부동산 재테크(2)
부동산 재테크(2)
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부동산 재텍크(1 )에서는 어느 지역을 선택하느냐가 중요하다는 취지의 글이였고 너무 상식적인 이야기라 이번 부터는 전문적이란 표헌 보다는 실질적으로 해야될 상세한 분야를 다루려 했는데 몇가지 질문 사항이 들어와 이번 글도 상식선을 넘기 힘들것 갔다. 글이 나간 후 사람들의 반응은 다음 글이 언제 나오느냐 하는가 하면, 어떤분은 글을 쓰는 의도가 무엇인지 의아해 하는 분도 있다.
일반인이 할수있는 부동산 개발의 잇점
부동산 투자에 관해서는 많은 정보가 한국에서나 호주에서 잡지나 책으로 접할수 있으나 부동산 개발에 대해선 그리 많은 정보를 구할수 없다. 그리고 투자는 누구든지 돈만 있으면 할수있지만 개발은 돈만 가지고는 안되고 management 를 할 수 있어야 한다. 그래서 앞으로 지속적으로 최대한 어떻게 하면 최소의 비용을 드려 최대의 효과를 거둘수 있는 방법을 그동안 경험에 의하여 잘 못 했던 점을 내 자신이 보완하는 의미에서 상세히 다루어 보려한다.
부동산 개발은 세가지면에서 수익을 낼수있다.
첫째; 부동산 값의 상승 ; 어떤 사람은 값이 항시 오르는것은 아니지 않느냐고 물을지 모르지만 앞서 부동산 재테크(1 )에서 말한 대로만 하면 값이 내려서 손해보는 일은 드물것이다. 부동산 값의 흐름을 잘못 예측했을 경우 즉 값이 상승하고있을 때에 집을 구입했는데 , 그후에는 집값이 내릴 경우에는 기다리는 수 밖에없다. 주식에는 빈 깡통주가 있지만 부동산은 그렇지는 않다.
둘째; 세금면에서는 세금을 전혀 내지않거나 적게 내므로써 수익이 일반 사업보다 좋다. 집이 하나일 경우는 팔때 매매차익에 대한 세금이 없고, 거주하는 집이있고 또 하나의 집이 있을때 이를 개발하든 안하든, 1년이 넘어서 팔경우 이익의 반에 대해서만 당해년도의 수입과 합해서 세금을 부과하므로 일반 business 보다는 절반 정도의 세금을 내는 셈이된다.
위의 두가지는 개발을 하지않고 투자만 해도 가능한 이야기다.
셋째; 개발에 의해 수익을 낼수있다. 왜 수익을 낸다 라고 하지않고 낼수있다 라고 했느냐하면 경우에 따라서는 개발하는데 운영을 잘못하면 손해도 볼수 있기 때문이다..
여하튼 위와 같이 화살 하나로 세마리의 새를 함께 잡을수 있다는 것이다.
어떤사람이 부동산을 개발 할 수 있느냐?
주식이나 hedge fund 등 고도의 투자 기술을 요하는 분야는 공격형, 자신감, 위험 감수능력 을 갖춘 사람이 할수있지만 부동산 개발은 그리 거창하게 말할 필요는 없다. 내가 집을 짖는다고 하니까 어느분이 질문하기를 <어떻게 그런일을 하느냐,?/ 일하는 사람이 다치면 어떻게 하느냐,? /이웃에서 시비를 걸면 어떻게 하느냐, ?/중간에 council 에서 일을 중단 시키면 어떻게 하느냐,? / 일하는 사람이 중간에 일을 몰라 중단하면 어떻게 하느냐, ?/ 집을 다 지어놓고 council 에서 마지막 입주 허가를 해주지 않으면 어떻게 하느냐?/>등등 숨도 쉴 수없이 질문이 계속 된다. 중간에 질문을 중단시키고 그에게 묻기를 바닷가를 거닐면 해일이 일어 날가봐 걱정 되지 않는냐? 하니까 -그렇지 않아도 지난번 동남아에 쓰나미가 있은 후 부터는 바닷가에 가본일이 없다 고 한다. 만약 연인이나 부부사이 기분을 내고 바닷가를 걷자고 제의해 왔을때 해일이 일어 날가봐 못 가겠다는 사람은 부동산 개발같은 꿈은 접는게 좋을것 같다.
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무슨 일이든지 일을하다 보면 그 순간 순간 해결해 나가야 할 일이 많은데 그런 문제들을 풀고 또 해결해 나가면서 즐거움을 느끼는 분들은 부동산을 개발하는 일(사업)에 적합한 최고 적성의 소유자임이 틀림없을 것이다.
화가나 음악가들이 한가지 대작을 만들어 내려면 많은 노력과 시간과 정열을 쏟아 붙는다. 집짖는 일도 마찬가지다. 하나의 작품을 만들어 낸다고 생각하는것이다. 그것도 대작이. 진행되어가는 하나하나를 지켜보면서 만족감을 느끼고 ,어떻게 완성 될지 가슴 조이며 한단계 한단계 바라보는 것은 정말 한편의 스릴영화를 보는것과 비교될바가 못된다. 작품(집)이 다 완성되어 이를 팔게될 때 생각했던것 보다도 값을 더 받게되면 내 작품을 알아주는 사람이 있구나 하는 무한한 만족감을 느끼게 될것이다.
어떤곳에 어떤집을 사느냐?
부동산 seminar 에 다녀보면 부동산 구입에는 다른것은 없다. 첮째도 position, 둘째도 position, 셋째도 position 이라고 한다. 그만큼 위치가 중요 하다는 이야기다. 사실 이번 글 까지는 Real Estate Agents 가 나보다는 더 좋은 의견을 줄 수 있지만 이 글의 목적이 부동산 투자 plus 부동산 개발이기 때문에 이 position 이야기를 개발에 맛물려 서술하려 한다.
우선 피할곳 부터 이야기 하면, 고압선이 지나는 곳, /홍수의 피해가 있을 가능성이 있는 곳/, Mobile Phone Tower 가 가까운 곳,/ 도로개발계획안에 있는 곳 / Heritage 에 묶여 있는 곳 등 상식선에서 생각해보았다. 그러면 큰길가 는 어떠냐고 묻는다면 일반적으로 시끄러워 피할 지역이라 하겠지만 요즘 아파트 건축이 급격히 많아져 그 장소가 아파트 들어설 곳이라면 투자면에서는 좋은 곳이다. 그다음으로 큰길가 지선이지만 뻐스가 다니는 길이면 나쁜 조건이 아니다. 과거에는 호주 사람들이 조용한 곳만 찾다가 이젠 이런 뻐스 다니는것을 선호한다고 한다. 왜냐하면 나이가 들면서 운전하기도 어려워지고 휘발유 값도 계속 올라 대중교통을 많이 이용하기 때문이다. 더욱 좋은 곳은 기차역전에서 1.5 km 안이면 부동산 개발하는 회사가 선호 하는 곳으로써 투자면에서도 좋고 개발 하는 쪽으로 생각 해도 좋다.
다음은 시드니는 평지보다는 경사진 곳이 많은데 도로보다 집이 높은 곳에 위치한 집이 경관이 좋아서 좋은 점도 있지만 중요한 것은 storm water 처리 문제 때문에 높은 곳이 단연 좋다. 도로 보다 높은 곳의 집은 지붕에서 배수관을 통해 내려온 물을 큰 비용 없이 도로 밑에있는 council 의 대형 배수관(stom water pipe) 에 연결되지만, 낮은 지역의 집은 3만불 정도의 비용을 드려 대형 물탱크 을 자기집 뒷 마당에 설치해야만 한다. 반대로 도로 보다 낮은 지역이 한가지 좋은것은 건물이 서는 위치가 높은 지역의 건물이 서는 위치 보다는 도로에 가까운 곳에 설수가 있다. 그러므로 뒷 마당을 넓게 쓸 수가 있는것이다.
헌집을 구입하면서 한가지 더 고려해야 할 것은, 같은 길이나 아니면 근처에 새집으로 바뀐 집이 얼마나 많이 있는지를 보는 것이 좋다. 왜냐하면 그런 곳은 많은 사람이 선호하는 곳이기 때문에 팔 때 쉽게 팔수 있고 값도 많이 받을수 있다. 반대로 전혀 새집으로 바뀐 집이 없고 옛날 집만 있다면 무언가 문제가 있을 가능성이 있다. Heritage 에 묶여있다던지 그동네 사람들이 뭉쳐서 집단으로 증축을 반대하는 곳도 있다는것을 명심 해야한다.
집을 헐고 새집을 지을 것이냐? 증축 혹은 개축 할 것인가?
일반적으로 builder 들은 일부를 헐고 증축 하는일 ( Additions and Alterations ) 을 싫어하고,완전히 헐고 ( Demolish) 새로 짖는 일을 선호한다. 왜냐하면 일부 남겨놓고 늘리는 일은 연결 부분에서 신경을 많이 써야되고 , 시간이 많이 걸리며 나중에 문제라도생길까 해서 꺼려하는것이다. 아마도 많은 분들이 새로 짖는게 낫다는 이야기를 많이 들었을것이다.
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벌써 오래된 이야기인데 한번은 도면을 가지고 지방신문에 계속 광고 선전 나오는 호주 회사에 견적(quatation) 을 요청 했더니 남겨둔 부분까지 다 합쳐서 자기네가 공사한것 처럼 건물 전체에대한 견적을내어 주는 것이었다. 따라서 이 견적은 예상 가격 보다도 두배 반 이나 더 나왔다. 이렇게 해서는 개발이라는 의미가 없어 지고 만다, 돈을 벌자고 하는것인데 이렇게하여서는 처음 부터 차질이 생기게 마련이다..
그래서 토요일 오후에 TAFE가서 Owner Builder 강습을 두번 받고, 면허를 취덕하여 직접 내 집을 지은것이다..
혹자는 Owner Builder 강습받으면 되지 이 글을 읽을 필요가 없지 않느냐고 하겠지만 Builder Licence (건축 사업자 면허)를 따려면 5년을 공부 해야되는데 겨우 5-6 시간 배워 가지고 알면 얼마나 알겠는가. 그래서 Owner Builder 가 지은 집은 공사 시작 한 날 부터 7 년 안에는 팔지 못하도록 법으로 정해 놓은것이다. 이 부분 세부 사항으로 다시 다루려 한다.
설계사에게 집을 1/3 쯤 놔두고 증축하게끔 설계해 달라고 부탁했더니, 설계를 마친후에 자기 계산으로는 15-20 % 정도 건축비를 줄일 수 있을 것이라 했다. 그러나 건축비라는것이 열사람이 같은 일을 한다 해도 열가지 다른 비용이 나오는 것이므로 사실 %는 아무런 의미가 없고 모든 일은 어떻게해서 비용을 줄이고 좋은 결과를 얻느냐 하는것은 자기만이 아는 이야기이고 또 자기가 하기 나름인것이다.
땅이있는 사람이 새집을 지으려고 건설회사에 견적을 받아 보면 집짖는 값만 내주는 것이지 집을 지을 수 있게 터 닦는가격 까지는 포함되지 않는것이다. 이럴 경우 대부분의 사람들은 building 회사에 맡기게 되는데, 그러지 말고 yellow page (사업자 전화부)에 Excaving/ Earth Moving Contractors 을 찾아 3 군데 이상 견적을 받아 비교를 해보는것이 좋다. 아무리 평평한 땅이라도 집을 지으려면 땅을 깍든지 돋구든지 하는일이 발생한다. 여기에 바윗돌이라도 나오면 그 비용은 만만치 않다. 그러나 이런 기초공사 비용에 들어가는 돈은 눈에 보이지 않는 비용으로 쌩으로 돈이 날아가는 느낌이다. 나의 주장은 이런 보이지 않는 비용을 줄이고 건평을 늘린다던지 내장을 고급스럽게 하여 눈에 보이는 곳에 돈을 쓰자는 이야기다. 집 자체의 기초가 튼튼하고 건물도 견고 한것을 택해서 증축하여 새집같이 만들것인지 아니면 전체를 다 헐어 버리고 새집을 지을것인지는 처음 집을 구입하는 단계에서 부터 결정 해야만 한다.
PROJECT HOME 이냐 ? 자기가 원하는 대로 설계해서 짖느냐 ?
Project home은 대형 건축회사가 Display Home (한국에선 Model House) 을 지어놓고 고객이 마음에 들어 하는것을 고르면 그에 따라 집을 지어 주는 것이므로 따로 설계비가 들지 않는다.. 자기가 원하는대로 설계사에 의뢰해서 짖는 집을 맞춤양복에 비유하면 Project Home 은 기성복에 비유된다. Project home 은 기성복 처럼 대량 생산에 의하여 만들어 지기 때문에 값이 저렴하다. 값이 저렴하기 때문에 생각 해야될 점이 한 두 지가 아니다. 이 Project home 에 의해서 20 여년전에 한번 경험해 보았는데 , 오래되여 상세한 기억은 없고 중요한것 몇가지만 열거해 보겠다.
Display home 에 다녀보면 마음에 드는것이 많다. 그레서 계약을하고, 그 회사가 집을 짖고 잔금을 지불하고 열쇄를 받아서 들어가 보면 그때 내 마음에들었던 그사람 (그집) 은 온데간데 없고 별로 마음에 들지않는 사람이 맞아주는 느낌이다. 왜 이런 현상이 나타 나느냐하면 같은 규격의 집이라 해도 Display home 은 넓게 보이기 위해 침대를 아주 소형으로 놓았고 가구도 꼭 필수적인것만 전문가들이 색갈과 모양등 최대한 멋있게 만들어 놓았기 때문에 , 꿈에 그리던 그이 처럼 보였는데 현실은 자기가 쓰던 가구며 자질구레한 헌 바케스 까지 가져다 놓으면 꿈은 사라지게 마련이다 .
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그래서 ,첫째는 착각 하지 마시라는 이야기이고, 두째는 기성복 이기 때문에 자기 몸과는 맞지않는 것이 있어 변경을 하면 그 변경된 부분의 값은 자기 생각보다 세배는 더 나온다는 것이며. 또한 어느부분을 약간 늘려도 결과는 마찬 가지로 그가격은 상상외로 많이 나온다는 것이다. 그것은 회사의 폭리 라기보다는 기계처럼 자동으로 돌아 가야되는데 그렇지 못하면 그들도 비용이 많이 발생하기 때문이다.
앞으로 계속 강조하려는것은 계약 할 때는 반듯이 상세하게 서면화하라는 이야기가 이글의 요점인것이다. 하고자 하는일을 서면화 하려면 일의 내용을 미리 알아야 하는데 이 글에서 그 내용을 가능한한 상세히 찾아 기술 하려한다. 그러나 나 자신도 모든게 완벽 할수는 없으므로, 경험에 의하여 알려주고 싶으신 분은 언제든지 연락을 기다린다.
셋째; 자재값의 상한선 금액을 정하고 고객이 더 비싼것을 요청하여 썻을때 추가분은 고객이 지불하는 방법을 PC item (Prime Cost) 이라 하는데 Project home 은 몇몇 PC item 빼고는 자재 포함된 가격이기 때문에 Building 회사는 Australain Standard 에 저촉만 되지 않으면 최대한 저렴한 자제를 쓰는것은 당연한 이야기다. 기본 골격은 규정에 의하여 쓰기 때문에 염려를 안해도 되지만 여러면에서 나쁜 자재를 썻을때 다시 해야 되는일이 발생한다.
한국에서는 한 아파트 입주가 시작되면 내장을 거의 다 바꾼다는 말을 듣고, 왜 처음부터 PC item 으로 정하고 하지않느냐는 생각을 해 보았는데 어떤 사람은 자기가 원하는 대로 하고도 그간 마음이 바뀌여 새로 공사한다고 한다. 예를 들어 현관문 잠금 장치를 PC item 에 포함하지 않고 계약 했다고 하면 자물통 값은 현재 호주에서 $10 미만에서 부터 $1000 내외의 비싼것이 있다. 건축회사가 $5 짜리 자물통을 썻어도 말 못하는 것이다. 17년전 내가 직접 격은 PCitem에관한 경험 한 가지를 소개하려한다. Project home 은 아니엿으나 아는 Builder 에 맡겨서 지은 상당히 큰집이였다. 그때는 경험이 전무한 때라서 변기를 PC item 으로 하지 않았다. 다 짖고 화장실을 보니 변기가 시중에서 파는것 중에서도 제일 싸구려 프라스틱 변기였다. 당장 바꾸자니 그 비용이 생각보다 세배 정도 비싸 차일필일하다가 몇년이 지나고보니 색갈이 누렇게 변색되어 가관이었다. 그 동네에서는 최고의 집을 지어놓고도 마음은 편치 못했던 기억이 지금도 되살아 나곤한다..
앞으로 다루려하는것은 builder 가 됏던 trademan contracter가 됏던 계약서에 서명하기 전에 꼭 집고 넘어가야 할 분야를 하나 하나 점검해 보고자 한다.
- 계속.-
12 May 2008
김흥기
0417 922 635
koaust@iprimus.com.au
Pyramid Building Products and Development