재택크 부동산 (3)
재택크 부동산 (3)
1) 젊은이들을 위한 조언
부동산 1. 2 가 나가고 난후 몇몇 젊은이들이 집은 가격면에서 너무 벅차고 바쁘게 직장생활을 하다보니 관리하기가 힘들어 아파트를 선호 한다고 조언을 부탁해왔다.
이글을 읽는 젊은이들은 이글에 무슨 Majic 이 있지않나 하는 기대감을 갖지 말아다라고 우선 부탁하고 싶다. 급격히 값이 오를 아파트가 이것이니 이것을 사시요 할 능력이 내게있다면 이런 글은 쓰지 않을 것이다. 단지 여기에 서술하는 것은 일반적인 상식선을 벗어나지 못한것들이며 단 한줄이라도 이글을 읽고 참고할만한 것이 있다고 생각하는 사람이 있다면 기대 이상으로 생각한다.
흔이 이야기 하길 젊음이 큰 재산이라고 하는데 특히 호주에서는 이말이 실감이난다.
아파트 사기위해서 돈을 빌릴때 25년 30년 장기로 해주기 때문이다. 직장을 갖은지 얼마 안되는 분들이 1년동안 봉급받아 쓰고 나머지가 1 만 불이라고 가정할 때 내 재산은 1 만불이라 생각하지 말고 Computer 로 각 은행 대출을 검색해서 내가 얼마를 빌릴수 있는지 알아 보시기 바란다. 각자 년봉에 따라서 차이가 나지만 보통 20- 30만불은 빌릴 수 있다는 계산이 나올 것이라 믿는다.
이럴경우 내인생은 1 만불 짜리가 아니라 20- 30 만불 인생이라 생각하면 우선 기분 부터 달라질 것이다. 즉 자신의 가치를 20-30배로 Upgrade 시키라는 이야기인데 어느 사람은 빌린 숫자만 자나 깨나 생각하는 사람이 있을것이고 어느사람은 빌린것은 3 개월에 한번 Statement 오는 때나 생각하고 전혀 고려하지 안는 사람도 있을것이다.
나로서는 후자가 되라고 말하고 싶다. 왜냐하면 급여는 올라가 시간이 지남에 따라 부담이 줄어들게 되고 부동산 값은 올라서 세월이 감아 따라 자기의 순수 자산 가치가 오르기 때문이다.
즉 젊은사람은 Borrowing Power 가 있어 주저 하지 말고 아파트 구입을 하시라 조언하고 싶다. Borrowing Power 라는 말은 내가 만든 영어로 아마 호주사람한테 이야기 해도 못 알아 듣지는 아니 할것이다.
2) 아파트의 특성
사실 나는 아파트 보다는 집을 선호하는 사람이기 때문에 아파트에 대한 지식이 별로 없다.단 한번 사고 판 일이 있는데 그것도 시드니 가장 중심가에 ,그러나 별 이익를 남기지 못했다. 이익을 남기지 못한 원인을 분석해 보면 이렇다.
아파트는 보통 대형 건설 회사가 최대의 전문 지식을 가지고, 최대의 이익을 내기 위해서
최대의 Marketing 전술로 임하고 있는데 이를 사는 사람은 큰돈도 아니고 일반적인 상식 가지고 대응을 하게되니 Game 이 안된다.
말이 이상하다고 생각을 할지 모르지만 새 아파트는 값이 실 가치보다 훨신 높게 책정 되었다고 보아야 한다. 새 아파트니 모든것이 현대적이고, 깨긋하고, 색상 조화도 딱 마음에 들게 되여 있다. 야 이거다 하고 덜컥 Sign 하고 나면 그 다음부터는 발목이 꽉 잡혔다고 보면 된다.
Off Plan 아파트 의 경우 Display Unit 만 있고 지금은 콩크리트 골조만 올라가고 있는 아파트는 2-3 년 후에나 입주하게 된다. 마음에 들어 Deposit 하고 Sales Contract 에 서명 하면 각 주 마다 틀리지만 NSW 주는 첫 부동산 구입 이며 50만불 이하가 아닌 경우는 Stamp duty 를 내야 한다. 아직 잔금도 지불하지 아니했고 입주는 먼 훗날의 이야기 인데 세금부터 내라고 하니 열이 날 수 밖에 없다.
또한 아파트는 집 과는 틀린것이 있는데 Strata Levy 라고 말하는 관리비를 내야한다.
그래서 아파트 살적에는 필히 이 Strata Levy 를 비교 해야된다. 특히 시내에서 아파트가 너무 낡아 Re Modeling 계획이 서 있는 아파트는 이 Levy 가 두배 이상 비싼 경우가 있다.
새 아파트를 잔금 치루고 나서 세를 놓고 1년 2 년 3년 가면서 값이 오르리라 생각 했는데 반대로 내려간다. 헌집은 값이 올라가는데 새 아파트는 그렇지 않은 경우가 많다. 이론적으로 감가 상각으로 당연히 내려가야 된다는 사실를 몰랏던 것이다.
그러면 무조건 새 아파트는 다 값이 내리느냐 하면 그렇지는 않다.
부동산은 Position, Position and Position 이라고 위치에 따라서 수요 공급의 원칙에 따라 오르는 곳도 있다. 그러나 어디가 오르고 있는지 나로서는 알수 없고 your investment PROVERTY 라는 월간 잡지가 있는데 전 호주를 상세히 조사해서 발표하고 있으므로
현재 부동산 (아파트) 을 구입 하고자 하는 분은 아파트를 구입할 때 까지 매월 지속적으로 Newsagent 에서 이 잡지를 구입해서 연구하는 것도 많은 도움이 되리라 믿는다.
여기 까지 글을 읽은 사람은 벌써 계산이 섰을 것이다.
새 아파틑 사지말고 2-3 년 된것 사면 되지 않느냐고, 바로 그거다. 고급 자동차 새것을 사서 자동차 회사 문을 나가자 마자 차값은 만불이 떨어진다고 한다. 그러나 차는 똑같은 차다. 차 바퀴에 먼지가 묻은것 밖에는 전혀 차이가 없다. 고급차를 타고 싶으면 새차 보다는 몇년 지난것이 훨신 경제적이다. 조언 하고 싶은것은 자기가 원하는 지역에 아파트 경매가 나왔을 때는 무조건 가서 보시기 바란다.
그리고 사고자 하는 지역에는 아파트를 적어도 50 -100 번은 가서 보고 여러가지를 고려해서 신중에 신중을 기 하여야 된다고 본다. 그렇게 계속하다 보면 자기 나름되로 안목이 트이게 된다.
주로 2-3 년 된 아파트를 보면서 Agent 에게 물어 보면 원래 이 아파트는 값이 얼마였다고 말해준다. 지금이 싸다고 말 해주는 경우가 많다. 그러나 시기적으로 값이 많이 오르는 싯점은 그렇지도 않다.
얼마전에 만난 사람의 이야기인데 어떤 분이 작년에 40만불 대에 아파트를 구입 했는데 이번에 Auction 으로 팔려고 하니 30 만불 대로 10 만 불이나 적게 부른다고 한다. 그러나 그 주위에는 대형 새 아파트가 우후죽순처럼 많이 짖고 있다. 그리고 40 만불대에 잘 팔리고 있다. 이는 모든 사람들이 새것을 선호 하기 때문이다. 2-3 년 아니 5-6 년 된 아파트도 현대 감각을 살려 Paint 만 멋있게 잘 해도 새 아파트와 다를것이 없다.
요즘 호주는 이자률이 정점에 다다랏다고 예견하는 사람이 그렇지 않다고 하는 사람 보다 많다. 앞으로 이자률이 내려가면 부동산 값은 올라 가게 된다. 새 정부는 이민을 더 많이 받겠다 했고 누누히 이야기한 슈퍼가 세제상 혜택이 많아 부동산 보다 슈퍼에 투자가 늘어, 앞으로는 호주는 정부의 세금제도가 부동산 투자 유인 정책이 있지 않는 이상 수요를 공급이 따르지 못해 부동산 값은 오를수 밖에 없다.
그리고 또 한가지는 주식과 부동산은 거의 반대로 가는것이 일반 경향인데 앞으로 호주의 주식은 당분간 조정기라고 보는 견해가 많아 지금은 부동산 상승기 라고 봐야 한다
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나의 견해는 위와 같은 이유로 부동산 값이 오르리라 보는데, 요즘 신문에 보면 호주도
부동산 값에 거품이 15 % 정도는 들어있고 세계 경제가 좋지않아서 내려갈것이라고 하니
각자 자기 나름대로 판단하는것이 좋을 것이다.
3) 부동산 (아파트) 구입할 때 고려할 점들
최소한의 비용으로 아파트 구입하는 문제를 생각해 보았다. 일주에 $430 이상을 내고 Rent 하는 사람은 현 싯점에서 임대보다는 아파트를 구입하는것이 낫다고 본다. 왜냐하면 주 $430 이면, 년 $22,360 로 이금액은 $250,000 를 빌리였다고 봤을때 이자만 낸다고 가정하면 이자 낼 돈과 비슷 하여 아파트를 사도 이자 낼 능력이 있는 사람이다.
임대를 하면 그 금액은 없어지는 것이지만 아파트 구입하면 그 재산은 남아 있고, 해가 지남에 따라 값이 올라가기 때문이다. $250,000- $300,000 짜리 아파트는 이미 감가 상각이 끈난 상태이고 더 내려 갈수 없는 것이다.
이 정도의 금액은 결국 오래된 아파트인데 오래된 아파트는 위치가 나쁘지 않는 보통 전철역 근처에 있다고 본다. 이런 지역에 해당하는 곳은 시드니 에서, Parramatta, West Ryde Meadow Bank 등을 들수있다. 그러나 오래덴 아파트가 주위 환경이 너무 좋지 않거나
전면적인 수리를 해도 별 효과가 없다고 보는곳은 피하는게 좋다.
최소한의 금액을 가지고 생각 해 본것이고 이보다 Borrowing Power 가 많은 사람은 여러곳에 자기의 직장이나 아이들 학교 관계등을 고려하여 찾아 볼만한 곳이 많다고 본다.
그리고 현재 자기 집이 있고 상기와 같은 금액으로 투자 목적으로 구입한다고 봤을때, 페인트 부엌 화장실 등을 $2-3만불 들여 고치고 세를 올린 다음에 팔면 4- 5 만불의 이익을 볼수 있다고 한다.
그 다음단계로 Borrowing Power 와 가지고 있는것 합해서 40-50만불 정도 되는 사람이 투자 목적으로 아파트를 구입하는 것을 생각해 보았다. 사실 이같은 소액으로 투자 목적으로 집을 구입하는 것은 높은 수익율을 기대할 수 없다. 왜냐하면 부동산 1 에서 이야기 한대로 집은 고급지역에서 개발투자를 하는것이 안정적인 고 수익율을 기대할 수 있으나 부동산 값이 싼 지역에서 개발 투자를할 경우에는 시기를 잘 못 만나면 손해볼 수도 있다. 그래서 자금 동원 능력이 40-50만불 정도되면 아파트 나 Unit 에 투자목적으로 구매하는 것이 현명할 것이다..
그러면 어느 지역에 어떤 아파트를 구입할 것인가 고려해보자, 우선 아파트 Quality 보다는 위치 선정이 중요하다.. 그러면 시내가 제일 좋지 않느냐 하겠지만 요즘 시드니 시내 아파트가 내 견해로는 문제가 많아보인다. 한 예로; 방 둘인 아파트에 9 명이 사는것이 보통이다. 겉 보기에는 초고층 현대식 건물인데 들어가 보면 악취에 가까운 냄새가 나서 코를 움켜 쥘 수 밖에 없다. 요즘 시내 아파트 값이 변두리와 별 차이가 없는것이 이런 이유 도 한몫하고 있을것이다..
권해 드리고 싶은 것은 Gloval Company 가 몰려있는 곳 근처에 겉은 보통이고 실내는 별로인것을 구입하여 완전이 수리해서 세를 놓는 방법이 좋을것 같다.
실내수리를 아주 완벽하게, 부엌과 화장실 Colour Match 등을 초현대식으로 하고, 가구
또한 현대식으로 꾸며서 Gloval Company 중역들이 2- 3 개월 쓰는 아파트를 만드는 것이다.
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청소와 침대 Sheet 를 정규적으로 이런일를 하는사람을 고용해서 갈아주어 Hotel 과 같은
Service 를 해주는것이다.
이럴경우 투자금액의 9% 정도까지 수익을 낼수 있다고 현재 부동산 Agent 를 하고 있는
K 씨의 이야기다. Rent 수익률 9 %에 부동산 가치가 올라가면 이만한 투자도 찾기 힘들다.
4)아파트 계약시 주의 사항
이 분야는 이미 교민 신문 잡지에서 많은 전문가들이 발표하고 있어 나의글에 해당 사항이 아니나 몇가지 노파심에서 부언 하고자 한다.
아파트를 계약하기전에 Sales Contract Documents 를 우선 자기가 거래하는 변호사에게 보내어 검토할 필요가 있다. 호주는 각 주 마다 법이 틀리며 NSW 주는 변호사가 이 일를 하지만 다른주는 Property Settlement Agent 라고 Licence 받은 사람이 (한국의 법무사에 해당) 등기 이전 엄무를 한다. 그런 주는 등기 이전 비용이 상당히 저렴하다. 누구한테 의레하든 간혹 사소한 엄무 착오로 등기 이전에 시간이 걸리는 경우가 있다.
부동산을 매매하는 입장에있는 사람은 해당 변호사가 다음과 같은 내용을 점검하였는지
확인할 필요가 있다. 아래 사항은 집에 해당하는 내용인데 아파트에 해당되지 않는 항목도 있다.
계약서에 서명하기전 점검 해야될 사항;
*Sales Contract Documents 안에 들어있는 하기사항을 변호사를 통하여 점검케 해야된다
고 본다.
* Identification Survey Surveyor
* Diagram of Sanitary Drainage- Water Board
*Building Certificate- Council
*여기에 추가해서 본인이 하든 변호사가 Arrange 하여 Building Inspection 하는것이 좋
다.
계약 이후 등기전에 변호사가 점검해야될 사항;
* Certificate from Water Board
* Certificate from Enviroment Protection Authority
* Certificate from Electricity Commission
* Certificate from Land Tax Office
* Certificate from Road and Traffic Authority
- 계속-
김흥기
Pyramid Building Products and Development
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