PyramidNSW Building Products

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재택크 부동산 4 ;

Architecture (설계)

지금까지 부동산 1. 2. 3 를 쓰면서 좀 미안한 생각을 하고있다. 왜냐하면 이 분야에 전문가도 아닌 사람이 남의 영역을 침범한 것이 아닌가 해서다. 그러나 앞으로 쓸 내용에, 앞서 쓴 부동산 1. 2. 3 이 없으면 소기의 목적 즉 부동산개발에 cost를 줄이는 효과가 적기 때문에 꼭 필료한것이였으며 지금까지 쓴 글에 대해서 다행이 부정적인 반응은 없었고 긍정적인 반응이 많아 용기를 가지고 계속 글을 쓰려 하고 있다.

앞으로 쓰는것은 지금까지와는 달리 새로운 영역을 다루는 내용들이다. 왜냐하면 이방면에는 전문가라기 보다는 경험에의한 이야기로 비용을 절감할 수있는 내용들이며 부동산 개발를 실행하면서 하나하나 점검해야될 내용들이다. 그리고 내가 쓰고자 하는 내용과 같은 글를 다른데서 읽어본 일이 없기 때문에 이 분야에 관심이 있는 사람들에게 도움이 되리라 확신 한다. 혹시 이 글과 비슷한 글을 읽어본 일이 있는 분은 그 글를 알려주시면 좋겠다.

소위 Owner (집주인) 와 Client ( Builder, Trading Contracter and Supplier) 사이의 계약은 여러가지 형태가 있다. 즉 당사자끼리 자체계약 , Quotation and Acceptance , 구두계약 (이는 가장 위험) 그리고 금액이 큰 계약은 HIA ( Housing Industry Association) 에서 만든 표본 계약서를 이용하게된다.
HIA 라는 단체는 Builder 들이 회비를 낸 단체로서 그 계약서에는 자기네 회원을 위한 내용이 더 많을 수 밖에 없다. 이에 상대가되는 Owner 들를 위한 단체는 이세상에 없다.
그러면 분규가 나왔을때 (-추후 이 글의 마지막 단계에서 분규에 대한 설명 첨부- ) 어떻게 해야되느냐 보다는 Owner 는 그런 분규가 나오지 않도록 많은것을 알아야되고 분규가 나와도 그 금액이 큰것이 아닌 작은 금액에서 나오는 결과가 되도록 하는것이 이 글의 목적이다. 즉 나를 대변할 단체가 없다면 방법은 한가지 “아는것이 힘이다 “ 라는 원리 밖에는 의지할 곳이 없다.

어떤사람은 “나는 집을 사면 삿지 절대로 집 짖는 일은 안한다.” 하는 사람도 언젠가는 집 고치는 일이 있을 것이고, 당대에는 안한다 해도 자식대에가서 필료할지 모르니 이 글을 프린트해서 보관해 두면 언젠가는 유익하리라 믿는다. 그러나 100 % 의존 할수는 없다. 왜냐하면 시대가 지나면 상황 변화가 올수있고, 각 Council 마다 다른 경우도 있기 때문이다.
가장 궁금한것은 Home Owner 로서 건물를 지을때 어느 정도나 Saving 할 수 있느냐가
관건으로 문의가 많다. 간략하게 답변을 한다면, 좋은 지역에서 기존의 집을 다 헐지않고 멋지게 설계해서 개축하여 귀신도 모를 정도로 새집같이 만들면 50 % 까지 Saving 할수 있다고 본다. 50% 가 얼마나 될 것인지는 각자 자기가 하고자 하는 틀에서 계산해 보는것이 좋을 것이다.

앞에서 이야기 하였지만 오래된 집을 살때 가능한 Full Brick (Double Brick)으로된 기초가 튼튼한 집을 사는것이 좋다. Full Brick 인지는 누구나 알수 있지만 기초가 튼튼한지는 일반 사람은 모르고 Construction Engineer 만이 알수있다. 그 주택 매매 계약 전에 Constru- ction Engineer 에게 점검 하게 하려면 그 집의 Sales Representative 한테 허가를 받고 Engi- neer 한테 의뢰 하면된다. 그 비용은 생각보다 저렴하다.
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나는가능한 이 부동산 글에서는 금액를 피하려 한다. 슈퍼에서는 숫자가 많아야 글이정확하지만 부동산에서는 꼭 숫자가 들어가야만 할곳은 어쩔수 없지만 될수있으면 쓰지않으려한다. 그 이유는 이글를 10 년이나 20 년후에 읽을수도 있기 때문이다. 슈퍼 글을 보낸후 어느 분 한테 나의 슈퍼 글을 읽었느냐고 물어보니 아주 열심이 읽었는데 숫자는 빼고 읽었다고 한다. 슈퍼 글에서 숫자를 빼고 읽으면 글를 꺼꾸로 읽는 것이나 마찬가지 결과라 생각한다. 부동산에서는 숫자를 쓰지않아도 이해하는데는 문제가 없을것이다.
원하는 집을 계약하려고 Sales Contract 서류를 담당 변호사에게 주면 그는 House Inspection 을 시키는데 그 비용이 만만치 않다. 그집을 몇년 살려면 Inspection 을 의뢰 하는것이 좋고 곧장 개발할 계획이면 Engineer Inspection 만 의뢰 해도 되리라 본다. Engineer Inspection 결과에 따라서 그 집을 이층까지 Full Brick 으로 할것인지, Brick and Veneer 아니면 Timber and Blue Board 로 하게 될것인지 결정이 된다.

*Blue Board; 방수가 되어 있으며 벽돌 대신에 외벽으로 많이 쓰이고 있다. 주의할것
필히 Rendering (미장) 을 할때는 좀 비싼 특수 재료를 써야되고 Renderer (미장공)에게 Blue Borard 임을 알리고 반듯이 이음새가 보이지 않도록 처리하게하여, Brick 위에 Rendering (미장) 하는것과 똑 같아야 된다고 강조 하는것이 좋다.
*Yellow Board ; 이층이 Timber Floor 일때 바닥에 까는것을 말한다.

- 동양계통은 무조건 Full Brick 집을 선호하지만 정통 영국계통은 Brick and Veneer 집을 선호하기 때문에 기초가 안되는것을 억지로 Full Brick 으로 할 필료는 없다고 본다.

1) 준비 사항

누차 이야기지만 눈에 보이지 않는곳에 돈이 많이 들게 하는것은 비 효률적이다.
기초공사에 들어가는 비용은 눈에 보이지 않는곳에 들어가는 비용이다. 그렇기 때문에 처음 집 구입시 부터 개발 목적이라면 Engineer 에게그 집이 기초가 튼튼한지를 Inspection 의뢰하는것을 권하고 싶은것이다.

. 기존 단층 ( Ground Floor) 의 지붕을 다 헐어 버릴 계획을 잡아 기존 골격만 두고 옆으로 뒤로 충분이 늘리고 이층 (First Floor) 을 올리는 방법을 생각해 본것이다.
Ground Floor 의 외벽은 가능한한 모두 살리고 늘려서 자신이 직접 A4 용지에 현대식으로 그려본다. 특히 부엌은 과거에는 정사각형이었지만 지금은 직사각형이고 직사각형의 긴 면이 Family Room 에 접하며 Island 식으로 하고 있다.
. 새로운 Design 의 집을 보려면 Sydney 에서는 멀리 Kellyville 에 있는 Display home 에 가 볼수 밖에 없다. 그곳도 현대식은 몇채 없고 옛날것만 있어 영 마음에 차지 않는데, WA 는 여기 저기에 Display house 가 있어 토요일이면 5 백만불 짜리 집을 구경하고 바닷가 에 Coffee Shop 에서 시간 보내는 멋이 있는데 시드니에 오니 Display Home 이 시골에 있고 멀리에 있어 마음에 들지않느다. 집을사면 Sales Contract 서류나 아니면 선전 팜프렛에 집 의 평면 도면이 있다. 이것도 설계사가 그린것이므로 소흘이 다루지 말고 이를 가지고 Display Home 에 가서 이렇게 하면 어떨지 저렇게 하면 어떨지 여러번 생각해보고, 자기나름대로 원하는 집 평면도를 그려본다. 일반인이 그저 초등학생 그림으로 생각하고 엉성하게 그려 설계사에게 가져가도 설계사의 일를 많이 덜어주는 것이기 때문에 많은 Saving 을 할수있다. 그렇지 않고 그냥 무턱대고 우리집 설계해 달라하면 이리 고치고 저리 고치고

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여러번 왔다 갔다 하게되면 비용은 만만치 않게 나올수 밖에 없다.

2) Survey & Site Plan (측량과 도면) 과 설계사에게 요청 사항

. 이 글에서는 영어가 많이 사용될 수 밖에 없으므로 미리 양해를 구하고 싶다.. 한국에서 이런 글을 쓴다면 어떻게 해서라도 우리말로 바꾸어 쓰겠지만 이글은 호주 이민사회에서만 통용되는 글이기 때문에 이곳에서 슈퍼나 부동산 개발을하려면 이곳 법규와 호주사회 일원으로 영어를 쓰지않고서는 한발자국도 나갈수가 없다. 내가 쓰는 영어 단어가 대부분 알고 있는 단어들이고 간혹 전문 용어는 간략하게 설명 해가면서 나갈것이다.
Architect 는 Home Owner 가 가져온 A4 종이에 그린 그림만 가지고는 설계를 할수없다. 필료한것은 측량사가 지면의 고도를 표시한 도면 즉 Suevey 도면이 있어야한다 그리고 기존집의 앞면, 뒷면 양 옆면의 사진과 지붕의 Vally ( Roof 의 면과 면사이 물 내려가는 고랑) 사진이 필요하다. 가능한 여러장이면 좋고 그 사진의 뒷면에 어느 방향인지를 표시하는것이좋다.
설계사를 가운데 놓고 그와 관련된 분야를 나열하면, Surveyer, Construction Engineer,
Basix Certifier ( 차후에 설명) 등이 있다. 대부분의 설계사들은 이분야에 Licence 소지자들를 몇명씩 알고 있으며 서로서로 소개하여 하나의 보이지 않는 Group 이 형성 되여 있는 것이다. 나의 경우는 Council 에서 Basix Certificate (Basic 이 아님) 를 제출하라하여 Yellow page 를 찾아봐도 없어서 Architect 에게 물어보았더니 이 분야의 전문가를 소개시주었다.
특히 Surveyer 는 Architect 와 서로 잘 통하는 사이가 좋다. 측량사가 작성한 Site Plan 이
설계사 마음에 들지않으면 시간이 지연되고 비용이 더 나기때문이다
. 이미 짐작한 사람도 있겠지만 좋은 설계사를 친구 사이로 만든다면 벌써 여기서 집짖는일의 반은 성공했다고 보면 될것이다. 얼마전에 설계사와 많은 시간 이야기 할 기회를 가졌다. 그 자리에서 나는 이 분야의 많은 것을 배웠다. 즉 그는 어떻게 하는것이 성공하는 길인지를 환히 알고 있었다. 그도 그럴것이 평생을 부동산 개발하는 사람과 서로 업무관계를 가지고 있는 그로서는 당연한 일이라 생각했다. . 건축 혹은 개축에 필요한 설계도와 모든 서류를 제출하여 Council 로부터 DA (Devel- opment Application) 승인서와 건축허가 (Construction Certificate )까지 받고 나서 친구가된 설계사와 상의하여 몇마디 조언만 들어도 방향감각을 잡을수 있다 (이부분은 집 짖는 일을 시작하는 단계에서 다시 서술 하려함). 어떤 설계사는 처음부터 끝까지 감리해 주기로 하고 비용을 추가 하는 경우가 있다. 이는 각자 알아서 할 일이지만 나는 모든일을 직접하고 있다. 단 기술적인 문제 만큼은 Council 에서 지적한것 이외도 조금만 의심이 있어도 Engneer에게 의뢰 하여 그로부터 Inspection Certificate 를 받고 있다. Construction Engineer 는 Council 에서도 무시 하지 못하므로 여기서 Certificate 를 받으면 제일 마음이 편하다. 그리고 나중에 보험관계에서도 Engineer 의 Certify 서류가 많으면 모든면에서 유리하다.

. 이상은 도면이나 사진등 준비물로서 필료로 하는것이였고 다음은 글로서 이러 이러한 내용을 도면상에 넣어 달라고 설계사에게 요청사항을 열거 하고자 한다.

**Swimming Pool; 이민자로서 호주사회에서 자리잡기에 바쁜사람들은 Swimming Pool 처럼 골치 아픈것이 없다. 수영장 관리는 아는사람이 철저하게 여러번 그때 그때 처한 상황에 따라 가르켜 주지않는 이상 관리하기가 쉬운것이 아니다. 그러나 알고 나면 수영장 관리는 일년에 (일개월이 아님) 24 시간만 소비하면 되는 아주 간단한 것이다. 나도 이정도 까지 가기는 가르켜주는 사람이 없어 수년 동안 힘들었었고 바빠서 잠간 게을리 했을때는 이웃집에서 와서 연못인줄 알고 Fish 가 안보인다고 농담을 할 정도도

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여러번 있었다
. 그런데 집을 팔때 어떤 사람은 수영장 있으면 안사겠다고 하고 어떤 사람은 수영장 이 꼭 있는것만 살 집으로 고려 대상에 넣는 사람이 있다. 이러니 어느 장단에 맞추어야 할지 고민이다. 집을 개발하는 입장에서는 수영장을 넣는다는 가정하에 도면에는 그려놓고 실제는 안하는 것이 좋다. 내가 알고 있는 분의 경우, 집을 팔려고 내 놓자마자 아주 좋은 값에 사고자 하는사람이 있었다고 한다. 집을 살사람은 수영장이 없다고 Council 에 수영장을 자기가 만들려고 가능성을 물어 보았다고 한다. Council 대답은 어떠한 질문이든 마찬가지이지만 정식으로 Applocation 을 내라고 한다. 그러니 허가 못 받을 경우를 생각하여 그는 그 집 사는것을 포기할 수 밖에 없었다. 결국 집을 파는 사람도 그집을 살 사람도 애석하다고 서로 위로 하였다고 한다. 이런경우 DA 도면상에 직사각형 하나 간단히 그려 넣었으면 당당히 허가 받은거나 같은 효과가 있어 집을 팔때는 아무 이상이 없었을 것이다. 물론 수영장을 만들려면 다시 세부도면을 그려서 허가를 받아야 한다. 하지만 Council 은 기초 DA 에서 수영장이 있는것으로 허가한 것이기 때문에 수영장을 못 만들게 하지는 못한다.

** Patio 혹은 Pagola; 혹시 이 말을 모르는 분이 있을까 해서 단어 부터 설명한다. 뒷 마당에 본건물에 붙여서 기둥만 세우고 벽이 없고, 지붕만 있으면 Patio 이고 석가래 정도만 걸쳐있는것이 Pagola 이다. 그리고 집 건물 하고는 동 떨어져 따로 서있는 정자 모형이Gajebo 라 한다. 이것들은 벽이 없기 때문에 건축 용적률 계산에 들어 가지 않는다. Council 마다 틀리지만 대지에 비해서 건평을 넓게 하고 싶은데 이 용적률 때문에 건물를 크게 못할 겨우 이 Patio 가 아주 좋다. 요즘 유행하는 Family Room 에서 문을 다섯개 내지 여섯개 정도 접는 Multi Folding 을 만들어 Patio 에 연결 해 놓으면 Party 때 아주 넓게 쓸수있고 집이 상당히 크게 보인다.

** BBQ; Patio 나 Pagola 에 연결해서 BBQ 자리도 도면에 넣는다.

** Fence; 나는 이번에 이 Fence 때문에 바보 짖을 했다. 도로에서 집 Front Line 까지가 상당히 길어서 여기를 잔디로 처리하기로 생각하고 ,설계사가 집앞에 Fence 를 할것인지 물어 보는데도 하지 말라고 했다. 왜냐하면 주위에 비슷한 집의 앞 마당 잔디가 너무나 멋있게 보였기 때문인데 요즘 와서 그 집들을 다시 보니 별로다. 그리고 아는 부동산 업계에 있는 여러사람들에게 물어 보니 큰집은 앞 Fence 를 하는게 좋다고 한다. 옆 또는 뒷면 Fence 는 대부분의 Council 에서 높이가 1.8 m 미만이면 허가 없이 해도 된다. 그러나 앞 Fence 는 필히 Council 허가를 받아야 된다. 새로 앞 fence를 하는데 필료로 하는 서류는 다음과 같다.
. 1)Site Plan,2) Elevations and Sections, 3)Notification Plans (A4 size),4) Statement and Enviromental effects, 5)Waste Management Plan, 6)Site Photographs + 이웃의 8가구에서 불평이 없어야 하고 Council 에 여러번 왔다 갔다 하면, 들어가는 비용과 시간을 생각 하면 간단한것 마음 한번 잘못 먹엇기 때문에 얼마만큼 손해인지 절감 했다.
처음 DA 도면에, 옆 그리고 뒷편 Fence 도 넣는것이 좋다. 왜냐하면 DA 를 신청하면 Council 에서 주위 8 가구에 반대가 없는지를 묻게 되어있는데 DA 에 함께 들어 있으니 이웃에서는 Fence 할것으로 알고 있어 이웃하고는 비용 문제만 상의하면 된다. Fence 는 이웃과 비용을 반반씩 부담 하게 되어있다.

** Gas 와 Airconditioning 자리; 집이 클 경우 Central Duct System 으로 Airconditioning 을 설치 해야되는데 이웃하고 소음 문제가 제기될수있다. 처음 DA 를 제출할 때 이를 표시해놓지 안하면 Airconditioning 설치시 Council 허가를 따로 받아야 되는 경우를 보았다. 이때는 더 엄격해서 옆집과의 사이에 설치하지 못하고 뒷 정원에 설치하게 되기 쉬운데 시간과
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비용은 둘째로 치고 뒷 정원이 멋있기 보다는 공장지대 느낌을 줄수있다. Gas Meter , 그리
고 전기 Meter Box 설치 할곳도 설계사 에게 설명해 주는것이 좋다.

** Garden Shed; 대부분의 사람들이 Garden 용 창고없이 각종 정원용 기구들을 Garage 에 넣고 쓰는데 이리하면 Garage 가 너무 지저분하고 불편한 경우가 많아, 정원 끝에 Garden Shed 를 만들어 놓으면 편리 하고 비용도 그리 많이 들지않는다.

** Water Feature; 설계사는 수많은 집을 설계한 경험도 있고 미적 감각도 앞서가는 사람이다.그리고 풍수지리에도 물이 중요한것이기 때문에 설계사 한테 작은 연못을 적당한 곳에 넣어 달라고 하면 좋은 자리를 잡아주리라 믿는다.

** 기둥; 바닷가나 강가의 집은 Meditarian style 집 즉 Roof 가 없고 콩크리트 스라브 집이 더 맞는데 그 기둥들은 주로 원형이다. 그러나 일반 집들은 기둥이 있을 경우에는 (앞면에 2개 내지 4 개 있는것이 훨신 보기에 좋음) 원형 보다는 벽돌 하나 반 크기로 네모진것이 좋다. 이때 멋을 부리기 위해서 Rendering 할때 움푹 파인 선을 만드는데 밖으로 튀여나오게 하는것보다는 안으로 들어가게하는 Recess 로 설계사가 표시하는것이 좋다. 왜냐하면 어떤 Council 은 이런것 까지도 도면과 다를 경우 문제삼는 경우도 있고, Rendering Quotation 받을때 분쟁의 소지를 없에줄 수 있다.

** Eaves (처마, 추녀) ; 처마가 있게 하는냐 아니면 없고 Corbel courses 로 할것인지 초기에 결정 해야한다. 원래는 모든 집이 처마가 있다. 이는 처마끝에서 Gardening 하다 비를 피할수도 있고 비가 새는 기회가 처마가 있으므로 적다. 한 15년전 부터 촌스러운 호주도 점점 집이 멋을 부리게 되며 처마 없이 Gutter (물모아서 Down Pipe 로 내려가게하는것) 를 받처주는 Fascias 밑에 한단계 아니면 두단계 층을 두는게 있다. 층이 나오게 하는것을 Corbel courses 라 부른다. 그리고 이층 집에서 너무나 넓고 긴 면을 보기좋게 Line 을 겉으로 나오게 만드는것을 Corbel Courses 라한다. 나의 경우는 한단계 층을 두는데 Fascia 가 한단계있으니 보이기는 두단계 층으로 보인다. 세단계 층으로 보이면 너무나 복잡하게 보이기 때문이다. 이런것은 필히 설계단계에서 들어가야 한다. 왜냐하면 Carpenter 가 임의대로 할수 없고 도면 대로 일을 하여야 하기 때문이다. 처마끝 모두를 이렇게 할 필요는 없고 주로 앞면 일부와 옆면만 하는 경우가 많으며 만약 지붕위에 나무가 있어 가랑잎이 많이 떨어지는곳이면 Eaves 가 있는것이 좋다. 멋부리다가 Gut 에 가랑잎이 쌓여 비가 샐 염려가 있기 때문이다. 이 Corbel 식으로 처마가 없는것은 Mini Skirt 잎는것이나 마찬가지로 보면 된다. 즉 멋은 있지만 불편한것이다.

이상과같이 우선 생각나는것만 적은것이고 각자 경우에 따라 더 요청 해야 될것이 있다고 본다. 지금까지의 내용을 가지고 우선 설계사에게 정식도면이 아닌 Scatch 도면을 1차로 요청하여 검토하는 것이 좋다.

3) DA 제출과 부속서류
이 이야기는 다음에 다룰 Council 부분에서 자세히 언급할것이지만고 여기서는 설계사에게 요청해야할 사항이 있어 Title 만 열거한다. Council 에 DA (Development Application) 를 신청할때 신청서와 각종 설계 도면 그리고 다음 서류들을 첨부 해야한다.

**A) Plans (도면); * Site Plan,/ *Floor Plans, */Elevations and Sections,/ *Notification plans (A4 size) 등 도면이 필요하고 이글의 내용이 전면 개축으로 그 의도를 두고 있기 때문에 Council에서 추가로 요청하는 도면이 * Landscape Plan,/* Stormwater Management Plan (by
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construction engineer),/* Shadow diagrams,/ *Enviromental site management plan 등이 요청되는데, 이런것이 모두 필요한지 아니면 몇가지만 필요한지를 미리 Council 의 Duty Planning Officer 하고 선약을 하고 설계사 한테서 받은 Scatch Plan을 가지고 상의하는것이 상당한 시간과 비용을 절약 할수있다. 독자는 여기 까지 읽고 아휴 하고 생소한 단어에 기가 죽는수가 있는데 이것 뿐이 아니다.

** B) 각종자료를 요청 (Supporting Materials and Documents);
상기에 추가해서 필요로 하는것이 Arborist’s Report, /* Statement of Envirmental effects,/ *Basix Certificate,/* Storm water Drainage Statement, /*Waste Management Plan 등이 필요한데 이것 역시 Council 의 Duty Planing Officer 하고 안해도 되는것이 있는지 아니면 더 추가로 해야만 되는것이 있는지 상의 하는것이 좋다.

2차로 설계사에게 정식 도면을 요청하기 전에 우선 Scatch 도면이 자기 마음에 맞는지 확인 해야된다. 일반적으로 여자들은 살림을하기 때문에 집이 편리한지는 잘 아는데 대부분의 여자들은 도면에는 익숙하지 못하다 , 도면을 보고 Okay 승인을 한 후 , 집을 지으면서 변경하자고 할 경우가 생기게된다. 그렇게되면 비용은 생각 보다 두배 세배가 나온다. 집을 지으면 부부 싸움이 나는 이유의 80-90%가 여기에 있는 것이다. 그래서 부부가 같이 몇 날 몇 밤을 두고 보고 또 보고 또 검토해서 도면을 그의 완벽하게 머리속에 넣어야 한다. 그리고 설계사로 부터 받은 Scatch 도면에 본인이 요구한 사항들을 빠뜨리지 않고 다 고려해서 도면에 넣었는지도 확인 해야된다. 지난번 나의 경우는 30년 경력의 설계사 였지만 Laundry 를 빼고 도면을 그렸다. 이런때에 주인도 설계사도 모르고 집을 지었다면 그 집은 호주에서는 팔 수 없는 집이 될뻔했다.

4) 설계사에게 마지막 부탁해야 할 사항

설계사는 각 Council 의 규정집을 가지고 있다. 한마디로 나는 Application 에 서명만
하겠으니 네가할수 있는 모든것을 다 해달라고 꼭 요청해야된다. 예를들면 Envirmental
Site Management Plan 을 본인이 한다고 생각을 하면 캄캄할것이다. 위에 있는 낫설은
단어들을 발음도 멋있게 여러번 훈련을 쌓아 가지고 설계사와 전문인 답게 이야기를 나누면 그도 무시 못하고 비용도 엉터리로 하지는 못 할것이다. 앞으로 계속 Building Industry 에서 쓰는 용어를 영어로 쓸것인데 이러한 단어들은 꼭 숙지를 하고 자유자제로 사용하여야 한다. 이는 아무리 영어를 잘해도 그 분야에 용어를 쓰지않고 자기나름대로 쓰면 상대방이 이해는 할지라도 Building Industry 에 대해서는 문외한임을 그들은 단번에 알게될 것이다.

Council 에서는 DA 제출시 많은 것을 요구 하는데 설계사가 다 할수는 없다. 그래서 각 분야 전문인을 소개 해달라고 부탁 하여야 한다.
설계사에게 Computer 로 Drawing 하는냐고 묻는것이 좋다. 왜냐하면 여러번 수정해야만 되는경우가 다반사다. Computer 에 들어있으면 수정하기가 아주 용이하고 시간이 적게들기 때문에 비용이 적게든다.
처음부터 설계수정시 그 비용관계를 명확히 하는것이 좋다. 설계사와 아주 친한 사이면 모를까 처음거래 관계라면 계속적으로 일어나는 변경 내지 추가 사항에 대해서 그 비용관계를 명확히 하여야만 한다.

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5) 비용;
이분야가 제일 중요한것이 아닌가. 여기서 금액은 이야기 안하겠다. 전기 제품을 산다고 할때 각 상점마다 5% 정도 에서 10 % 밖에 차이가 나지 않는다, 그러나 Building Industry 에서는 2배 내지 3 배 즉 200% - 300% 차이가 나는것은 보통이다. 그중에서 설계 부분이 제일 많이 차이가 나는 것 같다. 그 이유는 너무나 많기 때문에 여기에 다 열거할 수 없지만 일반적으로 일이 많아서 할 수 없는 입장인 경우 값을 많이 부르는것이 보통이다.

CASE Study ; Y 의 경우

Storm water Management Plan 과 Stormwater Darainage Statement 에 대한 사항이다.
*** Stormwater Management Plan ;— Down pipe 는 몇개를 어느지점에 두고 그 물이 어디로 나가서 어느 곳에 얼마만큼의 크기로 Hole 를 파서, 물이 고여있다가 어떻게 그 물이 Council 의 Main 하수구에 연결되는지 명시하는 도면.
*** Stormwater Drainage Statements ;—폭우가 올때 물량을 계산해서 얼마만큼의 물이 Main Drainage Pipe 로 나가는지 계산해서 도면과 함께 제출하라는 것이다.

일반사람은 폭우가 왔을때 물량을 계산 한다는 것은 불가능 한것이다. 이런일은 Water Management Engineer 가 하는데 Y의 경우는 Construction Engineer 도 이 일을 할수있어 다행이였다. 여기서 말하고자 하는것은 Y 는 DA Approval 받고 Schedule of Concent Conditions 에 적시한 52 가지의 조건을 무시하고 DA 승인을 받았으니 Construction Engineer 도면만 제출하면 되는줄 알고 Engineer 한테 CC (Construction Certificate) 용 도면만 요청해 만들어 Council 에 제출하니 위에 두가지를 더 제출 하라는 것이다.
만약에 처음부터 설계사에게 받은 Scatch 도면을 가지고 Council Duty Planing Officer 와 상의를 했으면, 2 개월반이란 시간을 줄일 수 있었을 것이다. 한번 Council 에서 수정 사항이 오면 최소한 2 개월 이상의 시간을 소비해야 한다. 설계사나 Engineer 에게 부탁하면 즉시 해주는 것이 아니고 순서를 기다려야 되고, 도면 그리는 시간, Council 에서 해당 전문가가 검토 하는시간, 정식 서류 우편물이 오기 까지 많은 시간이 걸린다.

또 다른 문제는 Y는 DA 서류 제출후 오랜 시간 기다리다가 큰 봉투에 DA Aprroval 이란 도장까지 선명하게 찍인 서류를 받고 즉시 Schedule of Concent Conditions (추후 Council 관계 에서 상세히 다루려 함)을 읽어 나간다. 한가지 뚜렷하게 보이는것이 Driveway 한 쪽에 Retaining Wall 를 쌓고 Hand Rail 900mm 로 설치 하라 되여있다. 비용은 고사하고 이렇게되면 보기도 흉하고 차를 주차 후에 문을 열때 Handrail에 부딪치게 되여있어 설계사 에게 변경을 요청 했다. 이런경우 설계 뿐만 아니라 Construction 설계도면도 바꾸어야 한다. Y는 이문제를 Engineer 에게 의뢰를 했다.이 Engineer 는 유럽 사람인데 김치를 좋아해서 특히 집에서 담은 김치만 먹는사람이다. 그는 일은 빨리 해줄테니 비용 걱정은 하지 말고 김치나 담아 오라 한다. 받은 도면을 가지고 Council 에 제출한 다음 상당한 기일을 기다린 후에 온 답장은 Reject 다, Y 는 화가나서 Council 에 가 이유를 물은즉 Amendment 서류작성시 Schedule of Concent Conditions 몇 번에 있는 이 분야 조항을 수정 해 달라는 글이 없다는 것이다. 그 분야 조항을 바꾸어 달라는 글귀와 그에 맞는 도면을 동시에 제출하라고 한다.
그러면 Council 에서 왜 Drive way 에 축대를 쌓고 Hand rail 를 만들라 했는가 하면
Y 의 집은 설계사가 Garage 에서 Ground Floor 로가는데 층계가 두 계단으로 했는데
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Council 에서 검토해 보니 지면보다 Drive Way 가 높아 위험이 있다고 본것이다. 즉 설계사는 Survey도면을 보고 지면의 높이 계산을 소흘히 했다고 볼수있다. 어느 집도 대지가 완벽하게 평평한 집은 없다. 그러므로 전문가인 설계사도 이를 보지 못하는 경우가 발생함으로 Owner 는 설계사에게 이런 일이 발생 하지 않도록 미리 말을 해 두어야 한다.

위의 예에서 볼 수 있듯이 호주는 행정이 너무나 까다롭고 복잡하며 너무 많은 시
간이 걸린다 . 한국에서는 4 층 건물을 짖는데 3 개월 걸린다고 한다. 이곳 호주에서는 2 층집을 짖는데 ,설계를 시작해서 부터 허가 받는데 까지만 약 6개월, 만약 수정을 하다 보면 약 1 년은 잡아야되고, 집을 짖는데 10개월에서 1 년이 걸리게된다. 즉 합계 약 2 년 이란 긴 시간이 필요하게 되는 것이다..

ㅡ계속ㅡ

김흥기
Pyramid Building Products and Development
0417 922 635
25th October, 2008

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재택크 부동산 (3)

1) 젊은이들을 위한 조언

부동산 1. 2 가 나가고 난후 몇몇 젊은이들이 집은 가격면에서 너무 벅차고 바쁘게 직장생활을 하다보니 관리하기가 힘들어 아파트를 선호 한다고 조언을 부탁해왔다.

이글을 읽는 젊은이들은 이글에 무슨 Majic 이 있지않나 하는 기대감을 갖지 말아다라고 우선 부탁하고 싶다. 급격히 값이 오를 아파트가 이것이니 이것을 사시요 할 능력이 내게있다면 이런 글은 쓰지 않을 것이다. 단지 여기에 서술하는 것은 일반적인 상식선을 벗어나지 못한것들이며 단 한줄이라도 이글을 읽고 참고할만한 것이 있다고 생각하는 사람이 있다면 기대 이상으로 생각한다.

흔이 이야기 하길 젊음이 큰 재산이라고 하는데 특히 호주에서는 이말이 실감이난다.
아파트 사기위해서 돈을 빌릴때 25년 30년 장기로 해주기 때문이다. 직장을 갖은지 얼마 안되는 분들이 1년동안 봉급받아 쓰고 나머지가 1 만 불이라고 가정할 때 내 재산은 1 만불이라 생각하지 말고 Computer 로 각 은행 대출을 검색해서 내가 얼마를 빌릴수 있는지 알아 보시기 바란다. 각자 년봉에 따라서 차이가 나지만 보통 20- 30만불은 빌릴 수 있다는 계산이 나올 것이라 믿는다.
이럴경우 내인생은 1 만불 짜리가 아니라 20- 30 만불 인생이라 생각하면 우선 기분 부터 달라질 것이다. 즉 자신의 가치를 20-30배로 Upgrade 시키라는 이야기인데 어느 사람은 빌린 숫자만 자나 깨나 생각하는 사람이 있을것이고 어느사람은 빌린것은 3 개월에 한번 Statement 오는 때나 생각하고 전혀 고려하지 안는 사람도 있을것이다.
나로서는 후자가 되라고 말하고 싶다. 왜냐하면 급여는 올라가 시간이 지남에 따라 부담이 줄어들게 되고 부동산 값은 올라서 세월이 감아 따라 자기의 순수 자산 가치가 오르기 때문이다.
즉 젊은사람은 Borrowing Power 가 있어 주저 하지 말고 아파트 구입을 하시라 조언하고 싶다. Borrowing Power 라는 말은 내가 만든 영어로 아마 호주사람한테 이야기 해도 못 알아 듣지는 아니 할것이다.

2) 아파트의 특성

사실 나는 아파트 보다는 집을 선호하는 사람이기 때문에 아파트에 대한 지식이 별로 없다.단 한번 사고 판 일이 있는데 그것도 시드니 가장 중심가에 ,그러나 별 이익를 남기지 못했다. 이익을 남기지 못한 원인을 분석해 보면 이렇다.

아파트는 보통 대형 건설 회사가 최대의 전문 지식을 가지고, 최대의 이익을 내기 위해서
최대의 Marketing 전술로 임하고 있는데 이를 사는 사람은 큰돈도 아니고 일반적인 상식 가지고 대응을 하게되니 Game 이 안된다.
말이 이상하다고 생각을 할지 모르지만 새 아파트는 값이 실 가치보다 훨신 높게 책정 되었다고 보아야 한다. 새 아파트니 모든것이 현대적이고, 깨긋하고, 색상 조화도 딱 마음에 들게 되여 있다. 야 이거다 하고 덜컥 Sign 하고 나면 그 다음부터는 발목이 꽉 잡혔다고 보면 된다.
Off Plan 아파트 의 경우 Display Unit 만 있고 지금은 콩크리트 골조만 올라가고 있는 아파트는 2-3 년 후에나 입주하게 된다. 마음에 들어 Deposit 하고 Sales Contract 에 서명 하면 각 주 마다 틀리지만 NSW 주는 첫 부동산 구입 이며 50만불 이하가 아닌 경우는 Stamp duty 를 내야 한다. 아직 잔금도 지불하지 아니했고 입주는 먼 훗날의 이야기 인데 세금부터 내라고 하니 열이 날 수 밖에 없다.

또한 아파트는 집 과는 틀린것이 있는데 Strata Levy 라고 말하는 관리비를 내야한다.
그래서 아파트 살적에는 필히 이 Strata Levy 를 비교 해야된다. 특히 시내에서 아파트가 너무 낡아 Re Modeling 계획이 서 있는 아파트는 이 Levy 가 두배 이상 비싼 경우가 있다.
새 아파트를 잔금 치루고 나서 세를 놓고 1년 2 년 3년 가면서 값이 오르리라 생각 했는데 반대로 내려간다. 헌집은 값이 올라가는데 새 아파트는 그렇지 않은 경우가 많다. 이론적으로 감가 상각으로 당연히 내려가야 된다는 사실를 몰랏던 것이다.
그러면 무조건 새 아파트는 다 값이 내리느냐 하면 그렇지는 않다.
부동산은 Position, Position and Position 이라고 위치에 따라서 수요 공급의 원칙에 따라 오르는 곳도 있다. 그러나 어디가 오르고 있는지 나로서는 알수 없고 your investment PROVERTY 라는 월간 잡지가 있는데 전 호주를 상세히 조사해서 발표하고 있으므로
현재 부동산 (아파트) 을 구입 하고자 하는 분은 아파트를 구입할 때 까지 매월 지속적으로 Newsagent 에서 이 잡지를 구입해서 연구하는 것도 많은 도움이 되리라 믿는다.

여기 까지 글을 읽은 사람은 벌써 계산이 섰을 것이다.
새 아파틑 사지말고 2-3 년 된것 사면 되지 않느냐고, 바로 그거다. 고급 자동차 새것을 사서 자동차 회사 문을 나가자 마자 차값은 만불이 떨어진다고 한다. 그러나 차는 똑같은 차다. 차 바퀴에 먼지가 묻은것 밖에는 전혀 차이가 없다. 고급차를 타고 싶으면 새차 보다는 몇년 지난것이 훨신 경제적이다. 조언 하고 싶은것은 자기가 원하는 지역에 아파트 경매가 나왔을 때는 무조건 가서 보시기 바란다.
그리고 사고자 하는 지역에는 아파트를 적어도 50 -100 번은 가서 보고 여러가지를 고려해서 신중에 신중을 기 하여야 된다고 본다. 그렇게 계속하다 보면 자기 나름되로 안목이 트이게 된다.
주로 2-3 년 된 아파트를 보면서 Agent 에게 물어 보면 원래 이 아파트는 값이 얼마였다고 말해준다. 지금이 싸다고 말 해주는 경우가 많다. 그러나 시기적으로 값이 많이 오르는 싯점은 그렇지도 않다.
얼마전에 만난 사람의 이야기인데 어떤 분이 작년에 40만불 대에 아파트를 구입 했는데 이번에 Auction 으로 팔려고 하니 30 만불 대로 10 만 불이나 적게 부른다고 한다. 그러나 그 주위에는 대형 새 아파트가 우후죽순처럼 많이 짖고 있다. 그리고 40 만불대에 잘 팔리고 있다. 이는 모든 사람들이 새것을 선호 하기 때문이다. 2-3 년 아니 5-6 년 된 아파트도 현대 감각을 살려 Paint 만 멋있게 잘 해도 새 아파트와 다를것이 없다.

요즘 호주는 이자률이 정점에 다다랏다고 예견하는 사람이 그렇지 않다고 하는 사람 보다 많다. 앞으로 이자률이 내려가면 부동산 값은 올라 가게 된다. 새 정부는 이민을 더 많이 받겠다 했고 누누히 이야기한 슈퍼가 세제상 혜택이 많아 부동산 보다 슈퍼에 투자가 늘어, 앞으로는 호주는 정부의 세금제도가 부동산 투자 유인 정책이 있지 않는 이상 수요를 공급이 따르지 못해 부동산 값은 오를수 밖에 없다.

그리고 또 한가지는 주식과 부동산은 거의 반대로 가는것이 일반 경향인데 앞으로 호주의 주식은 당분간 조정기라고 보는 견해가 많아 지금은 부동산 상승기 라고 봐야 한다
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나의 견해는 위와 같은 이유로 부동산 값이 오르리라 보는데, 요즘 신문에 보면 호주도

부동산 값에 거품이 15 % 정도는 들어있고 세계 경제가 좋지않아서 내려갈것이라고 하니
각자 자기 나름대로 판단하는것이 좋을 것이다.

3) 부동산 (아파트) 구입할 때 고려할 점들

최소한의 비용으로 아파트 구입하는 문제를 생각해 보았다. 일주에 $430 이상을 내고 Rent 하는 사람은 현 싯점에서 임대보다는 아파트를 구입하는것이 낫다고 본다. 왜냐하면 주 $430 이면, 년 $22,360 로 이금액은 $250,000 를 빌리였다고 봤을때 이자만 낸다고 가정하면 이자 낼 돈과 비슷 하여 아파트를 사도 이자 낼 능력이 있는 사람이다.

임대를 하면 그 금액은 없어지는 것이지만 아파트 구입하면 그 재산은 남아 있고, 해가 지남에 따라 값이 올라가기 때문이다. $250,000- $300,000 짜리 아파트는 이미 감가 상각이 끈난 상태이고 더 내려 갈수 없는 것이다.
이 정도의 금액은 결국 오래된 아파트인데 오래된 아파트는 위치가 나쁘지 않는 보통 전철역 근처에 있다고 본다. 이런 지역에 해당하는 곳은 시드니 에서, Parramatta, West Ryde Meadow Bank 등을 들수있다. 그러나 오래덴 아파트가 주위 환경이 너무 좋지 않거나
전면적인 수리를 해도 별 효과가 없다고 보는곳은 피하는게 좋다.
최소한의 금액을 가지고 생각 해 본것이고 이보다 Borrowing Power 가 많은 사람은 여러곳에 자기의 직장이나 아이들 학교 관계등을 고려하여 찾아 볼만한 곳이 많다고 본다.

그리고 현재 자기 집이 있고 상기와 같은 금액으로 투자 목적으로 구입한다고 봤을때, 페인트 부엌 화장실 등을 $2-3만불 들여 고치고 세를 올린 다음에 팔면 4- 5 만불의 이익을 볼수 있다고 한다.

그 다음단계로 Borrowing Power 와 가지고 있는것 합해서 40-50만불 정도 되는 사람이 투자 목적으로 아파트를 구입하는 것을 생각해 보았다. 사실 이같은 소액으로 투자 목적으로 집을 구입하는 것은 높은 수익율을 기대할 수 없다. 왜냐하면 부동산 1 에서 이야기 한대로 집은 고급지역에서 개발투자를 하는것이 안정적인 고 수익율을 기대할 수 있으나 부동산 값이 싼 지역에서 개발 투자를할 경우에는 시기를 잘 못 만나면 손해볼 수도 있다. 그래서 자금 동원 능력이 40-50만불 정도되면 아파트 나 Unit 에 투자목적으로 구매하는 것이 현명할 것이다..

그러면 어느 지역에 어떤 아파트를 구입할 것인가 고려해보자, 우선 아파트 Quality 보다는 위치 선정이 중요하다.. 그러면 시내가 제일 좋지 않느냐 하겠지만 요즘 시드니 시내 아파트가 내 견해로는 문제가 많아보인다. 한 예로; 방 둘인 아파트에 9 명이 사는것이 보통이다. 겉 보기에는 초고층 현대식 건물인데 들어가 보면 악취에 가까운 냄새가 나서 코를 움켜 쥘 수 밖에 없다. 요즘 시내 아파트 값이 변두리와 별 차이가 없는것이 이런 이유 도 한몫하고 있을것이다..

권해 드리고 싶은 것은 Gloval Company 가 몰려있는 곳 근처에 겉은 보통이고 실내는 별로인것을 구입하여 완전이 수리해서 세를 놓는 방법이 좋을것 같다.
실내수리를 아주 완벽하게, 부엌과 화장실 Colour Match 등을 초현대식으로 하고, 가구
또한 현대식으로 꾸며서 Gloval Company 중역들이 2- 3 개월 쓰는 아파트를 만드는 것이다.
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청소와 침대 Sheet 를 정규적으로 이런일를 하는사람을 고용해서 갈아주어 Hotel 과 같은
Service 를 해주는것이다.
이럴경우 투자금액의 9% 정도까지 수익을 낼수 있다고 현재 부동산 Agent 를 하고 있는
K 씨의 이야기다. Rent 수익률 9 %에 부동산 가치가 올라가면 이만한 투자도 찾기 힘들다.

4)아파트 계약시 주의 사항

이 분야는 이미 교민 신문 잡지에서 많은 전문가들이 발표하고 있어 나의글에 해당 사항이 아니나 몇가지 노파심에서 부언 하고자 한다.
아파트를 계약하기전에 Sales Contract Documents 를 우선 자기가 거래하는 변호사에게 보내어 검토할 필요가 있다. 호주는 각 주 마다 법이 틀리며 NSW 주는 변호사가 이 일를 하지만 다른주는 Property Settlement Agent 라고 Licence 받은 사람이 (한국의 법무사에 해당) 등기 이전 엄무를 한다. 그런 주는 등기 이전 비용이 상당히 저렴하다. 누구한테 의레하든 간혹 사소한 엄무 착오로 등기 이전에 시간이 걸리는 경우가 있다.
부동산을 매매하는 입장에있는 사람은 해당 변호사가 다음과 같은 내용을 점검하였는지
확인할 필요가 있다. 아래 사항은 집에 해당하는 내용인데 아파트에 해당되지 않는 항목도 있다.

계약서에 서명하기전 점검 해야될 사항;

*Sales Contract Documents 안에 들어있는 하기사항을 변호사를 통하여 점검케 해야된다
고 본다.
* Identification Survey Surveyor
* Diagram of Sanitary Drainage- Water Board
*Building Certificate- Council
*여기에 추가해서 본인이 하든 변호사가 Arrange 하여 Building Inspection 하는것이 좋
다.

계약 이후 등기전에 변호사가 점검해야될 사항;

* Certificate from Water Board
* Certificate from Enviroment Protection Authority
* Certificate from Electricity Commission
* Certificate from Land Tax Office
* Certificate from Road and Traffic Authority

- 계속-

김흥기
Pyramid Building Products and Development
0417 922 635
koaust@iprimus.com.au

부동산 재테크(2)
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부동산 재텍크(1 )에서는 어느 지역을 선택하느냐가 중요하다는 취지의 글이였고 너무 상식적인 이야기라 이번 부터는 전문적이란 표헌 보다는 실질적으로 해야될 상세한 분야를 다루려 했는데 몇가지 질문 사항이 들어와 이번 글도 상식선을 넘기 힘들것 갔다. 글이 나간 후 사람들의 반응은 다음 글이 언제 나오느냐 하는가 하면, 어떤분은 글을 쓰는 의도가 무엇인지 의아해 하는 분도 있다.

일반인이 할수있는 부동산 개발의 잇점

부동산 투자에 관해서는 많은 정보가 한국에서나 호주에서 잡지나 책으로 접할수 있으나 부동산 개발에 대해선 그리 많은 정보를 구할수 없다. 그리고 투자는 누구든지 돈만 있으면 할수있지만 개발은 돈만 가지고는 안되고 management 를 할 수 있어야 한다. 그래서 앞으로 지속적으로 최대한 어떻게 하면 최소의 비용을 드려 최대의 효과를 거둘수 있는 방법을 그동안 경험에 의하여 잘 못 했던 점을 내 자신이 보완하는 의미에서 상세히 다루어 보려한다.

부동산 개발은 세가지면에서 수익을 낼수있다.

첫째; 부동산 값의 상승 ; 어떤 사람은 값이 항시 오르는것은 아니지 않느냐고 물을지 모르지만 앞서 부동산 재테크(1 )에서 말한 대로만 하면 값이 내려서 손해보는 일은 드물것이다. 부동산 값의 흐름을 잘못 예측했을 경우 즉 값이 상승하고있을 때에 집을 구입했는데 , 그후에는 집값이 내릴 경우에는 기다리는 수 밖에없다. 주식에는 빈 깡통주가 있지만 부동산은 그렇지는 않다.
둘째; 세금면에서는 세금을 전혀 내지않거나 적게 내므로써 수익이 일반 사업보다 좋다. 집이 하나일 경우는 팔때 매매차익에 대한 세금이 없고, 거주하는 집이있고 또 하나의 집이 있을때 이를 개발하든 안하든, 1년이 넘어서 팔경우 이익의 반에 대해서만 당해년도의 수입과 합해서 세금을 부과하므로 일반 business 보다는 절반 정도의 세금을 내는 셈이된다.

위의 두가지는 개발을 하지않고 투자만 해도 가능한 이야기다.

셋째; 개발에 의해 수익을 낼수있다. 왜 수익을 낸다 라고 하지않고 낼수있다 라고 했느냐하면 경우에 따라서는 개발하는데 운영을 잘못하면 손해도 볼수 있기 때문이다..
여하튼 위와 같이 화살 하나로 세마리의 새를 함께 잡을수 있다는 것이다.

어떤사람이 부동산을 개발 할 수 있느냐?

주식이나 hedge fund 등 고도의 투자 기술을 요하는 분야는 공격형, 자신감, 위험 감수능력 을 갖춘 사람이 할수있지만 부동산 개발은 그리 거창하게 말할 필요는 없다. 내가 집을 짖는다고 하니까 어느분이 질문하기를 <어떻게 그런일을 하느냐,?/ 일하는 사람이 다치면 어떻게 하느냐,? /이웃에서 시비를 걸면 어떻게 하느냐, ?/중간에 council 에서 일을 중단 시키면 어떻게 하느냐,? / 일하는 사람이 중간에 일을 몰라 중단하면 어떻게 하느냐, ?/ 집을 다 지어놓고 council 에서 마지막 입주 허가를 해주지 않으면 어떻게 하느냐?/>등등 숨도 쉴 수없이 질문이 계속 된다. 중간에 질문을 중단시키고 그에게 묻기를 바닷가를 거닐면 해일이 일어 날가봐 걱정 되지 않는냐? 하니까 -그렇지 않아도 지난번 동남아에 쓰나미가 있은 후 부터는 바닷가에 가본일이 없다 고 한다. 만약 연인이나 부부사이 기분을 내고 바닷가를 걷자고 제의해 왔을때 해일이 일어 날가봐 못 가겠다는 사람은 부동산 개발같은 꿈은 접는게 좋을것 같다.

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무슨 일이든지 일을하다 보면 그 순간 순간 해결해 나가야 할 일이 많은데 그런 문제들을 풀고 또 해결해 나가면서 즐거움을 느끼는 분들은 부동산을 개발하는 일(사업)에 적합한 최고 적성의 소유자임이 틀림없을 것이다.
화가나 음악가들이 한가지 대작을 만들어 내려면 많은 노력과 시간과 정열을 쏟아 붙는다. 집짖는 일도 마찬가지다. 하나의 작품을 만들어 낸다고 생각하는것이다. 그것도 대작이. 진행되어가는 하나하나를 지켜보면서 만족감을 느끼고 ,어떻게 완성 될지 가슴 조이며 한단계 한단계 바라보는 것은 정말 한편의 스릴영화를 보는것과 비교될바가 못된다. 작품(집)이 다 완성되어 이를 팔게될 때 생각했던것 보다도 값을 더 받게되면 내 작품을 알아주는 사람이 있구나 하는 무한한 만족감을 느끼게 될것이다.

어떤곳에 어떤집을 사느냐?

부동산 seminar 에 다녀보면 부동산 구입에는 다른것은 없다. 첮째도 position, 둘째도 position, 셋째도 position 이라고 한다. 그만큼 위치가 중요 하다는 이야기다. 사실 이번 글 까지는 Real Estate Agents 가 나보다는 더 좋은 의견을 줄 수 있지만 이 글의 목적이 부동산 투자 plus 부동산 개발이기 때문에 이 position 이야기를 개발에 맛물려 서술하려 한다.
우선 피할곳 부터 이야기 하면, 고압선이 지나는 곳, /홍수의 피해가 있을 가능성이 있는 곳/, Mobile Phone Tower 가 가까운 곳,/ 도로개발계획안에 있는 곳 / Heritage 에 묶여 있는 곳 등 상식선에서 생각해보았다. 그러면 큰길가 는 어떠냐고 묻는다면 일반적으로 시끄러워 피할 지역이라 하겠지만 요즘 아파트 건축이 급격히 많아져 그 장소가 아파트 들어설 곳이라면 투자면에서는 좋은 곳이다. 그다음으로 큰길가 지선이지만 뻐스가 다니는 길이면 나쁜 조건이 아니다. 과거에는 호주 사람들이 조용한 곳만 찾다가 이젠 이런 뻐스 다니는것을 선호한다고 한다. 왜냐하면 나이가 들면서 운전하기도 어려워지고 휘발유 값도 계속 올라 대중교통을 많이 이용하기 때문이다. 더욱 좋은 곳은 기차역전에서 1.5 km 안이면 부동산 개발하는 회사가 선호 하는 곳으로써 투자면에서도 좋고 개발 하는 쪽으로 생각 해도 좋다.
다음은 시드니는 평지보다는 경사진 곳이 많은데 도로보다 집이 높은 곳에 위치한 집이 경관이 좋아서 좋은 점도 있지만 중요한 것은 storm water 처리 문제 때문에 높은 곳이 단연 좋다. 도로 보다 높은 곳의 집은 지붕에서 배수관을 통해 내려온 물을 큰 비용 없이 도로 밑에있는 council 의 대형 배수관(stom water pipe) 에 연결되지만, 낮은 지역의 집은 3만불 정도의 비용을 드려 대형 물탱크 을 자기집 뒷 마당에 설치해야만 한다. 반대로 도로 보다 낮은 지역이 한가지 좋은것은 건물이 서는 위치가 높은 지역의 건물이 서는 위치 보다는 도로에 가까운 곳에 설수가 있다. 그러므로 뒷 마당을 넓게 쓸 수가 있는것이다.
헌집을 구입하면서 한가지 더 고려해야 할 것은, 같은 길이나 아니면 근처에 새집으로 바뀐 집이 얼마나 많이 있는지를 보는 것이 좋다. 왜냐하면 그런 곳은 많은 사람이 선호하는 곳이기 때문에 팔 때 쉽게 팔수 있고 값도 많이 받을수 있다. 반대로 전혀 새집으로 바뀐 집이 없고 옛날 집만 있다면 무언가 문제가 있을 가능성이 있다. Heritage 에 묶여있다던지 그동네 사람들이 뭉쳐서 집단으로 증축을 반대하는 곳도 있다는것을 명심 해야한다.

집을 헐고 새집을 지을 것이냐? 증축 혹은 개축 할 것인가?

일반적으로 builder 들은 일부를 헐고 증축 하는일 ( Additions and Alterations ) 을 싫어하고,완전히 헐고 ( Demolish) 새로 짖는 일을 선호한다. 왜냐하면 일부 남겨놓고 늘리는 일은 연결 부분에서 신경을 많이 써야되고 , 시간이 많이 걸리며 나중에 문제라도생길까 해서 꺼려하는것이다. 아마도 많은 분들이 새로 짖는게 낫다는 이야기를 많이 들었을것이다.
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벌써 오래된 이야기인데 한번은 도면을 가지고 지방신문에 계속 광고 선전 나오는 호주 회사에 견적(quatation) 을 요청 했더니 남겨둔 부분까지 다 합쳐서 자기네가 공사한것 처럼 건물 전체에대한 견적을내어 주는 것이었다. 따라서 이 견적은 예상 가격 보다도 두배 반 이나 더 나왔다. 이렇게 해서는 개발이라는 의미가 없어 지고 만다, 돈을 벌자고 하는것인데 이렇게하여서는 처음 부터 차질이 생기게 마련이다..
그래서 토요일 오후에 TAFE가서 Owner Builder 강습을 두번 받고, 면허를 취덕하여 직접 내 집을 지은것이다..
혹자는 Owner Builder 강습받으면 되지 이 글을 읽을 필요가 없지 않느냐고 하겠지만 Builder Licence (건축 사업자 면허)를 따려면 5년을 공부 해야되는데 겨우 5-6 시간 배워 가지고 알면 얼마나 알겠는가. 그래서 Owner Builder 가 지은 집은 공사 시작 한 날 부터 7 년 안에는 팔지 못하도록 법으로 정해 놓은것이다. 이 부분 세부 사항으로 다시 다루려 한다.
설계사에게 집을 1/3 쯤 놔두고 증축하게끔 설계해 달라고 부탁했더니, 설계를 마친후에 자기 계산으로는 15-20 % 정도 건축비를 줄일 수 있을 것이라 했다. 그러나 건축비라는것이 열사람이 같은 일을 한다 해도 열가지 다른 비용이 나오는 것이므로 사실 %는 아무런 의미가 없고 모든 일은 어떻게해서 비용을 줄이고 좋은 결과를 얻느냐 하는것은 자기만이 아는 이야기이고 또 자기가 하기 나름인것이다.
땅이있는 사람이 새집을 지으려고 건설회사에 견적을 받아 보면 집짖는 값만 내주는 것이지 집을 지을 수 있게 터 닦는가격 까지는 포함되지 않는것이다. 이럴 경우 대부분의 사람들은 building 회사에 맡기게 되는데, 그러지 말고 yellow page (사업자 전화부)에 Excaving/ Earth Moving Contractors 을 찾아 3 군데 이상 견적을 받아 비교를 해보는것이 좋다. 아무리 평평한 땅이라도 집을 지으려면 땅을 깍든지 돋구든지 하는일이 발생한다. 여기에 바윗돌이라도 나오면 그 비용은 만만치 않다. 그러나 이런 기초공사 비용에 들어가는 돈은 눈에 보이지 않는 비용으로 쌩으로 돈이 날아가는 느낌이다. 나의 주장은 이런 보이지 않는 비용을 줄이고 건평을 늘린다던지 내장을 고급스럽게 하여 눈에 보이는 곳에 돈을 쓰자는 이야기다. 집 자체의 기초가 튼튼하고 건물도 견고 한것을 택해서 증축하여 새집같이 만들것인지 아니면 전체를 다 헐어 버리고 새집을 지을것인지는 처음 집을 구입하는 단계에서 부터 결정 해야만 한다.

PROJECT HOME 이냐 ? 자기가 원하는 대로 설계해서 짖느냐 ?

Project home은 대형 건축회사가 Display Home (한국에선 Model House) 을 지어놓고 고객이 마음에 들어 하는것을 고르면 그에 따라 집을 지어 주는 것이므로 따로 설계비가 들지 않는다.. 자기가 원하는대로 설계사에 의뢰해서 짖는 집을 맞춤양복에 비유하면 Project Home 은 기성복에 비유된다. Project home 은 기성복 처럼 대량 생산에 의하여 만들어 지기 때문에 값이 저렴하다. 값이 저렴하기 때문에 생각 해야될 점이 한 두 지가 아니다. 이 Project home 에 의해서 20 여년전에 한번 경험해 보았는데 , 오래되여 상세한 기억은 없고 중요한것 몇가지만 열거해 보겠다.
Display home 에 다녀보면 마음에 드는것이 많다. 그레서 계약을하고, 그 회사가 집을 짖고 잔금을 지불하고 열쇄를 받아서 들어가 보면 그때 내 마음에들었던 그사람 (그집) 은 온데간데 없고 별로 마음에 들지않는 사람이 맞아주는 느낌이다. 왜 이런 현상이 나타 나느냐하면 같은 규격의 집이라 해도 Display home 은 넓게 보이기 위해 침대를 아주 소형으로 놓았고 가구도 꼭 필수적인것만 전문가들이 색갈과 모양등 최대한 멋있게 만들어 놓았기 때문에 , 꿈에 그리던 그이 처럼 보였는데 현실은 자기가 쓰던 가구며 자질구레한 헌 바케스 까지 가져다 놓으면 꿈은 사라지게 마련이다 .
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그래서 ,첫째는 착각 하지 마시라는 이야기이고, 두째는 기성복 이기 때문에 자기 몸과는 맞지않는 것이 있어 변경을 하면 그 변경된 부분의 값은 자기 생각보다 세배는 더 나온다는 것이며. 또한 어느부분을 약간 늘려도 결과는 마찬 가지로 그가격은 상상외로 많이 나온다는 것이다. 그것은 회사의 폭리 라기보다는 기계처럼 자동으로 돌아 가야되는데 그렇지 못하면 그들도 비용이 많이 발생하기 때문이다.
앞으로 계속 강조하려는것은 계약 할 때는 반듯이 상세하게 서면화하라는 이야기가 이글의 요점인것이다. 하고자 하는일을 서면화 하려면 일의 내용을 미리 알아야 하는데 이 글에서 그 내용을 가능한한 상세히 찾아 기술 하려한다. 그러나 나 자신도 모든게 완벽 할수는 없으므로, 경험에 의하여 알려주고 싶으신 분은 언제든지 연락을 기다린다.
셋째; 자재값의 상한선 금액을 정하고 고객이 더 비싼것을 요청하여 썻을때 추가분은 고객이 지불하는 방법을 PC item (Prime Cost) 이라 하는데 Project home 은 몇몇 PC item 빼고는 자재 포함된 가격이기 때문에 Building 회사는 Australain Standard 에 저촉만 되지 않으면 최대한 저렴한 자제를 쓰는것은 당연한 이야기다. 기본 골격은 규정에 의하여 쓰기 때문에 염려를 안해도 되지만 여러면에서 나쁜 자재를 썻을때 다시 해야 되는일이 발생한다.
한국에서는 한 아파트 입주가 시작되면 내장을 거의 다 바꾼다는 말을 듣고, 왜 처음부터 PC item 으로 정하고 하지않느냐는 생각을 해 보았는데 어떤 사람은 자기가 원하는 대로 하고도 그간 마음이 바뀌여 새로 공사한다고 한다. 예를 들어 현관문 잠금 장치를 PC item 에 포함하지 않고 계약 했다고 하면 자물통 값은 현재 호주에서 $10 미만에서 부터 $1000 내외의 비싼것이 있다. 건축회사가 $5 짜리 자물통을 썻어도 말 못하는 것이다. 17년전 내가 직접 격은 PCitem에관한 경험 한 가지를 소개하려한다. Project home 은 아니엿으나 아는 Builder 에 맡겨서 지은 상당히 큰집이였다. 그때는 경험이 전무한 때라서 변기를 PC item 으로 하지 않았다. 다 짖고 화장실을 보니 변기가 시중에서 파는것 중에서도 제일 싸구려 프라스틱 변기였다. 당장 바꾸자니 그 비용이 생각보다 세배 정도 비싸 차일필일하다가 몇년이 지나고보니 색갈이 누렇게 변색되어 가관이었다. 그 동네에서는 최고의 집을 지어놓고도 마음은 편치 못했던 기억이 지금도 되살아 나곤한다..
앞으로 다루려하는것은 builder 가 됏던 trademan contracter가 됏던 계약서에 서명하기 전에 꼭 집고 넘어가야 할 분야를 하나 하나 점검해 보고자 한다.

- 계속.-

12 May 2008

김흥기
0417 922 635
koaust@iprimus.com.au
Pyramid Building Products and Development

재테크 나도 할수 있다

호주는 돈 벌기는 힘들어도 돈 모으기는 쉬운나라라고 하면 대부분의 사람들은 의아해 한다. 그것도 그럴것이 많은 사람들이 높은 수입에 비하여 실제 가지고 있는 재산이 많지 않은 경우가 많기 때문이다. 그것은 돈 모으는 방법을 좀 더 연구했더라면 지금보다 더 나은 결과가 되었으리라 믿는다. 나 역시 60이 넘어서야 늦게 철이 들어 이를 깨닫고 그 방법을 공유하고자 이 글을 쓰게 된 것이다.

누구나 한번쯤 관심있어하고, 시도하고 싶어하나 일상생활에 쫓기게 되면서 미루게 된다. 허나 누구는 어디에 부동산을 투자해서 얼마를 벌었다, 주식에 투자해서 얼마를 올렸다는 소식을 듣거나 신문지상을 통해서 종종 접하게 된다. 그럴때마다 나는 무엇을 했으며 무엇을 해야할지 한번쯤 생각을 해본일이 없다면 거짓말일것이다. 이러한분들을위해서, 교과서식도 아니고 학문적으로 전문적으로 지식을 가지고 이야기하는것도 아닌 그저 오래전 부터 성공보다는 실수를 많이한 사람으로써 경험에 의하여 실수했던 일을 교훈삼아 남들도 나와 같은 실수를 반복하지 않고 현명하게 대처하기 바라는 마음에서 알고 있는데까지 적어 보려 한다. 그러나 읽어주는 사람이 없으면 쓸필요도 없는일, 경우에 따라서는 중도 하차할는지도 모르겠다.

다음 사항에 해당하는 분은 더 이상 이글을 읽지 말았으면 한다. 읽어 보았자 그저 군소리에 지나지 않고 시간낭비라고 생각되기 때문이다. 유산을 받거나, 복권에 당첨 되거나, 배우자를 잘만나 2천만 달라 이상 갖에되는 분은 이글과는 관계없는 사람들이다. 그렇지 못한 분들은 나와함께 연구하고 실천할수 있으면 노후에, 실천하지 않은 사람과는
확실히 구분 될것이다.

재테크를 하면 크게 두가지로 구분할수있는데 하나는 고정자산 (부동산—집, 땅 아파트 등) 그리고 유동자산 (현금 은행 잔고, Superannuation 주식 등). 고정자산을 다 끝내고 유동자산을 시작하면 그 기간이 너무길것 같아 앞뒤가 안맞지만, 고정자산 1,2,3 - - - , 유동자산 1,2,3 - - - 이런식으로 병행해서 글을 쓰고자 한다.

고정자산 (부동산 1)

부동산 구입시 지역 선택

가장 먼저 시작 해야 될일이 부동산 구입이다. 부동산 투자에 여력이 없는 분들은 다음에 글을 쓰려하는 Superannuation(슈퍼) 부분을 읽어보면 방법이 있으니 부동산 보다는 슈퍼 쪽을 연구 하면 좋은 결과를 맺을수 있으리라 믿는다.

부동산 구입은, 첮단추가 잘 끼워져야 다음단추가 맞아 가는식으로 어느지역에서 구입하느냐가 중요 하고도 또 중요 하다. 지역을 두가지로 나누어서 하나는 옛날집, 4-50년 이상된집 냄새나고 마루가 쿵쿵거리고 지붕은 금방 비가 샐것같은집 그러나 시내에서 가깝거나 비싼집들이 많은 지역과 다른하나는 시내에서 좀 떨어졌지만 새로지었거나 지은지 오래되지 않은 집, 설계도 좋고 깨끗하고 단번에 마음에 드는집, 이두가지를 놓고 비교할때 투자면에서는 앞서이야기한 헌집은 성공할 확율이 높은 케이스고 후자인 새집은 실패할 확률이 높은 케이스다.

왜 오래된집이 성공 케이스냐하면 집은 땅과 건물로 되어있는데, 좋은 지역의 땅값은 값의 상승세가 빠르게 오르고 건물은 낡아 이미 건물값은 고려안하고 집값이 정해지는 것이다. 그러니까 땅값만 주고 건물은 덤으로 들어온것이라 생각 하면 된다. 그러나 새집은 일단 시내에서 멀리 떨어져 있어 땅값이 빨리 오르지 못하고 건물 짓는값에다 건축회사의 이익금까지 다주지만 몇년이 지나면 건물은 감가상각을 하게 됨으로 값이 떨어지게 마련이다.

그 정도 상식은 나도 알지만 돈이 없어서 마음을 정하지 못하는 분들을 위해서 예를 들어 보려한다. 고급주택 지역의 평균 집값이 100 이라고 했을때 그 지역에서는 비싼 것은 200도 있고 300 혹은 400이 넘는 집도 있다. 그러나 반대로 70, 80, 90 도 있는것이다. 여기서 값이 80 정도 를 택하는 방법과 평균 집값이 60 인 지역 에서 80 인 집을 구입했을 경우 값은 동일 하지만 투자면에서 평균집값 100 인 곳에서 구입하는것이 대단히 좋다는 것이다. 한가지 더 명심해야될것은 비싼지역에서 같은 80이라도 위치가 나빠서 값이싼것인지 아니면 오랫동안 수리를 안해서 싼것이지를 보고 위치좋은곳을 택해야만 된다.

실제적인 예를 들자면 서부호주 에서 78년 에 시내에서 조금 떨어진곳에다가 42,000 달라에 새집을 구입하였는데 2007 년 말 이곳의 평균 집값은 $550,000 달라였고, 78년 당시 시내에서 가깝운 고급 주택가에 위치한 낡은 집이 $60,000 였었는데 2007년 말 그 주택가의 평균 집값은 $1,600,000 로 신문에 난 기사를 보고 얼마나 나 자신이 무지했었는지 통감할수 있었다. 그당시 어느누가 약간의 조언만 했어도 이러한 바보 짖을 아니했었을텐데 하고 혼자 탄식한 때도 있었다.

부동산 구입에서 어디에서 어느집을 사느냐는 것은 사람에 따라서는 일생에 한번 있는 일이며 주식에서 어느회사 주식을 사느냐 보다도 더 중요한 결정이다. 위에 내용을 읽고, 나는 문제없다 위 내용 대로만 하면 된다 하고 자신 하는 분을 위해서 한가지 예를 더 들어볼까한다. 바로 옆집 가정 이야기다. 구라파에서 이민온 가정 으로 원래 Bondi Junction 에서 살았다. 부인의 언니가 North Shore 에서 살아 외롭고 하니 부인이 언니 곁으로 가자고 남편을 졸라서 집판 가격보다도 더 주고 우리바로 옆집에 살고있다. 문제가 생긴것은 언니가 부동산에 눈이밝아 Bondi Junction 의 부동산 시세가 오를것으로 판단하고 North Shore 에서 몇년전에 Bondi Junction으로 이사를 했다. 또다시 부인은 언니 곁으로 가자고 졸른다고한다. 그러나 이젠 가고 싶어도 갈수없는 처지라고 이야기 하고있다. Bondi Junction 은 값이 너무올라 자기집 팔아가지고는 어림도 없기 때문이다.

이와같이 미래에 어느지역이 값이 오를것이라고 알수 없는것이 문제인데, 이런것 인지할 수 있는 실력이 있으면 글 길게 쓸 필요 없이 어디가서 부동산 사시요 하는게 더 나을 것이다. 특별히 쉬운방법은 없고, 개인 견해로서는 지속적으로 신문이나 부동산 잡지를 읽고 감을 잡는 법과 또 한가지는 친한사람끼리 몇명이서 가끔식 만나 서로 정보교환하는것이 바람직 하다고 본다. 그것도 부동산이면 부동산, 주식이면 주식 생각이 같은 사람 끼리 모여야지 그렇지 못하면 꼭 초치는 사람이있어 계속성이 없어진다. 현대는 정보사회라고들 한다. 앞으로 어떤일이 일어날지는 지금까지 일어낫던일을 분석하고 관련된 자료를 수집 종합해서 미래를 점치는 것으로 혼자 하는것 보다는 몇명이서 같이하는것이 훨신 효율적이다.

여기서 집이냐 아파트냐를 놓고 분석 하고자 한다. 내가 권유하고 싶은것은 집이다. 왜냐하면 역시 땅이 있기 때문이다. 그러나 투자만 생각 할수 없고 각자 입장이 틀리기 때문에 아파트 를 많이 선호한다. 부부가 직장을 가지고 있거나 집은 땅이 커서 일이 많아서 일 경우도 있고 직장이 가까와야 되는데 집은 직장에서 멀어서등 여러가지 이유로 아파트에 사는 사람들이 많다. 그러나 아파트는 개발회사에서 충분히 개발이익을 취했고 땅이 없고 건물은 감가상각이 되여 그가치가 떨어지게 되어있다. 2000년 시드니 올림픽 전 생각하길 서울에서는 올림픽 끝난 후 무려 세배가 올랐으니 시드니도 아무리 못올라도 배는 오르겠지 생각 하고 시내에 아파트를 구입했으나 6년동안 30% 올랐으니 이 또한 대 실패작이다.

그러나 여기 한가지 시대의 흐름을 감지할 필요가있다. 얼마전이라고 말하기는 어렵지만 지금은 시내가까운 물가 아파트가 유행의 물결을 타는 느낌이다. 그 다음으론 역전 가까운 곳을 선호해 아파트나 유닛이 현재 시드니 근처에는 많은량이 늘어나고 있다. 토요일은 잔디를 깎고 정원 가꾸는 일로 소일하던 세대는 점점 줄어들고 집앞에서 물가를 거닐고 가까운 커피집에서 시간을 보내는 세대가 늘어남에따라 아파트가 급격이 늘어나는 것을 볼수있다.

House development와 매매차익을 위한 투자

자기가 집을 지어서 팔아 재테크 하는 방법과 값싸고 좋은 집을 사서 더 많은 값을 받고 파는 재테크 어느것이 더 좋으냐고 묻는다면 둘다 다 좋다라고 답변할 수 밖에 없다. 이는 각자 개인에 따라 어느 분야에 능숙하게 일처리를 할 수 있느냐에 따라 그 결과가 나오기 때문이다. 그러나 나의 생각으로는 매매 차익인 경우 같은 값의 지역에서 계속 집을 사고 팔고 하였을 경우 추가 투자 없이 이 일을 반복했다고 보면 결국 인플레이션으로 인한 가격 상승 정도 밖에 될수 없다. 그래서 호주 사람들은 한 번 집을 사면 평생 죽을때 까지 집을 바꾸지 않는 사람이 85%라고 한다. 한번 이사하면 얼마나 힘이 드는데 그리고 팔때 만만치 않은 복비, 또 살때 Stamp Duty 등을 내면 결국 크게 좋은 집으로 못가는데 이사할 필요를 느끼지 않고 추가 수입 나오는것은 해외 여행가고 Bar나 Restraunt 즐겨 찾으며 인생을 즐기는 삶을 살고 정년 퇴직하면 국가에서 주는 연금가지고 충분히 살아 왔다. 그런 세월좋은 시대는 지나고 호주도 연금만 가지고 살기에는 힘든 나라가 된것을 알게된다. 그래서 정부에서는 강제저축수단으로 Superannuation제도를 만들게 된것이다. 슈퍼에 대해선 유동자산 부분에서 가장 자세하고 심도깊게 다루려 한다.

House Development는 어찌보면 흔히 말하는 틈새 시장에서 돈을 벌 수 있다는 말이 될 수 있다. 웬만한 부동산 개발업자는 Unit이나 아파트를 짓는 일을 하지 규모가 작은 단독 주택은 하지 않는다. 그러나 일반인들에게는 단독 주택 짓는 것도 버거운 일이다. 만약 미국이나 한국에서 살았더라면 이방법은 아무 쓸모 없는이야기다. 호주에서 살기 때문에 가능한 이야기다.

그런것을 보면 호주가 Luckey Country란 말이 실감나는 이야기다. 왜 한국에서는 소시민이 부동산개발이 안되느냐하면 거의 아파트이기 때문이다. 아파트는 건설회사가 할일이지 일반인이 할 수 없는 개발사업이다. 그러면 단독주택이 많은 미국은 왜 않되냐고 묻는다면 원래 몰랐는데 가서보니 미국은 한동네를 보면 일률적으로 같은 집이다. 심지어 지붕 색깔도 똑같다. 수백채 수천채가 똑같다. 이것은 미국 사람들이 현재 살고있는 집을 개보수하지 않고 살고있기 때문이다. 그 원인은 세법상 집을 구입할때 책정된 보유세는 그집에서 이사할때까지 똑같다. 그러니까 비싼집을 사서가면 세금이 과거보다 훨씬많이 내야 되기 때문에 엄두를 못 내는것이다. 그렇다고 지금 살고 있는 집을 크게 증축하면 역시 세금이 더 나오기 때문에 4~50년 된집에 그냥 살고 있다. 미국에서 여러 집을 가보았는데 한집만 새집이라 화장실에 문제가 없었고 나머지는 모두 화장실에 문제가 있었다.

일반적으로 부동산에 투자하면 집을 사고 팔고 차익을 늘려나가는 것은 좀 신경만 쓰면 되지만 이글을 쓰는 목적이 이것만 가지고는 부족하므로 보고 직접 집을 짖는 일 즉 Development를 지금까지 경험으로 하나하나 열거해 보려하는것이다.

설계, Development Application, Construction Certificate, Council 과의 Communication. Owner Builder로 할것인지, 어느 Builder로 선정 할것인지, Builder와의 계약, 은행융자, 그 후 실제 집을 지으면서 시행착오나 꼭 실행해 나아가야 할점 등, 20~30 가지의 일들을 하나하나 정검해보고자 한다.

김흥기(e-mail: koaust@iprimus.com.au)

Pyramid Building Products and Development