재테크 나도할 수 있다 부동산 1
재테크 나도 할수 있다
호주는 돈 벌기는 힘들어도 돈 모으기는 쉬운나라라고 하면 대부분의 사람들은 의아해 한다. 그것도 그럴것이 많은 사람들이 높은 수입에 비하여 실제 가지고 있는 재산이 많지 않은 경우가 많기 때문이다. 그것은 돈 모으는 방법을 좀 더 연구했더라면 지금보다 더 나은 결과가 되었으리라 믿는다. 나 역시 60이 넘어서야 늦게 철이 들어 이를 깨닫고 그 방법을 공유하고자 이 글을 쓰게 된 것이다.
누구나 한번쯤 관심있어하고, 시도하고 싶어하나 일상생활에 쫓기게 되면서 미루게 된다. 허나 누구는 어디에 부동산을 투자해서 얼마를 벌었다, 주식에 투자해서 얼마를 올렸다는 소식을 듣거나 신문지상을 통해서 종종 접하게 된다. 그럴때마다 나는 무엇을 했으며 무엇을 해야할지 한번쯤 생각을 해본일이 없다면 거짓말일것이다. 이러한분들을위해서, 교과서식도 아니고 학문적으로 전문적으로 지식을 가지고 이야기하는것도 아닌 그저 오래전 부터 성공보다는 실수를 많이한 사람으로써 경험에 의하여 실수했던 일을 교훈삼아 남들도 나와 같은 실수를 반복하지 않고 현명하게 대처하기 바라는 마음에서 알고 있는데까지 적어 보려 한다. 그러나 읽어주는 사람이 없으면 쓸필요도 없는일, 경우에 따라서는 중도 하차할는지도 모르겠다.
다음 사항에 해당하는 분은 더 이상 이글을 읽지 말았으면 한다. 읽어 보았자 그저 군소리에 지나지 않고 시간낭비라고 생각되기 때문이다. 유산을 받거나, 복권에 당첨 되거나, 배우자를 잘만나 2천만 달라 이상 갖에되는 분은 이글과는 관계없는 사람들이다. 그렇지 못한 분들은 나와함께 연구하고 실천할수 있으면 노후에, 실천하지 않은 사람과는
확실히 구분 될것이다.
재테크를 하면 크게 두가지로 구분할수있는데 하나는 고정자산 (부동산—집, 땅 아파트 등) 그리고 유동자산 (현금 은행 잔고, Superannuation 주식 등). 고정자산을 다 끝내고 유동자산을 시작하면 그 기간이 너무길것 같아 앞뒤가 안맞지만, 고정자산 1,2,3 - - - , 유동자산 1,2,3 - - - 이런식으로 병행해서 글을 쓰고자 한다.
고정자산 (부동산 1)
부동산 구입시 지역 선택
가장 먼저 시작 해야 될일이 부동산 구입이다. 부동산 투자에 여력이 없는 분들은 다음에 글을 쓰려하는 Superannuation(슈퍼) 부분을 읽어보면 방법이 있으니 부동산 보다는 슈퍼 쪽을 연구 하면 좋은 결과를 맺을수 있으리라 믿는다.
부동산 구입은, 첮단추가 잘 끼워져야 다음단추가 맞아 가는식으로 어느지역에서 구입하느냐가 중요 하고도 또 중요 하다. 지역을 두가지로 나누어서 하나는 옛날집, 4-50년 이상된집 냄새나고 마루가 쿵쿵거리고 지붕은 금방 비가 샐것같은집 그러나 시내에서 가깝거나 비싼집들이 많은 지역과 다른하나는 시내에서 좀 떨어졌지만 새로지었거나 지은지 오래되지 않은 집, 설계도 좋고 깨끗하고 단번에 마음에 드는집, 이두가지를 놓고 비교할때 투자면에서는 앞서이야기한 헌집은 성공할 확율이 높은 케이스고 후자인 새집은 실패할 확률이 높은 케이스다.
왜 오래된집이 성공 케이스냐하면 집은 땅과 건물로 되어있는데, 좋은 지역의 땅값은 값의 상승세가 빠르게 오르고 건물은 낡아 이미 건물값은 고려안하고 집값이 정해지는 것이다. 그러니까 땅값만 주고 건물은 덤으로 들어온것이라 생각 하면 된다. 그러나 새집은 일단 시내에서 멀리 떨어져 있어 땅값이 빨리 오르지 못하고 건물 짓는값에다 건축회사의 이익금까지 다주지만 몇년이 지나면 건물은 감가상각을 하게 됨으로 값이 떨어지게 마련이다.
그 정도 상식은 나도 알지만 돈이 없어서 마음을 정하지 못하는 분들을 위해서 예를 들어 보려한다. 고급주택 지역의 평균 집값이 100 이라고 했을때 그 지역에서는 비싼 것은 200도 있고 300 혹은 400이 넘는 집도 있다. 그러나 반대로 70, 80, 90 도 있는것이다. 여기서 값이 80 정도 를 택하는 방법과 평균 집값이 60 인 지역 에서 80 인 집을 구입했을 경우 값은 동일 하지만 투자면에서 평균집값 100 인 곳에서 구입하는것이 대단히 좋다는 것이다. 한가지 더 명심해야될것은 비싼지역에서 같은 80이라도 위치가 나빠서 값이싼것인지 아니면 오랫동안 수리를 안해서 싼것이지를 보고 위치좋은곳을 택해야만 된다.
실제적인 예를 들자면 서부호주 에서 78년 에 시내에서 조금 떨어진곳에다가 42,000 달라에 새집을 구입하였는데 2007 년 말 이곳의 평균 집값은 $550,000 달라였고, 78년 당시 시내에서 가깝운 고급 주택가에 위치한 낡은 집이 $60,000 였었는데 2007년 말 그 주택가의 평균 집값은 $1,600,000 로 신문에 난 기사를 보고 얼마나 나 자신이 무지했었는지 통감할수 있었다. 그당시 어느누가 약간의 조언만 했어도 이러한 바보 짖을 아니했었을텐데 하고 혼자 탄식한 때도 있었다.
부동산 구입에서 어디에서 어느집을 사느냐는 것은 사람에 따라서는 일생에 한번 있는 일이며 주식에서 어느회사 주식을 사느냐 보다도 더 중요한 결정이다. 위에 내용을 읽고, 나는 문제없다 위 내용 대로만 하면 된다 하고 자신 하는 분을 위해서 한가지 예를 더 들어볼까한다. 바로 옆집 가정 이야기다. 구라파에서 이민온 가정 으로 원래 Bondi Junction 에서 살았다. 부인의 언니가 North Shore 에서 살아 외롭고 하니 부인이 언니 곁으로 가자고 남편을 졸라서 집판 가격보다도 더 주고 우리바로 옆집에 살고있다. 문제가 생긴것은 언니가 부동산에 눈이밝아 Bondi Junction 의 부동산 시세가 오를것으로 판단하고 North Shore 에서 몇년전에 Bondi Junction으로 이사를 했다. 또다시 부인은 언니 곁으로 가자고 졸른다고한다. 그러나 이젠 가고 싶어도 갈수없는 처지라고 이야기 하고있다. Bondi Junction 은 값이 너무올라 자기집 팔아가지고는 어림도 없기 때문이다.
이와같이 미래에 어느지역이 값이 오를것이라고 알수 없는것이 문제인데, 이런것 인지할 수 있는 실력이 있으면 글 길게 쓸 필요 없이 어디가서 부동산 사시요 하는게 더 나을 것이다. 특별히 쉬운방법은 없고, 개인 견해로서는 지속적으로 신문이나 부동산 잡지를 읽고 감을 잡는 법과 또 한가지는 친한사람끼리 몇명이서 가끔식 만나 서로 정보교환하는것이 바람직 하다고 본다. 그것도 부동산이면 부동산, 주식이면 주식 생각이 같은 사람 끼리 모여야지 그렇지 못하면 꼭 초치는 사람이있어 계속성이 없어진다. 현대는 정보사회라고들 한다. 앞으로 어떤일이 일어날지는 지금까지 일어낫던일을 분석하고 관련된 자료를 수집 종합해서 미래를 점치는 것으로 혼자 하는것 보다는 몇명이서 같이하는것이 훨신 효율적이다.
여기서 집이냐 아파트냐를 놓고 분석 하고자 한다. 내가 권유하고 싶은것은 집이다. 왜냐하면 역시 땅이 있기 때문이다. 그러나 투자만 생각 할수 없고 각자 입장이 틀리기 때문에 아파트 를 많이 선호한다. 부부가 직장을 가지고 있거나 집은 땅이 커서 일이 많아서 일 경우도 있고 직장이 가까와야 되는데 집은 직장에서 멀어서등 여러가지 이유로 아파트에 사는 사람들이 많다. 그러나 아파트는 개발회사에서 충분히 개발이익을 취했고 땅이 없고 건물은 감가상각이 되여 그가치가 떨어지게 되어있다. 2000년 시드니 올림픽 전 생각하길 서울에서는 올림픽 끝난 후 무려 세배가 올랐으니 시드니도 아무리 못올라도 배는 오르겠지 생각 하고 시내에 아파트를 구입했으나 6년동안 30% 올랐으니 이 또한 대 실패작이다.
그러나 여기 한가지 시대의 흐름을 감지할 필요가있다. 얼마전이라고 말하기는 어렵지만 지금은 시내가까운 물가 아파트가 유행의 물결을 타는 느낌이다. 그 다음으론 역전 가까운 곳을 선호해 아파트나 유닛이 현재 시드니 근처에는 많은량이 늘어나고 있다. 토요일은 잔디를 깎고 정원 가꾸는 일로 소일하던 세대는 점점 줄어들고 집앞에서 물가를 거닐고 가까운 커피집에서 시간을 보내는 세대가 늘어남에따라 아파트가 급격이 늘어나는 것을 볼수있다.
House development와 매매차익을 위한 투자
자기가 집을 지어서 팔아 재테크 하는 방법과 값싸고 좋은 집을 사서 더 많은 값을 받고 파는 재테크 어느것이 더 좋으냐고 묻는다면 둘다 다 좋다라고 답변할 수 밖에 없다. 이는 각자 개인에 따라 어느 분야에 능숙하게 일처리를 할 수 있느냐에 따라 그 결과가 나오기 때문이다. 그러나 나의 생각으로는 매매 차익인 경우 같은 값의 지역에서 계속 집을 사고 팔고 하였을 경우 추가 투자 없이 이 일을 반복했다고 보면 결국 인플레이션으로 인한 가격 상승 정도 밖에 될수 없다. 그래서 호주 사람들은 한 번 집을 사면 평생 죽을때 까지 집을 바꾸지 않는 사람이 85%라고 한다. 한번 이사하면 얼마나 힘이 드는데 그리고 팔때 만만치 않은 복비, 또 살때 Stamp Duty 등을 내면 결국 크게 좋은 집으로 못가는데 이사할 필요를 느끼지 않고 추가 수입 나오는것은 해외 여행가고 Bar나 Restraunt 즐겨 찾으며 인생을 즐기는 삶을 살고 정년 퇴직하면 국가에서 주는 연금가지고 충분히 살아 왔다. 그런 세월좋은 시대는 지나고 호주도 연금만 가지고 살기에는 힘든 나라가 된것을 알게된다. 그래서 정부에서는 강제저축수단으로 Superannuation제도를 만들게 된것이다. 슈퍼에 대해선 유동자산 부분에서 가장 자세하고 심도깊게 다루려 한다.
House Development는 어찌보면 흔히 말하는 틈새 시장에서 돈을 벌 수 있다는 말이 될 수 있다. 웬만한 부동산 개발업자는 Unit이나 아파트를 짓는 일을 하지 규모가 작은 단독 주택은 하지 않는다. 그러나 일반인들에게는 단독 주택 짓는 것도 버거운 일이다. 만약 미국이나 한국에서 살았더라면 이방법은 아무 쓸모 없는이야기다. 호주에서 살기 때문에 가능한 이야기다.
그런것을 보면 호주가 Luckey Country란 말이 실감나는 이야기다. 왜 한국에서는 소시민이 부동산개발이 안되느냐하면 거의 아파트이기 때문이다. 아파트는 건설회사가 할일이지 일반인이 할 수 없는 개발사업이다. 그러면 단독주택이 많은 미국은 왜 않되냐고 묻는다면 원래 몰랐는데 가서보니 미국은 한동네를 보면 일률적으로 같은 집이다. 심지어 지붕 색깔도 똑같다. 수백채 수천채가 똑같다. 이것은 미국 사람들이 현재 살고있는 집을 개보수하지 않고 살고있기 때문이다. 그 원인은 세법상 집을 구입할때 책정된 보유세는 그집에서 이사할때까지 똑같다. 그러니까 비싼집을 사서가면 세금이 과거보다 훨씬많이 내야 되기 때문에 엄두를 못 내는것이다. 그렇다고 지금 살고 있는 집을 크게 증축하면 역시 세금이 더 나오기 때문에 4~50년 된집에 그냥 살고 있다. 미국에서 여러 집을 가보았는데 한집만 새집이라 화장실에 문제가 없었고 나머지는 모두 화장실에 문제가 있었다.
일반적으로 부동산에 투자하면 집을 사고 팔고 차익을 늘려나가는 것은 좀 신경만 쓰면 되지만 이글을 쓰는 목적이 이것만 가지고는 부족하므로 보고 직접 집을 짖는 일 즉 Development를 지금까지 경험으로 하나하나 열거해 보려하는것이다.
설계, Development Application, Construction Certificate, Council 과의 Communication. Owner Builder로 할것인지, 어느 Builder로 선정 할것인지, Builder와의 계약, 은행융자, 그 후 실제 집을 지으면서 시행착오나 꼭 실행해 나아가야 할점 등, 20~30 가지의 일들을 하나하나 정검해보고자 한다.
김흥기(e-mail: koaust@iprimus.com.au)
Pyramid Building Products and Development