖느냐 ?

Project home은 대형 건축회사가 Display Home (한국에선 Model House) 을 지어놓고 고객이 마음에 들어 하는것을 고르면 그에 따라 집을 지어 주는 것이므로 따로 설계비가 들지 않는다.. 자기가 원하는대로 설계사에 의뢰해서 짖는 집을 맞춤양복에 비유하면 Project Home 은 기성복에 비유된다. Project home 은 기성복 처럼 대량 생산에 의하여 만들어 지기 때문에 값이 저렴하다. 값이 저렴하기 때문에 생각 해야될 점이 한 두 지가 아니다. 이 Project home 에 의해서 20 여년전에 한번 경험해 보았는데 , 오래되여 상세한 기억은 없고 중요한것 몇가지만 열거해 보겠다.
Display home 에 다녀보면 마음에 드는것이 많다. 그레서 계약을하고, 그 회사가 집을 짖고 잔금을 지불하고 열쇄를 받아서 들어가 보면 그때 내 마음에들었던 그사람 (그집) 은 온데간데 없고 별로 마음에 들지않는 사람이 맞아주는 느낌이다. 왜 이런 현상이 나타 나느냐하면 같은 규격의 집이라 해도 Display home 은 넓게 보이기 위해 침대를 아주 소형으로 놓았고 가구도 꼭 필수적인것만 전문가들이 색갈과 모양등 최대한 멋있게 만들어 놓았기 때문에 , 꿈에 그리던 그이 처럼 보였는데 현실은 자기가 쓰던 가구며 자질구레한 헌 바케스 까지 가져다 놓으면 꿈은 사라지게 마련이다 .
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그래서 ,첫째는 착각 하지 마시라는 이야기이고, 두째는 기성복 이기 때문에 자기 몸과는 맞지않는 것이 있어 변경을 하면 그 변경된 부분의 값은 자기 생각보다 세배는 더 나온다는 것이며. 또한 어느부분을 약간 늘려도 결과는 마찬 가지로 그가격은 상상외로 많이 나온다는 것이다. 그것은 회사의 폭리 라기보다는 기계처럼 자동으로 돌아 가야되는데 그렇지 못하면 그들도 비용이 많이 발생하기 때문이다.
앞으로 계속 강조하려는것은 계약 할 때는 반듯이 상세하게 서면화하라는 이야기가 이글의 요점인것이다. 하고자 하는일을 서면화 하려면 일의 내용을 미리 알아야 하는데 이 글에서 그 내용을 가능한한 상세히 찾아 기술 하려한다. 그러나 나 자신도 모든게 완벽 할수는 없으므로, 경험에 의하여 알려주고 싶으신 분은 언제든지 연락을 기다린다.
셋째; 자재값의 상한선 금액을 정하고 고객이 더 비싼것을 요청하여 썻을때 추가분은 고객이 지불하는 방법을 PC item (Prime Cost) 이라 하는데 Project home 은 몇몇 PC item 빼고는 자재 포함된 가격이기 때문에 Building 회사는 Australain Standard 에 저촉만 되지 않으면 최대한 저렴한 자제를 쓰는것은 당연한 이야기다. 기본 골격은 규정에 의하여 쓰기 때문에 염려를 안해도 되지만 여러면에서 나쁜 자재를 썻을때 다시 해야 되는일이 발생한다.
한국에서는 한 아파트 입주가 시작되면 내장을 거의 다 바꾼다는 말을 듣고, 왜 처음부터 PC item 으로 정하고 하지않느냐는 생각을 해 보았는데 어떤 사람은 자기가 원하는 대로 하고도 그간 마음이 바뀌여 새로 공사한다고 한다. 예를 들어 현관문 잠금 장치를 PC item 에 포함하지 않고 계약 했다고 하면 자물통 값은 현재 호주에서 $10 미만에서 부터 $1000 내외의 비싼것이 있다. 건축회사가 $5 짜리 자물통을 썻어도 말 못하는 것이다. 17년전 내가 직접 격은 PCitem에관한 경험 한 가지를 소개하려한다. Project home 은 아니엿으나 아는 Builder 에 맡겨서 지은 상당히 큰집이였다. 그때는 경험이 전무한 때라서 변기를 PC item 으로 하지 않았다. 다 짖고 화장실을 보니 변기가 시중에서 파는것 중에서도 제일 싸구려 프라스틱 변기였다. 당장 바꾸자니 그 비용이 생각보다 세배 정도 비싸 차일필일하다가 몇년이 지나고보니 색갈이 누렇게 변색되어 가관이었다. 그 동네에서는 최고의 집을 지어놓고도 마음은 편치 못했던 기억이 지금도 되살아 나곤한다..
앞으로 다루려하는것은 builder 가 됏던 trademan contracter가 됏던 계약서에 서명하기 전에 꼭 집고 넘어가야 할 분야를 하나 하나 점검해 보고자 한다.

- 계속.-

12 May 2008

김흥기
0417 922 635
koaust@iprimus.com.au
Pyramid Building Products and Development

재택크 나도할수있다

유동자산; Superanuation 1

요즘 새로생긴 말로 가난한 부자 란 말이 있다. 논리적으로 안맞는 말이지만 실제로 가난한 부자가 서울 강남에 여론조사에 의하면 40%나 된다고 한다. 가난한 부자 는 말그대로 부자는 부자인데 여유롭지 못하다는 이야기다. 왜 그런가하면 집값은 많이 올라서 상당한 재산가인데 수입이 적어 최저생활을 해야만 되는 사람으로 집을 팔면 세금이 많이 나오고 다른지역으로 이사 하자니 위신과 체면이 깍이는것 같아 그냥 그 집에서 살려니 수입이 적어 어려움을 격는 사람들을 두고 하는말이다.

이곳호주는 아직은 연금 제도가 있어 그런대로 노후에 최저 생활은 되고있으나 앞으로 정부가 이를 감당 못하는 시대가 올것을 미리 감안하여 Superanuation (슈퍼) 란 제도를 1983년 부터 시작하였다. 1992년 부터는 정부가 고용주는 급여의 3% 를 고용인을 위하여 슈퍼 운영회사에 넣도록 법적으로 의무화 하고, 그후 4% 그리고 지금은 9% 이다. 그러나 대부분의 사람들이 불리한 세제 때문에 별로 관심 없이 버린자식처럼 내버려두어 지금까지는 그 효력을 발휘 못하고 있었다. 2007년 7 월 1 일 부터 슈퍼의 세금 제도가 바꿔졋고 그 운용만 잘하면 상당한 재태크의 효력을 발휘하리라 믿는다. 수퍼의 중대한 세금 변화는 과거에는 고용주가 고용인을 위하여 슈퍼 운영 회사에 자금을 넣을 때 내는 세금이 원금의 15%, 찿을 때 내는 세금은 총액 (=원금+수익)의15%를 내므로 결국은 원금에서 세금을 두번 내게되는 것이고 찿을 때 총액에서 수익을 낸부분이 포함됨으로 세금을 세번 내는 결과를 낳았던것으로 이는 세계 어느나라에도 없는 유일한 호주만의 악법이였던 것이다. 그러나 2007년 7 월 1 일 부터는 찾을때의 총액에서 세금15% 가 없어진것이다 (과거에도 금액이 적은것은 없었음). 그래서 슈퍼가 과거의 애물단지에서 지금은 보물단지로 바뀐것이다.

가난한 부자란 말이있으면 당연히 그반대말도 있어야된다고 믿고 그말을 만들어 보려고 애써도 적당한 말을 못찻고 어설퍼지만 풍요로이 사는 빈자 라고 표연해 보았다. 이글의 목적이 노후에 진정한 부자 아니면 적어도 풍요로이 사는 빈자가 될수있는 방법을 연구하여 기술하려한다. 혹자는 그런 엉터리 이야기 가 어디 있느냐고 할지 모르지만 나중에 전체적 글이 끝나고 짚어 보고자한다. 중요한것은 지금은 직장을 다니던 자기사업을 하던 잘 모르고 지내지만 은퇴할 나이가 되면 한번쯤 뒤를 돌아보고 남은 여생이 어떤생활이 될지 생각하게된다. 그때 고민하지 말고 지금부터 조금만 신경쓰면 은퇴한후에도 일정한 수입이 지속적으로 있어 풍요로운 생활을 할수있는 것이다. 경제적인 이야기는 숫자가 많이나오는데 어떤분들은 숫자만 나오면 알레르기 반응을 일으켜 글을 읽으려 하지 않는 경향이 있어 최대한 쉬운말로 쓰려한다.

앞서 이야기에서 호주는 돈 벌기는 어려워도 돈 모으기는 쉬운 나라란 말을 동의하는 사람은 열명중 두명도 안되리라 믿는다. 왜냐하면 그렇케 믿는 사람은 재택크를 아는 사람이고 재택크를 실행하고 있으니 은퇴후 걱정을 하지않을것이다. 호주에서 아주 부자는 5% 정도 그리고 15% 정도가 그런대로 부자임으로 열명중 두명정도로 추측하는것이다.

슈퍼가 왜 좋은지를 생각해보면, 첮째 세금면에서 부동산은 자기집인 경우 팔았을때 세금이 없고 그다음 번에 가지고 있는 부동산을 1년 이상 보유하고 있다가 팔면 각종 비용 제하고 이익금의 반에대해서만 최고 46.5% ( 이익금과 그해의 자기 수입 합해서 $150,000 이상인 경우 2007-8) 이므로 전체적으로보면 23.25% 이고, 그리고 슈퍼는 납입당시 원금의15% 만세금을 내고 찾을때는 세금이 없으니 세제면에서 슈퍼가 좋은것이다. 두번째는 슈퍼는 주식처럼 마음대로 사고 파는것이 아니라 돈벌기 시작 하면서 부터 죽을때까지 가는 최장기 투자이다. 그러므로 슈퍼는 일생 동안 같이 가야되는 동반자로서 애지중지하고 사랑하고 무럭 무럭 자라도록 최대한 신경을 써야만 되는 것이다.
과거 애물단지가 현재는 보물단지로 바뀌였는데도 지금도 이를 무시하고 내 버려 둔다면 사람의 슈퍼는 노후에 아무런 도움도 되지못한다. 노후에 정부 연금에 의존할경우 그연금이 줄어 든다고 가정 했을때 어려움에 처할수 밖에 없는 것이다. 이민자는 열심히 노력 하여 많이 벌지만 호주의 세재라든지 슈퍼같은 투자 방법 및 그 운영 방법을 몰라서 주류사회의 사람들 보다 불리한 입장에 있는것이다.

지난 10년 이상 호주는 선진국중에서도 경제가 좋다는 말을 들어왔다. 그러나 이민자인 교포 들은 그러한 느낌을 가지고 살아왔는지, 과연 몇 % 나 그렇게 생각하는지 알수없으나 , 많이 달라진것이 없다거나 더 힘들다고 생각하는 사람이 많을것이다. 왜 그런가하면 돈 버는데는 열심이었으나 투자에는 소흘 했기때문이다. 물론 투자가 이국땅에서 쉬운게 아님은 당연한 이야기다. 그러나 이를 안하면 호주 주류 사회에서 뒤 떠러질 수 밖에 없는 것이다. 잘못하면 더 망가지고, 잘 해야되는데 하면서 세월만 가는것이 현 실정이다.

유동자산 분야에서 투자라하면 주식을 생각하게되는데 여기서 주식을 하라는 이야기는 아니다. 물론 고도의 정보수집 능력을 가지고 이분야에 탁월한 능력을 발휘 할수 있는 사람은 가능하지만 그러한 사람은 이 글을 읽은것이 시시 해서 읽지 않을것이다. 보통 사람들을 위해서 정부가 각종 혜택을 주면서 슈퍼란 제도를 만들어 놓았으니 우리는 이를 바르게 이해하고 운영 하는데 도움이 되고자 이글을 쓰는것이다.

호주는 광산물이 주요 수출 품목이다. 그러나 이 지하자원은 언젠가는 그 자원이 줄어들수밖에 없으므로 오래전부터 연방 정부는 finance 분야에 각종 제도를 개선 하고, Fund Management 회사들은 국민 개개인의 슈퍼를 통해서 들어오는 자금과 경제활동에서 들어오는 자금을 활용하여 국내및 해외에서 활발히 운용중이다. 현재 국민 총생산 (GDP )중 finance 분야가 7.3% 로 (미국 9.4 %) , 광산 분야 (5%) 농업분야 (3.8 %) 보다도 훨신 앞서있는 것이다. 이 finance 분야의 Management fund 자금이 세계 4 번째 규모로서 US$1000 billion (1조 달라) 이고 2015년에는 US$1800 billion 으로 세계 2 위가 된다고 경제 전문가들은 말하고 있다. 이글을 읽는 분들은 슈퍼를 잘 운영해서 자기돈이 이러한 거대한 금액의 소유자중 일원이 되어서 자부심을 갖게 되기 바란다.

과거에는 만 65세가되어 일을 안할 경우에는 무조건 슈퍼 를 찾아야만 했다. 그러나 지금은 만 60세가 되여서 봉급생활을 구만두거나 사업을 접을 경우 슈퍼 잔액을 모두 찾거나 일부를 찾고 일부는 계속 슈퍼에 놔두고 운영해 나갈수있다. 그리고 더 일하고 싶은 사람은 만 75 세 까지 계속적으로 슈퍼에 자금을 넣어 가며 운영 할수 있다.
여기서 운영이란 말에 혹자는 운영은 슈퍼 회사가 하는것이지 개인이 할일이 없지 않느냐 하겠지만 바로 슈퍼를 어땋게 운영할것인지가 하는것이 이글을 쓰는 목적이다. 어떻게하면 슈퍼라는 나무에 풍성한 과일(돈)이 많이 열리게 하느냐를 다음번에 다루고자 한다.

자신의 슈퍼 fund 에 돈이 들어 가는 길은 봉급자나 법인을 운영하는 경우 네가지가 있다. 1) Company contribution, 2) Salary Sacrifice contribution, 3) Personal contribution, 4) Co-contribution from Government. (자영업인 경우는 1) 번은 해당하지않고 2,3,4, 세가지만 해당함) 이 네가지를 어떻게 조화롭게 운영 해서 이익을 극대화 할지를 역시 다음에 다루고자한다.

자금이 여유로운 사람은 누구든지 2007-8 부터 일년에 $50,000 까지 before tax 로 넣을수 있다. 단 50세 이상인 사람이 일을할 경우 2007-8 부터 2011-12 까지는 before tax 로 $100,000 까지 넣을수 있고. 2012-13 이후는 다시 $50,000 까지 넣을수 있게 제한된다. 그러나 after tax 일 경우는 일년에 $150,000 까지 넣을수 있다. 그리고 이 모든 금액은 This amount is indexed. 라고 되어있는데 이 말은 CPI (소비자 물가지수) 에 따라 그 금액이 늘어난다는 뜻이다.
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여기서 before tax 란 의미는 세금내기전 금액에서 슈퍼로 들어간 금액을 말함으로 슈퍼운영 회사에 납입하면 그 회사는 정부에 세금 15 % 를 내고 자기네 commission 빼고 나머지를 가지고 운영해준다. After tax 란 의미는 이미 세금을 낸 자기 돈 이기 때문에 슈퍼운영 회사가 15 % 를 정부에 내지않는다. 그래서 자기가 지정한 슈퍼 회사에 돈을 넣을 경우 그때 그때마다 위에 이야기한 어느부분에 속하는지 분명히 해주어야 한다.

과거에는 자영업을 하는 사람은 슈퍼에 납입되는 금액중 일부가 세금 공제가 되었지만 2007/2008 년 부터는 슈퍼에 넣은 전액이 세금이 공제된다. 또한 세금을낸 후 슈퍼에넣는 Personal contribution 을 할 경우 최고 $1,500 까지 정부의지원금(co-contribution )을받는다. (management 에서 상세 설명).

SELF MANAGED SUPERANUATION

슈퍼를 운영하는 것도 자금운영 전문인이 한다고 하지만 결과를 보면 사실 신통치가 않다. 일년에 슈퍼회사가 두번 보내주는 statement 를 보면 각 회사마다 다르지만 년 5 % 정도 수익을 냇다고 보고 CPI 물가지수 3 % 라 하면 실질적 가치로는 2 % 밖 에 수익을 내지못한 결과가 된다. 이래서 일반적으로 슈퍼회사를 못 믿고 차라리 내가하겠다고 나온제도가 Self Managed Superanuation 이다. 일명 DIY ( do it yourself) SUPER 라고 하는데 자세한 내용은 전체적인 글이 끈날 적에 다루기로하고 간단히 설명 하고자 한다.
우선 이분야에 전문 financial adviser 를 선정 하여 Self managed super fund 를 설립을 해야된다. 이는 trust 법인 설립하는것과 흡사하다. Trust 법인의 운영자는 trustee (신용을 위임 받은 사람) 이 하는것이며 정부 부서에 보고할 문건 들이 많다. 그리고 financial (재정) 분야는 정식 감사를 받아야 한다. 이분야에 전문인 financial adviser, solicitor, auditor 를 거처야 하므로 그 비용이 만만치 않다. 그런데도 호주에서 DIY SUPER 를 하는 사람은 약 20 % 가 된다고 한다.

일반적으로 슈퍼 운영은 DIY SUPER 가 아니고, 슈퍼 운영 회사중 어느곳을 택해서 어느 option 에 언제 바꾸어 넣는냐 하는것이 중요하다. 슈퍼운영회사 숫자와 optin 종류 를 합하면 약 7000 종류의 선택이 있다. 이는7000 마리의 말 중에서 어느말을 선정 하여 뛰게끔 하여 자기 슈퍼의 이익을 극대화하느냐를 연구해 보자는 것이다.

슈퍼에는 두가지 종류가 있는데 일반인은 생각하지 않아도 되는 일이지만 이번 글은 슈퍼에 대한 상식을 다루는 것이기 때문 서술 하고자 한다.
하나는 TAXED SUPER FUNDS 인데 이는 지금 까지 이야기 한 내용이고 앞으로도 이 TAXED SUPER 를 다룰 것이고, 다른하나는 UNTAXED SUPER FUNDS 라 하는것으로 연방정부 , 주정부 공무원 그리고 몇몇 대기업 에서 하는 것으로 매번 슈퍼에 자금이 들어 갈때 15 % 의 세금이 부과 되지않고 찾을때 15 % 를 내는 것이다. -***다음에계속-***

김흥기
Pyramid Building Products and Development
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koaust@iprimus.com.au

재테크 나도 할수 있다

호주는 돈 벌기는 힘들어도 돈 모으기는 쉬운나라라고 하면 대부분의 사람들은 의아해 한다. 그것도 그럴것이 많은 사람들이 높은 수입에 비하여 실제 가지고 있는 재산이 많지 않은 경우가 많기 때문이다. 그것은 돈 모으는 방법을 좀 더 연구했더라면 지금보다 더 나은 결과가 되었으리라 믿는다. 나 역시 60이 넘어서야 늦게 철이 들어 이를 깨닫고 그 방법을 공유하고자 이 글을 쓰게 된 것이다.

누구나 한번쯤 관심있어하고, 시도하고 싶어하나 일상생활에 쫓기게 되면서 미루게 된다. 허나 누구는 어디에 부동산을 투자해서 얼마를 벌었다, 주식에 투자해서 얼마를 올렸다는 소식을 듣거나 신문지상을 통해서 종종 접하게 된다. 그럴때마다 나는 무엇을 했으며 무엇을 해야할지 한번쯤 생각을 해본일이 없다면 거짓말일것이다. 이러한분들을위해서, 교과서식도 아니고 학문적으로 전문적으로 지식을 가지고 이야기하는것도 아닌 그저 오래전 부터 성공보다는 실수를 많이한 사람으로써 경험에 의하여 실수했던 일을 교훈삼아 남들도 나와 같은 실수를 반복하지 않고 현명하게 대처하기 바라는 마음에서 알고 있는데까지 적어 보려 한다. 그러나 읽어주는 사람이 없으면 쓸필요도 없는일, 경우에 따라서는 중도 하차할는지도 모르겠다.

다음 사항에 해당하는 분은 더 이상 이글을 읽지 말았으면 한다. 읽어 보았자 그저 군소리에 지나지 않고 시간낭비라고 생각되기 때문이다. 유산을 받거나, 복권에 당첨 되거나, 배우자를 잘만나 2천만 달라 이상 갖에되는 분은 이글과는 관계없는 사람들이다. 그렇지 못한 분들은 나와함께 연구하고 실천할수 있으면 노후에, 실천하지 않은 사람과는
확실히 구분 될것이다.

재테크를 하면 크게 두가지로 구분할수있는데 하나는 고정자산 (부동산—집, 땅 아파트 등) 그리고 유동자산 (현금 은행 잔고, Superannuation 주식 등). 고정자산을 다 끝내고 유동자산을 시작하면 그 기간이 너무길것 같아 앞뒤가 안맞지만, 고정자산 1,2,3 - - - , 유동자산 1,2,3 - - - 이런식으로 병행해서 글을 쓰고자 한다.

고정자산 (부동산 1)

부동산 구입시 지역 선택

가장 먼저 시작 해야 될일이 부동산 구입이다. 부동산 투자에 여력이 없는 분들은 다음에 글을 쓰려하는 Superannuation(슈퍼) 부분을 읽어보면 방법이 있으니 부동산 보다는 슈퍼 쪽을 연구 하면 좋은 결과를 맺을수 있으리라 믿는다.

부동산 구입은, 첮단추가 잘 끼워져야 다음단추가 맞아 가는식으로 어느지역에서 구입하느냐가 중요 하고도 또 중요 하다. 지역을 두가지로 나누어서 하나는 옛날집, 4-50년 이상된집 냄새나고 마루가 쿵쿵거리고 지붕은 금방 비가 샐것같은집 그러나 시내에서 가깝거나 비싼집들이 많은 지역과 다른하나는 시내에서 좀 떨어졌지만 새로지었거나 지은지 오래되지 않은 집, 설계도 좋고 깨끗하고 단번에 마음에 드는집, 이두가지를 놓고 비교할때 투자면에서는 앞서이야기한 헌집은 성공할 확율이 높은 케이스고 후자인 새집은 실패할 확률이 높은 케이스다.

왜 오래된집이 성공 케이스냐하면 집은 땅과 건물로 되어있는데, 좋은 지역의 땅값은 값의 상승세가 빠르게 오르고 건물은 낡아 이미 건물값은 고려안하고 집값이 정해지는 것이다. 그러니까 땅값만 주고 건물은 덤으로 들어온것이라 생각 하면 된다. 그러나 새집은 일단 시내에서 멀리 떨어져 있어 땅값이 빨리 오르지 못하고 건물 짓는값에다 건축회사의 이익금까지 다주지만 몇년이 지나면 건물은 감가상각을 하게 됨으로 값이 떨어지게 마련이다.

그 정도 상식은 나도 알지만 돈이 없어서 마음을 정하지 못하는 분들을 위해서 예를 들어 보려한다. 고급주택 지역의 평균 집값이 100 이라고 했을때 그 지역에서는 비싼 것은 200도 있고 300 혹은 400이 넘는 집도 있다. 그러나 반대로 70, 80, 90 도 있는것이다. 여기서 값이 80 정도 를 택하는 방법과 평균 집값이 60 인 지역 에서 80 인 집을 구입했을 경우 값은 동일 하지만 투자면에서 평균집값 100 인 곳에서 구입하는것이 대단히 좋다는 것이다. 한가지 더 명심해야될것은 비싼지역에서 같은 80이라도 위치가 나빠서 값이싼것인지 아니면 오랫동안 수리를 안해서 싼것이지를 보고 위치좋은곳을 택해야만 된다.

실제적인 예를 들자면 서부호주 에서 78년 에 시내에서 조금 떨어진곳에다가 42,000 달라에 새집을 구입하였는데 2007 년 말 이곳의 평균 집값은 $550,000 달라였고, 78년 당시 시내에서 가깝운 고급 주택가에 위치한 낡은 집이 $60,000 였었는데 2007년 말 그 주택가의 평균 집값은 $1,600,000 로 신문에 난 기사를 보고 얼마나 나 자신이 무지했었는지 통감할수 있었다. 그당시 어느누가 약간의 조언만 했어도 이러한 바보 짖을 아니했었을텐데 하고 혼자 탄식한 때도 있었다.

부동산 구입에서 어디에서 어느집을 사느냐는 것은 사람에 따라서는 일생에 한번 있는 일이며 주식에서 어느회사 주식을 사느냐 보다도 더 중요한 결정이다. 위에 내용을 읽고, 나는 문제없다 위 내용 대로만 하면 된다 하고 자신 하는 분을 위해서 한가지 예를 더 들어볼까한다. 바로 옆집 가정 이야기다. 구라파에서 이민온 가정 으로 원래 Bondi Junction 에서 살았다. 부인의 언니가 North Shore 에서 살아 외롭고 하니 부인이 언니 곁으로 가자고 남편을 졸라서 집판 가격보다도 더 주고 우리바로 옆집에 살고있다. 문제가 생긴것은 언니가 부동산에 눈이밝아 Bondi Junction 의 부동산 시세가 오를것으로 판단하고 North Shore 에서 몇년전에 Bondi Junction으로 이사를 했다. 또다시 부인은 언니 곁으로 가자고 졸른다고한다. 그러나 이젠 가고 싶어도 갈수없는 처지라고 이야기 하고있다. Bondi Junction 은 값이 너무올라 자기집 팔아가지고는 어림도 없기 때문이다.

이와같이 미래에 어느지역이 값이 오를것이라고 알수 없는것이 문제인데, 이런것 인지할 수 있는 실력이 있으면 글 길게 쓸 필요 없이 어디가서 부동산 사시요 하는게 더 나을 것이다. 특별히 쉬운방법은 없고, 개인 견해로서는 지속적으로 신문이나 부동산 잡지를 읽고 감을 잡는 법과 또 한가지는 친한사람끼리 몇명이서 가끔식 만나 서로 정보교환하는것이 바람직 하다고 본다. 그것도 부동산이면 부동산, 주식이면 주식 생각이 같은 사람 끼리 모여야지 그렇지 못하면 꼭 초치는 사람이있어 계속성이 없어진다. 현대는 정보사회라고들 한다. 앞으로 어떤일이 일어날지는 지금까지 일어낫던일을 분석하고 관련된 자료를 수집 종합해서 미래를 점치는 것으로 혼자 하는것 보다는 몇명이서 같이하는것이 훨신 효율적이다.

여기서 집이냐 아파트냐를 놓고 분석 하고자 한다. 내가 권유하고 싶은것은 집이다. 왜냐하면 역시 땅이 있기 때문이다. 그러나 투자만 생각 할수 없고 각자 입장이 틀리기 때문에 아파트 를 많이 선호한다. 부부가 직장을 가지고 있거나 집은 땅이 커서 일이 많아서 일 경우도 있고 직장이 가까와야 되는데 집은 직장에서 멀어서등 여러가지 이유로 아파트에 사는 사람들이 많다. 그러나 아파트는 개발회사에서 충분히 개발이익을 취했고 땅이 없고 건물은 감가상각이 되여 그가치가 떨어지게 되어있다. 2000년 시드니 올림픽 전 생각하길 서울에서는 올림픽 끝난 후 무려 세배가 올랐으니 시드니도 아무리 못올라도 배는 오르겠지 생각 하고 시내에 아파트를 구입했으나 6년동안 30% 올랐으니 이 또한 대 실패작이다.

그러나 여기 한가지 시대의 흐름을 감지할 필요가있다. 얼마전이라고 말하기는 어렵지만 지금은 시내가까운 물가 아파트가 유행의 물결을 타는 느낌이다. 그 다음으론 역전 가까운 곳을 선호해 아파트나 유닛이 현재 시드니 근처에는 많은량이 늘어나고 있다. 토요일은 잔디를 깎고 정원 가꾸는 일로 소일하던 세대는 점점 줄어들고 집앞에서 물가를 거닐고 가까운 커피집에서 시간을 보내는 세대가 늘어남에따라 아파트가 급격이 늘어나는 것을 볼수있다.

House development와 매매차익을 위한 투자

자기가 집을 지어서 팔아 재테크 하는 방법과 값싸고 좋은 집을 사서 더 많은 값을 받고 파는 재테크 어느것이 더 좋으냐고 묻는다면 둘다 다 좋다라고 답변할 수 밖에 없다. 이는 각자 개인에 따라 어느 분야에 능숙하게 일처리를 할 수 있느냐에 따라 그 결과가 나오기 때문이다. 그러나 나의 생각으로는 매매 차익인 경우 같은 값의 지역에서 계속 집을 사고 팔고 하였을 경우 추가 투자 없이 이 일을 반복했다고 보면 결국 인플레이션으로 인한 가격 상승 정도 밖에 될수 없다. 그래서 호주 사람들은 한 번 집을 사면 평생 죽을때 까지 집을 바꾸지 않는 사람이 85%라고 한다. 한번 이사하면 얼마나 힘이 드는데 그리고 팔때 만만치 않은 복비, 또 살때 Stamp Duty 등을 내면 결국 크게 좋은 집으로 못가는데 이사할 필요를 느끼지 않고 추가 수입 나오는것은 해외 여행가고 Bar나 Restraunt 즐겨 찾으며 인생을 즐기는 삶을 살고 정년 퇴직하면 국가에서 주는 연금가지고 충분히 살아 왔다. 그런 세월좋은 시대는 지나고 호주도 연금만 가지고 살기에는 힘든 나라가 된것을 알게된다. 그래서 정부에서는 강제저축수단으로 Superannuation제도를 만들게 된것이다. 슈퍼에 대해선 유동자산 부분에서 가장 자세하고 심도깊게 다루려 한다.

House Development는 어찌보면 흔히 말하는 틈새 시장에서 돈을 벌 수 있다는 말이 될 수 있다. 웬만한 부동산 개발업자는 Unit이나 아파트를 짓는 일을 하지 규모가 작은 단독 주택은 하지 않는다. 그러나 일반인들에게는 단독 주택 짓는 것도 버거운 일이다. 만약 미국이나 한국에서 살았더라면 이방법은 아무 쓸모 없는이야기다. 호주에서 살기 때문에 가능한 이야기다.

그런것을 보면 호주가 Luckey Country란 말이 실감나는 이야기다. 왜 한국에서는 소시민이 부동산개발이 안되느냐하면 거의 아파트이기 때문이다. 아파트는 건설회사가 할일이지 일반인이 할 수 없는 개발사업이다. 그러면 단독주택이 많은 미국은 왜 않되냐고 묻는다면 원래 몰랐는데 가서보니 미국은 한동네를 보면 일률적으로 같은 집이다. 심지어 지붕 색깔도 똑같다. 수백채 수천채가 똑같다. 이것은 미국 사람들이 현재 살고있는 집을 개보수하지 않고 살고있기 때문이다. 그 원인은 세법상 집을 구입할때 책정된 보유세는 그집에서 이사할때까지 똑같다. 그러니까 비싼집을 사서가면 세금이 과거보다 훨씬많이 내야 되기 때문에 엄두를 못 내는것이다. 그렇다고 지금 살고 있는 집을 크게 증축하면 역시 세금이 더 나오기 때문에 4~50년 된집에 그냥 살고 있다. 미국에서 여러 집을 가보았는데 한집만 새집이라 화장실에 문제가 없었고 나머지는 모두 화장실에 문제가 있었다.

일반적으로 부동산에 투자하면 집을 사고 팔고 차익을 늘려나가는 것은 좀 신경만 쓰면 되지만 이글을 쓰는 목적이 이것만 가지고는 부족하므로 보고 직접 집을 짖는 일 즉 Development를 지금까지 경험으로 하나하나 열거해 보려하는것이다.

설계, Development Application, Construction Certificate, Council 과의 Communication. Owner Builder로 할것인지, 어느 Builder로 선정 할것인지, Builder와의 계약, 은행융자, 그 후 실제 집을 지으면서 시행착오나 꼭 실행해 나아가야 할점 등, 20~30 가지의 일들을 하나하나 정검해보고자 한다.

김흥기(e-mail: koaust@iprimus.com.au)

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