부동산4 설계
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재택크 부동산 4 ;
Architecture (설계)
지금까지 부동산 1. 2. 3 를 쓰면서 좀 미안한 생각을 하고있다. 왜냐하면 이 분야에 전문가도 아닌 사람이 남의 영역을 침범한 것이 아닌가 해서다. 그러나 앞으로 쓸 내용에, 앞서 쓴 부동산 1. 2. 3 이 없으면 소기의 목적 즉 부동산개발에 cost를 줄이는 효과가 적기 때문에 꼭 필료한것이였으며 지금까지 쓴 글에 대해서 다행이 부정적인 반응은 없었고 긍정적인 반응이 많아 용기를 가지고 계속 글을 쓰려 하고 있다.
앞으로 쓰는것은 지금까지와는 달리 새로운 영역을 다루는 내용들이다. 왜냐하면 이방면에는 전문가라기 보다는 경험에의한 이야기로 비용을 절감할 수있는 내용들이며 부동산 개발를 실행하면서 하나하나 점검해야될 내용들이다. 그리고 내가 쓰고자 하는 내용과 같은 글를 다른데서 읽어본 일이 없기 때문에 이 분야에 관심이 있는 사람들에게 도움이 되리라 확신 한다. 혹시 이 글과 비슷한 글을 읽어본 일이 있는 분은 그 글를 알려주시면 좋겠다.
소위 Owner (집주인) 와 Client ( Builder, Trading Contracter and Supplier) 사이의 계약은 여러가지 형태가 있다. 즉 당사자끼리 자체계약 , Quotation and Acceptance , 구두계약 (이는 가장 위험) 그리고 금액이 큰 계약은 HIA ( Housing Industry Association) 에서 만든 표본 계약서를 이용하게된다.
HIA 라는 단체는 Builder 들이 회비를 낸 단체로서 그 계약서에는 자기네 회원을 위한 내용이 더 많을 수 밖에 없다. 이에 상대가되는 Owner 들를 위한 단체는 이세상에 없다.
그러면 분규가 나왔을때 (-추후 이 글의 마지막 단계에서 분규에 대한 설명 첨부- ) 어떻게 해야되느냐 보다는 Owner 는 그런 분규가 나오지 않도록 많은것을 알아야되고 분규가 나와도 그 금액이 큰것이 아닌 작은 금액에서 나오는 결과가 되도록 하는것이 이 글의 목적이다. 즉 나를 대변할 단체가 없다면 방법은 한가지 “아는것이 힘이다 “ 라는 원리 밖에는 의지할 곳이 없다.
어떤사람은 “나는 집을 사면 삿지 절대로 집 짖는 일은 안한다.” 하는 사람도 언젠가는 집 고치는 일이 있을 것이고, 당대에는 안한다 해도 자식대에가서 필료할지 모르니 이 글을 프린트해서 보관해 두면 언젠가는 유익하리라 믿는다. 그러나 100 % 의존 할수는 없다. 왜냐하면 시대가 지나면 상황 변화가 올수있고, 각 Council 마다 다른 경우도 있기 때문이다.
가장 궁금한것은 Home Owner 로서 건물를 지을때 어느 정도나 Saving 할 수 있느냐가
관건으로 문의가 많다. 간략하게 답변을 한다면, 좋은 지역에서 기존의 집을 다 헐지않고 멋지게 설계해서 개축하여 귀신도 모를 정도로 새집같이 만들면 50 % 까지 Saving 할수 있다고 본다. 50% 가 얼마나 될 것인지는 각자 자기가 하고자 하는 틀에서 계산해 보는것이 좋을 것이다.
앞에서 이야기 하였지만 오래된 집을 살때 가능한 Full Brick (Double Brick)으로된 기초가 튼튼한 집을 사는것이 좋다. Full Brick 인지는 누구나 알수 있지만 기초가 튼튼한지는 일반 사람은 모르고 Construction Engineer 만이 알수있다. 그 주택 매매 계약 전에 Constru- ction Engineer 에게 점검 하게 하려면 그 집의 Sales Representative 한테 허가를 받고 Engi- neer 한테 의뢰 하면된다. 그 비용은 생각보다 저렴하다.
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나는가능한 이 부동산 글에서는 금액를 피하려 한다. 슈퍼에서는 숫자가 많아야 글이정확하지만 부동산에서는 꼭 숫자가 들어가야만 할곳은 어쩔수 없지만 될수있으면 쓰지않으려한다. 그 이유는 이글를 10 년이나 20 년후에 읽을수도 있기 때문이다. 슈퍼 글을 보낸후 어느 분 한테 나의 슈퍼 글을 읽었느냐고 물어보니 아주 열심이 읽었는데 숫자는 빼고 읽었다고 한다. 슈퍼 글에서 숫자를 빼고 읽으면 글를 꺼꾸로 읽는 것이나 마찬가지 결과라 생각한다. 부동산에서는 숫자를 쓰지않아도 이해하는데는 문제가 없을것이다.
원하는 집을 계약하려고 Sales Contract 서류를 담당 변호사에게 주면 그는 House Inspection 을 시키는데 그 비용이 만만치 않다. 그집을 몇년 살려면 Inspection 을 의뢰 하는것이 좋고 곧장 개발할 계획이면 Engineer Inspection 만 의뢰 해도 되리라 본다. Engineer Inspection 결과에 따라서 그 집을 이층까지 Full Brick 으로 할것인지, Brick and Veneer 아니면 Timber and Blue Board 로 하게 될것인지 결정이 된다.
*Blue Board; 방수가 되어 있으며 벽돌 대신에 외벽으로 많이 쓰이고 있다. 주의할것
필히 Rendering (미장) 을 할때는 좀 비싼 특수 재료를 써야되고 Renderer (미장공)에게 Blue Borard 임을 알리고 반듯이 이음새가 보이지 않도록 처리하게하여, Brick 위에 Rendering (미장) 하는것과 똑 같아야 된다고 강조 하는것이 좋다.
*Yellow Board ; 이층이 Timber Floor 일때 바닥에 까는것을 말한다.
- 동양계통은 무조건 Full Brick 집을 선호하지만 정통 영국계통은 Brick and Veneer 집을 선호하기 때문에 기초가 안되는것을 억지로 Full Brick 으로 할 필료는 없다고 본다.
1) 준비 사항
누차 이야기지만 눈에 보이지 않는곳에 돈이 많이 들게 하는것은 비 효률적이다.
기초공사에 들어가는 비용은 눈에 보이지 않는곳에 들어가는 비용이다. 그렇기 때문에 처음 집 구입시 부터 개발 목적이라면 Engineer 에게그 집이 기초가 튼튼한지를 Inspection 의뢰하는것을 권하고 싶은것이다.
. 기존 단층 ( Ground Floor) 의 지붕을 다 헐어 버릴 계획을 잡아 기존 골격만 두고 옆으로 뒤로 충분이 늘리고 이층 (First Floor) 을 올리는 방법을 생각해 본것이다.
Ground Floor 의 외벽은 가능한한 모두 살리고 늘려서 자신이 직접 A4 용지에 현대식으로 그려본다. 특히 부엌은 과거에는 정사각형이었지만 지금은 직사각형이고 직사각형의 긴 면이 Family Room 에 접하며 Island 식으로 하고 있다.
. 새로운 Design 의 집을 보려면 Sydney 에서는 멀리 Kellyville 에 있는 Display home 에 가 볼수 밖에 없다. 그곳도 현대식은 몇채 없고 옛날것만 있어 영 마음에 차지 않는데, WA 는 여기 저기에 Display house 가 있어 토요일이면 5 백만불 짜리 집을 구경하고 바닷가 에 Coffee Shop 에서 시간 보내는 멋이 있는데 시드니에 오니 Display Home 이 시골에 있고 멀리에 있어 마음에 들지않느다. 집을사면 Sales Contract 서류나 아니면 선전 팜프렛에 집 의 평면 도면이 있다. 이것도 설계사가 그린것이므로 소흘이 다루지 말고 이를 가지고 Display Home 에 가서 이렇게 하면 어떨지 저렇게 하면 어떨지 여러번 생각해보고, 자기나름대로 원하는 집 평면도를 그려본다. 일반인이 그저 초등학생 그림으로 생각하고 엉성하게 그려 설계사에게 가져가도 설계사의 일를 많이 덜어주는 것이기 때문에 많은 Saving 을 할수있다. 그렇지 않고 그냥 무턱대고 우리집 설계해 달라하면 이리 고치고 저리 고치고
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여러번 왔다 갔다 하게되면 비용은 만만치 않게 나올수 밖에 없다.
2) Survey & Site Plan (측량과 도면) 과 설계사에게 요청 사항
. 이 글에서는 영어가 많이 사용될 수 밖에 없으므로 미리 양해를 구하고 싶다.. 한국에서 이런 글을 쓴다면 어떻게 해서라도 우리말로 바꾸어 쓰겠지만 이글은 호주 이민사회에서만 통용되는 글이기 때문에 이곳에서 슈퍼나 부동산 개발을하려면 이곳 법규와 호주사회 일원으로 영어를 쓰지않고서는 한발자국도 나갈수가 없다. 내가 쓰는 영어 단어가 대부분 알고 있는 단어들이고 간혹 전문 용어는 간략하게 설명 해가면서 나갈것이다.
Architect 는 Home Owner 가 가져온 A4 종이에 그린 그림만 가지고는 설계를 할수없다. 필료한것은 측량사가 지면의 고도를 표시한 도면 즉 Suevey 도면이 있어야한다 그리고 기존집의 앞면, 뒷면 양 옆면의 사진과 지붕의 Vally ( Roof 의 면과 면사이 물 내려가는 고랑) 사진이 필요하다. 가능한 여러장이면 좋고 그 사진의 뒷면에 어느 방향인지를 표시하는것이좋다.
설계사를 가운데 놓고 그와 관련된 분야를 나열하면, Surveyer, Construction Engineer,
Basix Certifier ( 차후에 설명) 등이 있다. 대부분의 설계사들은 이분야에 Licence 소지자들를 몇명씩 알고 있으며 서로서로 소개하여 하나의 보이지 않는 Group 이 형성 되여 있는 것이다. 나의 경우는 Council 에서 Basix Certificate (Basic 이 아님) 를 제출하라하여 Yellow page 를 찾아봐도 없어서 Architect 에게 물어보았더니 이 분야의 전문가를 소개시주었다.
특히 Surveyer 는 Architect 와 서로 잘 통하는 사이가 좋다. 측량사가 작성한 Site Plan 이
설계사 마음에 들지않으면 시간이 지연되고 비용이 더 나기때문이다
. 이미 짐작한 사람도 있겠지만 좋은 설계사를 친구 사이로 만든다면 벌써 여기서 집짖는일의 반은 성공했다고 보면 될것이다. 얼마전에 설계사와 많은 시간 이야기 할 기회를 가졌다. 그 자리에서 나는 이 분야의 많은 것을 배웠다. 즉 그는 어떻게 하는것이 성공하는 길인지를 환히 알고 있었다. 그도 그럴것이 평생을 부동산 개발하는 사람과 서로 업무관계를 가지고 있는 그로서는 당연한 일이라 생각했다. . 건축 혹은 개축에 필요한 설계도와 모든 서류를 제출하여 Council 로부터 DA (Devel- opment Application) 승인서와 건축허가 (Construction Certificate )까지 받고 나서 친구가된 설계사와 상의하여 몇마디 조언만 들어도 방향감각을 잡을수 있다 (이부분은 집 짖는 일을 시작하는 단계에서 다시 서술 하려함). 어떤 설계사는 처음부터 끝까지 감리해 주기로 하고 비용을 추가 하는 경우가 있다. 이는 각자 알아서 할 일이지만 나는 모든일을 직접하고 있다. 단 기술적인 문제 만큼은 Council 에서 지적한것 이외도 조금만 의심이 있어도 Engneer에게 의뢰 하여 그로부터 Inspection Certificate 를 받고 있다. Construction Engineer 는 Council 에서도 무시 하지 못하므로 여기서 Certificate 를 받으면 제일 마음이 편하다. 그리고 나중에 보험관계에서도 Engineer 의 Certify 서류가 많으면 모든면에서 유리하다.
. 이상은 도면이나 사진등 준비물로서 필료로 하는것이였고 다음은 글로서 이러 이러한 내용을 도면상에 넣어 달라고 설계사에게 요청사항을 열거 하고자 한다.
**Swimming Pool; 이민자로서 호주사회에서 자리잡기에 바쁜사람들은 Swimming Pool 처럼 골치 아픈것이 없다. 수영장 관리는 아는사람이 철저하게 여러번 그때 그때 처한 상황에 따라 가르켜 주지않는 이상 관리하기가 쉬운것이 아니다. 그러나 알고 나면 수영장 관리는 일년에 (일개월이 아님) 24 시간만 소비하면 되는 아주 간단한 것이다. 나도 이정도 까지 가기는 가르켜주는 사람이 없어 수년 동안 힘들었었고 바빠서 잠간 게을리 했을때는 이웃집에서 와서 연못인줄 알고 Fish 가 안보인다고 농담을 할 정도도
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여러번 있었다
. 그런데 집을 팔때 어떤 사람은 수영장 있으면 안사겠다고 하고 어떤 사람은 수영장 이 꼭 있는것만 살 집으로 고려 대상에 넣는 사람이 있다. 이러니 어느 장단에 맞추어야 할지 고민이다. 집을 개발하는 입장에서는 수영장을 넣는다는 가정하에 도면에는 그려놓고 실제는 안하는 것이 좋다. 내가 알고 있는 분의 경우, 집을 팔려고 내 놓자마자 아주 좋은 값에 사고자 하는사람이 있었다고 한다. 집을 살사람은 수영장이 없다고 Council 에 수영장을 자기가 만들려고 가능성을 물어 보았다고 한다. Council 대답은 어떠한 질문이든 마찬가지이지만 정식으로 Applocation 을 내라고 한다. 그러니 허가 못 받을 경우를 생각하여 그는 그 집 사는것을 포기할 수 밖에 없었다. 결국 집을 파는 사람도 그집을 살 사람도 애석하다고 서로 위로 하였다고 한다. 이런경우 DA 도면상에 직사각형 하나 간단히 그려 넣었으면 당당히 허가 받은거나 같은 효과가 있어 집을 팔때는 아무 이상이 없었을 것이다. 물론 수영장을 만들려면 다시 세부도면을 그려서 허가를 받아야 한다. 하지만 Council 은 기초 DA 에서 수영장이 있는것으로 허가한 것이기 때문에 수영장을 못 만들게 하지는 못한다.
** Patio 혹은 Pagola; 혹시 이 말을 모르는 분이 있을까 해서 단어 부터 설명한다. 뒷 마당에 본건물에 붙여서 기둥만 세우고 벽이 없고, 지붕만 있으면 Patio 이고 석가래 정도만 걸쳐있는것이 Pagola 이다. 그리고 집 건물 하고는 동 떨어져 따로 서있는 정자 모형이Gajebo 라 한다. 이것들은 벽이 없기 때문에 건축 용적률 계산에 들어 가지 않는다. Council 마다 틀리지만 대지에 비해서 건평을 넓게 하고 싶은데 이 용적률 때문에 건물를 크게 못할 겨우 이 Patio 가 아주 좋다. 요즘 유행하는 Family Room 에서 문을 다섯개 내지 여섯개 정도 접는 Multi Folding 을 만들어 Patio 에 연결 해 놓으면 Party 때 아주 넓게 쓸수있고 집이 상당히 크게 보인다.
** BBQ; Patio 나 Pagola 에 연결해서 BBQ 자리도 도면에 넣는다.
** Fence; 나는 이번에 이 Fence 때문에 바보 짖을 했다. 도로에서 집 Front Line 까지가 상당히 길어서 여기를 잔디로 처리하기로 생각하고 ,설계사가 집앞에 Fence 를 할것인지 물어 보는데도 하지 말라고 했다. 왜냐하면 주위에 비슷한 집의 앞 마당 잔디가 너무나 멋있게 보였기 때문인데 요즘 와서 그 집들을 다시 보니 별로다. 그리고 아는 부동산 업계에 있는 여러사람들에게 물어 보니 큰집은 앞 Fence 를 하는게 좋다고 한다. 옆 또는 뒷면 Fence 는 대부분의 Council 에서 높이가 1.8 m 미만이면 허가 없이 해도 된다. 그러나 앞 Fence 는 필히 Council 허가를 받아야 된다. 새로 앞 fence를 하는데 필료로 하는 서류는 다음과 같다.
. 1)Site Plan,2) Elevations and Sections, 3)Notification Plans (A4 size),4) Statement and Enviromental effects, 5)Waste Management Plan, 6)Site Photographs + 이웃의 8가구에서 불평이 없어야 하고 Council 에 여러번 왔다 갔다 하면, 들어가는 비용과 시간을 생각 하면 간단한것 마음 한번 잘못 먹엇기 때문에 얼마만큼 손해인지 절감 했다.
처음 DA 도면에, 옆 그리고 뒷편 Fence 도 넣는것이 좋다. 왜냐하면 DA 를 신청하면 Council 에서 주위 8 가구에 반대가 없는지를 묻게 되어있는데 DA 에 함께 들어 있으니 이웃에서는 Fence 할것으로 알고 있어 이웃하고는 비용 문제만 상의하면 된다. Fence 는 이웃과 비용을 반반씩 부담 하게 되어있다.
** Gas 와 Airconditioning 자리; 집이 클 경우 Central Duct System 으로 Airconditioning 을 설치 해야되는데 이웃하고 소음 문제가 제기될수있다. 처음 DA 를 제출할 때 이를 표시해놓지 안하면 Airconditioning 설치시 Council 허가를 따로 받아야 되는 경우를 보았다. 이때는 더 엄격해서 옆집과의 사이에 설치하지 못하고 뒷 정원에 설치하게 되기 쉬운데 시간과
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비용은 둘째로 치고 뒷 정원이 멋있기 보다는 공장지대 느낌을 줄수있다. Gas Meter , 그리
고 전기 Meter Box 설치 할곳도 설계사 에게 설명해 주는것이 좋다.
** Garden Shed; 대부분의 사람들이 Garden 용 창고없이 각종 정원용 기구들을 Garage 에 넣고 쓰는데 이리하면 Garage 가 너무 지저분하고 불편한 경우가 많아, 정원 끝에 Garden Shed 를 만들어 놓으면 편리 하고 비용도 그리 많이 들지않는다.
** Water Feature; 설계사는 수많은 집을 설계한 경험도 있고 미적 감각도 앞서가는 사람이다.그리고 풍수지리에도 물이 중요한것이기 때문에 설계사 한테 작은 연못을 적당한 곳에 넣어 달라고 하면 좋은 자리를 잡아주리라 믿는다.
** 기둥; 바닷가나 강가의 집은 Meditarian style 집 즉 Roof 가 없고 콩크리트 스라브 집이 더 맞는데 그 기둥들은 주로 원형이다. 그러나 일반 집들은 기둥이 있을 경우에는 (앞면에 2개 내지 4 개 있는것이 훨신 보기에 좋음) 원형 보다는 벽돌 하나 반 크기로 네모진것이 좋다. 이때 멋을 부리기 위해서 Rendering 할때 움푹 파인 선을 만드는데 밖으로 튀여나오게 하는것보다는 안으로 들어가게하는 Recess 로 설계사가 표시하는것이 좋다. 왜냐하면 어떤 Council 은 이런것 까지도 도면과 다를 경우 문제삼는 경우도 있고, Rendering Quotation 받을때 분쟁의 소지를 없에줄 수 있다.
** Eaves (처마, 추녀) ; 처마가 있게 하는냐 아니면 없고 Corbel courses 로 할것인지 초기에 결정 해야한다. 원래는 모든 집이 처마가 있다. 이는 처마끝에서 Gardening 하다 비를 피할수도 있고 비가 새는 기회가 처마가 있으므로 적다. 한 15년전 부터 촌스러운 호주도 점점 집이 멋을 부리게 되며 처마 없이 Gutter (물모아서 Down Pipe 로 내려가게하는것) 를 받처주는 Fascias 밑에 한단계 아니면 두단계 층을 두는게 있다. 층이 나오게 하는것을 Corbel courses 라 부른다. 그리고 이층 집에서 너무나 넓고 긴 면을 보기좋게 Line 을 겉으로 나오게 만드는것을 Corbel Courses 라한다. 나의 경우는 한단계 층을 두는데 Fascia 가 한단계있으니 보이기는 두단계 층으로 보인다. 세단계 층으로 보이면 너무나 복잡하게 보이기 때문이다. 이런것은 필히 설계단계에서 들어가야 한다. 왜냐하면 Carpenter 가 임의대로 할수 없고 도면 대로 일을 하여야 하기 때문이다. 처마끝 모두를 이렇게 할 필요는 없고 주로 앞면 일부와 옆면만 하는 경우가 많으며 만약 지붕위에 나무가 있어 가랑잎이 많이 떨어지는곳이면 Eaves 가 있는것이 좋다. 멋부리다가 Gut 에 가랑잎이 쌓여 비가 샐 염려가 있기 때문이다. 이 Corbel 식으로 처마가 없는것은 Mini Skirt 잎는것이나 마찬가지로 보면 된다. 즉 멋은 있지만 불편한것이다.
이상과같이 우선 생각나는것만 적은것이고 각자 경우에 따라 더 요청 해야 될것이 있다고 본다. 지금까지의 내용을 가지고 우선 설계사에게 정식도면이 아닌 Scatch 도면을 1차로 요청하여 검토하는 것이 좋다.
3) DA 제출과 부속서류
이 이야기는 다음에 다룰 Council 부분에서 자세히 언급할것이지만고 여기서는 설계사에게 요청해야할 사항이 있어 Title 만 열거한다. Council 에 DA (Development Application) 를 신청할때 신청서와 각종 설계 도면 그리고 다음 서류들을 첨부 해야한다.
**A) Plans (도면); * Site Plan,/ *Floor Plans, */Elevations and Sections,/ *Notification plans (A4 size) 등 도면이 필요하고 이글의 내용이 전면 개축으로 그 의도를 두고 있기 때문에 Council에서 추가로 요청하는 도면이 * Landscape Plan,/* Stormwater Management Plan (by
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construction engineer),/* Shadow diagrams,/ *Enviromental site management plan 등이 요청되는데, 이런것이 모두 필요한지 아니면 몇가지만 필요한지를 미리 Council 의 Duty Planning Officer 하고 선약을 하고 설계사 한테서 받은 Scatch Plan을 가지고 상의하는것이 상당한 시간과 비용을 절약 할수있다. 독자는 여기 까지 읽고 아휴 하고 생소한 단어에 기가 죽는수가 있는데 이것 뿐이 아니다.
** B) 각종자료를 요청 (Supporting Materials and Documents);
상기에 추가해서 필요로 하는것이 Arborist’s Report, /* Statement of Envirmental effects,/ *Basix Certificate,/* Storm water Drainage Statement, /*Waste Management Plan 등이 필요한데 이것 역시 Council 의 Duty Planing Officer 하고 안해도 되는것이 있는지 아니면 더 추가로 해야만 되는것이 있는지 상의 하는것이 좋다.
2차로 설계사에게 정식 도면을 요청하기 전에 우선 Scatch 도면이 자기 마음에 맞는지 확인 해야된다. 일반적으로 여자들은 살림을하기 때문에 집이 편리한지는 잘 아는데 대부분의 여자들은 도면에는 익숙하지 못하다 , 도면을 보고 Okay 승인을 한 후 , 집을 지으면서 변경하자고 할 경우가 생기게된다. 그렇게되면 비용은 생각 보다 두배 세배가 나온다. 집을 지으면 부부 싸움이 나는 이유의 80-90%가 여기에 있는 것이다. 그래서 부부가 같이 몇 날 몇 밤을 두고 보고 또 보고 또 검토해서 도면을 그의 완벽하게 머리속에 넣어야 한다. 그리고 설계사로 부터 받은 Scatch 도면에 본인이 요구한 사항들을 빠뜨리지 않고 다 고려해서 도면에 넣었는지도 확인 해야된다. 지난번 나의 경우는 30년 경력의 설계사 였지만 Laundry 를 빼고 도면을 그렸다. 이런때에 주인도 설계사도 모르고 집을 지었다면 그 집은 호주에서는 팔 수 없는 집이 될뻔했다.
4) 설계사에게 마지막 부탁해야 할 사항
설계사는 각 Council 의 규정집을 가지고 있다. 한마디로 나는 Application 에 서명만
하겠으니 네가할수 있는 모든것을 다 해달라고 꼭 요청해야된다. 예를들면 Envirmental
Site Management Plan 을 본인이 한다고 생각을 하면 캄캄할것이다. 위에 있는 낫설은
단어들을 발음도 멋있게 여러번 훈련을 쌓아 가지고 설계사와 전문인 답게 이야기를 나누면 그도 무시 못하고 비용도 엉터리로 하지는 못 할것이다. 앞으로 계속 Building Industry 에서 쓰는 용어를 영어로 쓸것인데 이러한 단어들은 꼭 숙지를 하고 자유자제로 사용하여야 한다. 이는 아무리 영어를 잘해도 그 분야에 용어를 쓰지않고 자기나름대로 쓰면 상대방이 이해는 할지라도 Building Industry 에 대해서는 문외한임을 그들은 단번에 알게될 것이다.
Council 에서는 DA 제출시 많은 것을 요구 하는데 설계사가 다 할수는 없다. 그래서 각 분야 전문인을 소개 해달라고 부탁 하여야 한다.
설계사에게 Computer 로 Drawing 하는냐고 묻는것이 좋다. 왜냐하면 여러번 수정해야만 되는경우가 다반사다. Computer 에 들어있으면 수정하기가 아주 용이하고 시간이 적게들기 때문에 비용이 적게든다.
처음부터 설계수정시 그 비용관계를 명확히 하는것이 좋다. 설계사와 아주 친한 사이면 모를까 처음거래 관계라면 계속적으로 일어나는 변경 내지 추가 사항에 대해서 그 비용관계를 명확히 하여야만 한다.
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5) 비용;
이분야가 제일 중요한것이 아닌가. 여기서 금액은 이야기 안하겠다. 전기 제품을 산다고 할때 각 상점마다 5% 정도 에서 10 % 밖에 차이가 나지 않는다, 그러나 Building Industry 에서는 2배 내지 3 배 즉 200% - 300% 차이가 나는것은 보통이다. 그중에서 설계 부분이 제일 많이 차이가 나는 것 같다. 그 이유는 너무나 많기 때문에 여기에 다 열거할 수 없지만 일반적으로 일이 많아서 할 수 없는 입장인 경우 값을 많이 부르는것이 보통이다.
CASE Study ; Y 의 경우
Storm water Management Plan 과 Stormwater Darainage Statement 에 대한 사항이다.
*** Stormwater Management Plan ;— Down pipe 는 몇개를 어느지점에 두고 그 물이 어디로 나가서 어느 곳에 얼마만큼의 크기로 Hole 를 파서, 물이 고여있다가 어떻게 그 물이 Council 의 Main 하수구에 연결되는지 명시하는 도면.
*** Stormwater Drainage Statements ;—폭우가 올때 물량을 계산해서 얼마만큼의 물이 Main Drainage Pipe 로 나가는지 계산해서 도면과 함께 제출하라는 것이다.
일반사람은 폭우가 왔을때 물량을 계산 한다는 것은 불가능 한것이다. 이런일은 Water Management Engineer 가 하는데 Y의 경우는 Construction Engineer 도 이 일을 할수있어 다행이였다. 여기서 말하고자 하는것은 Y 는 DA Approval 받고 Schedule of Concent Conditions 에 적시한 52 가지의 조건을 무시하고 DA 승인을 받았으니 Construction Engineer 도면만 제출하면 되는줄 알고 Engineer 한테 CC (Construction Certificate) 용 도면만 요청해 만들어 Council 에 제출하니 위에 두가지를 더 제출 하라는 것이다.
만약에 처음부터 설계사에게 받은 Scatch 도면을 가지고 Council Duty Planing Officer 와 상의를 했으면, 2 개월반이란 시간을 줄일 수 있었을 것이다. 한번 Council 에서 수정 사항이 오면 최소한 2 개월 이상의 시간을 소비해야 한다. 설계사나 Engineer 에게 부탁하면 즉시 해주는 것이 아니고 순서를 기다려야 되고, 도면 그리는 시간, Council 에서 해당 전문가가 검토 하는시간, 정식 서류 우편물이 오기 까지 많은 시간이 걸린다.
또 다른 문제는 Y는 DA 서류 제출후 오랜 시간 기다리다가 큰 봉투에 DA Aprroval 이란 도장까지 선명하게 찍인 서류를 받고 즉시 Schedule of Concent Conditions (추후 Council 관계 에서 상세히 다루려 함)을 읽어 나간다. 한가지 뚜렷하게 보이는것이 Driveway 한 쪽에 Retaining Wall 를 쌓고 Hand Rail 900mm 로 설치 하라 되여있다. 비용은 고사하고 이렇게되면 보기도 흉하고 차를 주차 후에 문을 열때 Handrail에 부딪치게 되여있어 설계사 에게 변경을 요청 했다. 이런경우 설계 뿐만 아니라 Construction 설계도면도 바꾸어야 한다. Y는 이문제를 Engineer 에게 의뢰를 했다.이 Engineer 는 유럽 사람인데 김치를 좋아해서 특히 집에서 담은 김치만 먹는사람이다. 그는 일은 빨리 해줄테니 비용 걱정은 하지 말고 김치나 담아 오라 한다. 받은 도면을 가지고 Council 에 제출한 다음 상당한 기일을 기다린 후에 온 답장은 Reject 다, Y 는 화가나서 Council 에 가 이유를 물은즉 Amendment 서류작성시 Schedule of Concent Conditions 몇 번에 있는 이 분야 조항을 수정 해 달라는 글이 없다는 것이다. 그 분야 조항을 바꾸어 달라는 글귀와 그에 맞는 도면을 동시에 제출하라고 한다.
그러면 Council 에서 왜 Drive way 에 축대를 쌓고 Hand rail 를 만들라 했는가 하면
Y 의 집은 설계사가 Garage 에서 Ground Floor 로가는데 층계가 두 계단으로 했는데
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Council 에서 검토해 보니 지면보다 Drive Way 가 높아 위험이 있다고 본것이다. 즉 설계사는 Survey도면을 보고 지면의 높이 계산을 소흘히 했다고 볼수있다. 어느 집도 대지가 완벽하게 평평한 집은 없다. 그러므로 전문가인 설계사도 이를 보지 못하는 경우가 발생함으로 Owner 는 설계사에게 이런 일이 발생 하지 않도록 미리 말을 해 두어야 한다.
위의 예에서 볼 수 있듯이 호주는 행정이 너무나 까다롭고 복잡하며 너무 많은 시
간이 걸린다 . 한국에서는 4 층 건물을 짖는데 3 개월 걸린다고 한다. 이곳 호주에서는 2 층집을 짖는데 ,설계를 시작해서 부터 허가 받는데 까지만 약 6개월, 만약 수정을 하다 보면 약 1 년은 잡아야되고, 집을 짖는데 10개월에서 1 년이 걸리게된다. 즉 합계 약 2 년 이란 긴 시간이 필요하게 되는 것이다..
ㅡ계속ㅡ
김흥기
Pyramid Building Products and Development
0417 922 635
25th October, 2008
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